La falta de viviendas en venta y unos precios más bajos ha hecho que aumente la compra de pisos okupados por parte de particulares. Y es que adquirir una vivienda con okupas supone un ahorro de entre el 50% y el 60% respecto al precio de mercado de otras de similares característica pero sin ‘bicho’ dentro. Esta rebaja responde al alto riesgo que asume el comprador, ya que no puede disponer de la casa de forma inmediata y ni siquiera puede visitarla para comprobar en qué estado se encuentra.
Todo ello hace que, a pesar de ser legal, la compraventa de pisos okupadas sea poco habitual en el mercado inmobiliario español, Hasta hace poco estas operaciones las realizaban únicamente los fondos de inversión y los grandes inversores debido al riesgo que suponía.
“No es una operación para todo el mundo. Sólo quienes buscan alta rentabilidad y están dispuestos a asumir largos plazos de espera y procesos judiciales complejos suelen valorar esta opción”, explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
Precios vs riesgo
El atractivo principal de estas viviendas es su precio. “Si un piso libre de cargas se vende por 300.000 euros, su equivalente okupado podría situarse entre los 120.000 y los 180.000 euros, dependiendo del estado del inmueble y la duración estimada del proceso de desalojo”, apunta Bermúdez. A su juicio, esta diferencia representa una oportunidad potencial de plusvalía para un inversor con suficiente capacidad económica y margen de tiempo, aunque con “importantes riesgos asociados”.
Entre los mayores inconvenientes que tienen este tipo de operaciones destacan el coste de los trámites legales para recuperar la posesión de la vivienda, la incertidumbre sobre los tiempos y el posible deterioro de la casa. A pesar de ello, los analistas prevén que la demanda de vivienda con ‘bicho’ dentro seguirá al alza tras la entrada en vigor en abril de este año de la ’ley antiokupas‘ cuyo objetivo es agilizar los procedimientos de desalojo.
Hasta ahora, un juicio de desahucio podría tardar cerca de dos años en resolverse, ralentizado por el colapso de los tribunales y los complejos procedimientos civiles. Tras la entrada en vigor de la nueva ley, el proceso se aligera al incluir los delitos de allanamiento de morada y usurpación en el procedimiento de juicios rápidos, lo que disminuye los plazos de desalojo en un máximo de 15 días.
Además, si la okupación se denuncia en las primeras 48 horas desde el allanamiento, las fuerzas de seguridad podrán intervenir sin necesidad de una orden judicial, propiciando el desalojo inmediato de los ocupantes.
El coste de la reforma
“Además del riesgo legal, hay que tener en cuenta los gastos de rehabilitación una vez desalojado el inmueble”, advierte Bermúdez. Incide en que este tipo de operaciones requieren asesoramiento profesional y una buena planificación financiera, ya que “estamos hablando de activos muy específicos que pueden ofrecer rentabilidades elevadas, pero que también suponen una inversión con alto nivel de incertidumbre”, subraya el experto.
Y es que, en la gran mayoría de casos, cuando el propietario recupera un piso ocupado tiene que invertir en su reforma. Este montante oscila entre 750 euros el metro cuadrado para una reforma estándar y 950 euros para una de alta gama, calcula Bermúdez. Es decir, que reformar de manera integral con calidades estándar un piso de 70 metros cuadrados tendría un coste de alrededor de 50.000 euros.
Al gasto de la rehabilitación se suma el tiempo que se tarda en llevarla a cabo. Un proyecto de reforma en una vivienda media en España está fijado en torno a los 2 o 3 meses. No obstante, esta cifra va en función de la superficie del inmueble. Si en un piso de 70 metros cuadrados, una reforma integral puede finalizarse en dos meses, mientras que para un piso de 200 metros cuadrados serán necesarios unos seis meses.
Por tanto, a los tiempos necesarios para el proceso judicial y el desalojo de los okupas, se podrían llegar a sumar otro medio año para empezar a sacar partido a la vivienda ya reformada mediante su venta o alquiler, subraya Emiliano Bermúdez.
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