Se vende piso con okupas: descuentos de hasta el 74% para “convertir la emergencia habitacional en una oportunidad de negocio”

Comprar una vivienda ocupada por debajo de su valor de mercado y tratar de recuperar después su posesión para venderla o rentabilizarla: esa es la lógica de un negocio inmobiliario en el que participan bancos, fondos de inversión, intermediarios especializados e inversores particulares. El descuento compensa, al menos en parte, la incertidumbre sobre cuándo y cómo podrá recuperarse el inmueble. Para quienes viven dentro, en cambio, el cambio de propietario puede suponer perder las negociaciones que mantenían con el anterior titular, enfrentarse a nuevas condiciones para permanecer en su hogar o directamente el desahucio.

Aunque no existen censos oficiales al respecto, los datos disponibles ofrecen algunas pistas sobre la dimensión del fenómeno. Idealista contabilizó 24.058 viviendas ocupadas anunciadas en venta en su plataforma durante el cuarto trimestre de 2025. Esta cifra equivale aproximadamente el 3% del total de la oferta en la plataforma, pese a que ese mismo año el allanamiento o usurpación ilegal de inmuebles afectó solo al 0,06% de viviendas del parque residencial español. Según la misma fuente, alrededor del 40% de esos inmuebles ocupados en venta se concentran en Cataluña.

El principal atractivo de la inversión en este tipo de viviendas radica en los descuentos a los que permite acceder este nicho de mercado. Según un análisis de Pisos.com, las viviendas ocupadas se anuncian con descuentos de hasta el 74% respecto a su valor de mercado en algunas localidades. Idealista, por su parte, estima que los inmuebles sin posesión pueden ser hasta un 50% más baratos que las viviendas libres. No obstante, a los costes de adquisición pueden añadirse gastos jurídicos, meses sin ingresos, negociaciones para recuperar la posesión y reformas que no siempre pueden evaluarse antes de entrar en la vivienda.

Desde una perspectiva más social, Juanjo Ramón, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), cuestiona la legitimidad de que el descuento se interprete exclusivamente como una compensación por el riesgo inmobiliario. “Lo describiríamos como una forma de convertir la emergencia habitacional en una oportunidad de negocio”, sostiene. Para la organización, el problema aparece cuando la rentabilidad de la inversión depende de conseguir que una familia abandone la vivienda por el medio que sea necesario.

De los bancos y fondos a los inversores particulares

Inmobiliarias, fondos de inversión y bancos llevan años incorporando este tipo de activos a su oferta, con Hipoges y Solvia entre las gestoras con mayor volumen, según un análisis publicado este mes de octubre por RadarPro, pero dentro de ese ecosistema comienzan a percibirse señales de una creciente especialización, con plataformas dedicadas exclusivamente a comercializar inmuebles ocupados. Es el caso de Pisokupado, que actúa como intermediaria entre propietarios que quieren vender y compradores dispuestos a asumir los riesgos de recuperar la posesión para poder utilizarlo, alquilarlo o revenderlo en mejores condiciones económicas. Su fundador y director ejecutivo, Samuel Romero, asegura que cuando comenzaron a operar había pocos inversores interesados, pero que con el tiempo se han incorporado más compradores.

La mayoría de los inmuebles ocupados que gestiona Pisokupado procede, según Romero, de bancos y fondos de inversión. Estas entidades deciden recurrir a intermediarios especializados para comercializar activos cuya situación posesoria puede dificultar una venta convencional. El perfil del comprador, explica Romero, sigue siendo fundamentalmente el del inversor particular, que busca una rentabilidad superior a la que podría obtener comprando una vivienda convencional para reformar, a cambio de aceptar riesgos adicionales.

Los importes de las operaciones varían considerablemente. Romero señala que su empresa ha intermediado en ventas de viviendas por 30.000 euros y de edificios por más de un millón, un volumen que da cuenta de un rango de inversores que va del comprador minorista a las operaciones de mayor escala.

Qué ocurre con quienes viven dentro

Desde Pisokupado.com aclaran que su función termina en la intermediación entre el propietario vendedor y el comprador. “No tenemos trato directo con los okupas, ya que es una gestión que hace el cliente”, explica Romero. Según el fundador, el inversor suele intentar llegar a un acuerdo con las personas que viven en el inmueble. El empresario estima que aproximadamente el 90% de los casos que conoce su empresa se resuelve mediante salidas pactadas en negociaciones con los ocupantes. Según explica, muchos compradores prefieren esta vía a un procedimiento judicial, que en primera instancia tarda en promedio 12 meses, de acuerdo con el CGPJ.

