Eduardo Figares, abogado de vivienda: “Un inquilino puede prorrogar su contrato de alquiler dos años si acaba antes de 2028”

El mercado del alquiler en España atraviesa un periodo marcado por la dificultad de acceso a la vivienda y la incertidumbre sobre la evolución de los precios. En este escenario, las medidas destinadas a proteger la estabilidad de los arrendamientos adquieren especial relevancia, especialmente para los hogares que necesitan mantener su residencia habitual ante el vencimiento de sus contratos. Una de las novedades normativas de los últimos decretos aprobados contempla la posibilidad de prolongar determinados alquileres durante un máximo de dos años adicionales, aunque su aplicación está sujeta a condiciones concretas.

La prórroga extraordinaria de dos años no se aplica automáticamente: el inquilino debe solicitarla expresamente al propietario. Así lo explicó el abogado especializado en vivienda Eduardo Figares, que detalló los requisitos para acceder a ese beneficio y las dos vías que tienen los arrendadores para impedirlo.

Qué condiciones debe cumplir el inquilino para solicitar la prórroga

La medida, recogida en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, afecta a determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Permite ampliar su duración por anualidades, hasta un máximo de dos años, manteniendo las condiciones del contrato vigente.

Figares enumeró tres requisitos de inicio que debe cumplir quien quiera acogerse al beneficio. El primero es formal: “Tiene que solicitar la prórroga el inquilino, no se aplica automáticamente”, señaló el abogado.

El segundo requisito tiene que ver con la vigencia del contrato. “El contrato tiene que estar en vigor a fecha 8 de octubre del 2026. Si en esa fecha el contrato había terminado, no hay derecho a la prórroga”, precisó. El tercer requisito está vinculado al cumplimiento de pagos. Según explicó, “el inquilino tiene que estar al día de pagos en los ocho meses anteriores a la solicitud de la prórroga”.

Las fechas que determinan si un contrato puede acceder al beneficio

La normativa establece que pueden acogerse los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como aquellos en los que finalicen determinados periodos de prórroga tácita o de tácita reconducción. Figares lo resumió así: “Para tener derecho a la prórroga de hasta dos años, el contrato debe cumplir su quinto año o su octavo año, o terminar la tácita reconducción entre el 8 de octubre del 26 y el 31 de diciembre del 28”.

El abogado puso un ejemplo concreto para despejar dudas sobre contratos firmados en la actualidad. “Si el contrato se hace hoy, por ejemplo, que estamos en el 2026, no se podrá pedir prórroga porque el 28 cumple dos años, no cinco”, explicó. La fecha de firma, por tanto, resulta determinante para calcular los periodos de duración y comprobar si el contrato entra dentro del ámbito temporal de la medida.

Cómo puede el propietario evitar que se active la prórroga

La aceptación de la solicitud es obligatoria para el arrendador, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas legalmente. Figares señaló dos alternativas principales. La primera consiste en “hacer un contrato de arrendamiento nuevo con un 5% menos de renta”. La segunda vía está relacionada con la necesidad de recuperar el inmueble. Figares explicó que consiste en “solicitar la necesidad de la vivienda al inquilino, es decir, que el propietario necesita la vivienda para sí o para determinados familiares”.

Sobre este último punto, el abogado hizo una aclaración adicional que suele generar dudas entre propietarios. “No es necesario que venga esa cláusula en el contrato de arrendamiento”, afirmó. La norma exige, no obstante, que la necesidad de ocupación sea real y acreditada y que se comunique respetando los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU.