Las tasas hipotecarias siguen subiendo mientras la amenaza de guerra con Irán inquieta a compradores estadounidenses

En el inicio de la temporada de mayor actividad para el mercado inmobiliario en Estados Unidos, el promedio de la tasa hipotecaria a 30 años escaló hasta 6,38%, según datos de Freddie Mac publicados el jueves pasado.

Esta cuarta semana consecutiva al alza en los préstamos hipotecarios responde de forma directa a la inestabilidad financiera global provocada por la guerra entre Estados Unidos, Israel e Irán, un conflicto que renovó el interés hacia la inflación y repercutió en el costo de acceder a la vivienda, dificultando las opciones tanto para compradores como para vendedores, de acuerdo con CNN y CBS News.

La magnitud de este incremento resulta inédita desde abril de 2025, cuando los mercados globales afrontaron una sacudida similar tras el primer anuncio de aranceles por parte del presidente Donald Trump.

Una comparación histórica destacó la excepcionalidad del momento actual: aunque la tasa actual de 6,38% es elevada, aún se ubica por debajo del 6,6% registrado hace un año. Sin embargo, la presión sobre los compradores se intensifica porque el incremento hipotecario arrastra un impacto real y cuantificable.

Por ejemplo, quien adquiriera una vivienda de USD 450.000 con un 20% de anticipo hace un mes, pagaría hoy USD 1.120 más al año debido al aumento en la tasa, una diferencia que a lo largo de 30 años sumaría más de USD 33.000, según estimaciones de especialistas.

El mercado inmobiliario atraviesa un contexto volátil. Antes del estallido del conflicto en Irán, la expectativa predominante en el sector era una mejoría significativa respecto a años previos marcados por ventas a la baja.

La primavera suele ser el periodo de mayor dinamismo, pues coincide con el crecimiento de las publicaciones de propiedades en venta y la reactivación de la demanda tras los meses de invierno, como explicó Kamini Lane, directora ejecutiva de Coldwell Banker, a CNN: “Lo que realmente deseamos ver es una demanda saludable en la temporada de primavera. Ahora, hay mucha volatilidad”.

Además, la ejecutiva sostuvo que factores como el clima adverso influyeron en la lentitud de ventas durante enero y febrero, ya que “nadie quiere poner en venta su casa cuando debe palear nieve del camino de entrada” o recorrer viviendas cuando las temperaturas son extremas.

El conflicto en Medio Oriente ha alterado esa tendencia incipiente de recuperación. Hasta finales de febrero, las tasas hipotecarias habían descendido brevemente por debajo del 6% —un umbral considerado clave para reactivar el mercado—, pero la intervención conjunta de Estados Unidos e Israel en Irán desestabilizó el panorama.

Como detalló Andrew Keshner, periodista especializado de MarketWatch, invitado por CBS News, los aumentos en la tasa hipotecaria reflejan la reacción inmediata de los mercados de bonos estadounidense. “La tasa hipotecaria a 30 años sigue el rendimiento del bono del Tesoro a diez años”, explicó Keshner.

El pasado lunes, esa referencia trepó a 4,44%, su máximo desde julio, tras la suba inicial a 4,39% la semana previa. Los inversores demandan mayores rendimientos ante el riesgo de inflación por el encarecimiento del petróleo y el gas, agravado por el conflicto armado.

El efecto se amplifica por la cautela de la Reserva Federal, que ha decidido mantener elevadas las tasas de interés de corto plazo ante la incertidumbre económica. Según Keshner en diálogo con CBS News, aunque la Fed no fija directamente las tasas hipotecarias, su política influye sobre el inicio de la curva de rendimientos y contribuye a que los tipos de interés permanezcan altos.

De esta manera, tanto compradores como vendedores se enfrentan a un escenario de mayores desafíos. “No se ha paralizado, pero sin duda es un desafío inesperado”, añadió Keshner.

Impacto cuantitativo: menos ventas, más contratos cancelados y preferencias cautelosas

El mercado inmobiliario estadounidense experimentó el año pasado la menor cantidad de transacciones en tres décadas, un efecto que los analistas confiaban revertir en 2026 gracias a la eventual baja en los tipos de interés.

No obstante, el endurecimiento actual debilita esa expectativa: según la Mortgage Bankers Association, la semana pasada la cantidad de solicitudes de hipotecas cayó 10,5% respecto a la semana anterior.

A pesar de esas complicaciones, la balanza de oferta y demanda favorece al comprador por primera vez en una década. Hay 630.000 más vendedores que compradores en el mercado, de acuerdo con los datos de Redfin, una brecha que no se había registrado en al menos 10 años.

Esto permite a los compradores negociar en mejores condiciones y elegir entre más alternativas sin quedar atrapados en guerras de ofertas, como describió Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin: “Cuando los vendedores superan en número a los compradores, estos pueden buscar la mejor negociación y no apresurarse con el primer vendedor”.

Esa mayor prudencia del lado comprador se traduce también en una mayor tasa de contratos anulados: en febrero, 42.000 contratos de compraventa no llegaron a concretarse, el equivalente al 14% de todas las operaciones del mes, el porcentaje más alto para un febrero desde que Redfin recopila datos, en 2017.

La economista apuntó que el ritmo de aumento en los precios habitacionales ha desacelerado respecto a la inflación general, y que los salarios continúan su crecimiento, aunque el mercado laboral muestra signos de debilidad.

La incertidumbre condiciona el mercado y su posible recuperación

Agentes inmobiliarios como Manny Maza, con base en Nueva Jersey, describieron en diálogo con CNN un ambiente de creciente incertidumbre: “Creo que la inquietud global está presente en la mente de todos. La gente es ahora más consciente de su presupuesto y sus cuentas bancarias”.

Eso se traduce en menos participación en guerras de ofertas y más reservas a la hora de comprometerse en una compra. Aunque los compradores siguen recorriendo propiedades y presentando propuestas, lo hacen con un enfoque mucho más realista y no dudan en abandonar la negociación si las condiciones no los convencen.

A pesar del escenario desafiante, la directora ejecutiva de Coldwell Banker, Kamini Lane, manifestó: “Creo que existe mucha demanda contenida. Si logramos un poco de estabilidad en los factores macroeconómicos, incluidas las tasas hipotecarias, veremos una temporada de ventas de primavera realmente sólida”.

La relación directa entre el aumento en las tasas hipotecarias y el conflicto entre Estados Unidos, Israel e Irán ha reconfigurado las perspectivas de acceso a la vivienda y modificado las condiciones de negociación en uno de los mayores mercados inmobiliarios del mundo.

El futuro inmediato dependerá del desenlace geopolítico y de la respuesta de los mercados financieros, que hoy mantienen en vilo tanto a compradores como a vendedores.