En la página web de la plataforma, una pestaña facilita información sobre cómo entrar en contacto con empresas externas especializadas en la mediación y la desokupación, explicando que el precio de estos servicios suele rondar entre los 3.000 euros y los 6.000 euros, “dependiendo de la complejidad del caso”.

La PAH, por su parte, ha denunciado presiones e intimidaciones contra personas que viven en inmuebles que sus propietarios pretenden recuperar, incluida la intervención de empresas de desokupación contratadas por inmobiliarias. Ramón advierte de que las denuncias deben examinarse caso por caso y distinguirse de las resoluciones judiciales. “Ninguna expectativa de beneficio justifica amenazas, coacciones o actuaciones destinadas a forzar una salida al margen de las garantías legales”, sostiene.

Incluso en los casos que se ajustan a la legalidad, la transmisión de la propiedad puede suponer para las familias un cambio de interlocutor y su disposición a negociar. “Mientras para el inversor empieza una operación, para quienes viven allí continúa una vida: la escuela, el trabajo, los cuidados y los vínculos con el barrio”, resume Ramón. La asociación también recuerda que el reconocimiento sobre el papel de la vulnerabilidad de una familia no garantiza que disponga de una alternativa residencial estable.

Desde familias vulnerables hasta okupas “profesionales” se agrupan en la misma categoría

Romero identifica perfiles diversos entre los residentes en las viviendas. Por un lado, personas que atravesaron una dificultad puntual en algún momento de su vida y “lo único que quieren es salir de esta situación”, buscando ayuda para liquidar deudas pendientes y empezar de nuevo. Por otro, ocupantes que, según la empresa, “saben lo que hacen y la okupación es su profesión”, exigen dinero a cambio de abandonar la vivienda y, muchas veces, repiten el mismo procedimiento en otro inmueble poco después.

La PAH suma un tercer tipo de casos: familias que pagan fianzas o mensualidades a falsos propietarios o intermediarios y descubren el engaño al recibir una demanda de desalojo. Ramón denuncia que esas situaciones pueden terminar tratándose públicamente como okupaciones deliberadas, pese a que las familias aseguran haber actuado creyendo que tenían un contrato válido.

Así, la PAH reitera que no existe un único perfil de persona que vive en una vivienda ocupada. Entre las familias que acompaña, explica Ramón, hay personas que han perdido su vivienda, hogares con menores a cargo, trabajadores con ingresos insuficientes y personas migrantes que encuentran dificultades para acceder al alquiler, cada una con sus particularidades jurídicas, que no autorizan automáticamente al comprador a expulsar a sus ocupantes por la fuerza.

Precisamente, UGT denunció recientemente que algunos portales agrupan bajo la etiqueta de ocupación ilegal situaciones distintas, incluidos alquileres vigentes o personas con derecho a permanecer en el inmueble. Esta generalización, advierte el sindicato, contribuye a estigmatizar a familias y alimentar un discurso que las presenta como delincuentes.

Un negocio entre la rentabilidad y el derecho a la vivienda

En un contexto en el que la crisis de acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales focos del debate político y social en España, conviven el temor social a la okupación ilegal, pese a los datos que lo relativizan. Al mismo tiempo, los problemas para conservar una vivienda siguen teniendo consecuencias para miles de hogares: los juzgados practicaron ese año 24.540 lanzamientos, unos 67 al día, de los que 18.317 estuvieron relacionados con procedimientos por impago del alquiler y 4.346 con ejecuciones hipotecarias.

Sobre el papel de su empresa en un mercado tensionado, Romero defiende que este tipo de operaciones permite adquirir inmuebles que, por las dificultades para recuperar su posesión, pueden permanecer fuera del mercado, y sostiene que los intermediarios especializados pueden facilitar acuerdos para resolver algunas de estas situaciones. Este aumento de inmuebles disponibles podría ayudar a aliviar el problema de la falta de oferta, que la mayoría de expertos señalan como una de las claves de la actual emergencia habitacional. A su juicio, una legislación más dura contra la ocupación ilegal también contribuiría a reducir la incertidumbre y contribuiría al dinamismo del mercado.

La PAH, por su parte, cuestiona que el beneficio del vendedor y del comprador sea suficiente para presentar una operación como socialmente positiva. “En ese relato falta precisamente la familia que puede perder su hogar y la Administración que tendrá que atender las consecuencias”, afirma Ramón. Según resume la organización, “la rentabilidad de una operación no puede ser la medida del derecho de una familia a tener un hogar”.