La alerta del Banco de España sobre por qué prorrogar los contratos de alquiler actuales puede encarecer los que vienen después

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos decretos de vivienda que amplían el escudo antidesahucios hasta 2030, prohíben la compra de vivienda por fondos de inversión hasta 2028 y prorrogan dos años los contratos que venzan antes de 2028, junto con la renovación automática de los alquileres. Ninguna de estas medidas actúa sobre un mecanismo que el Banco de España describió con datos oficiales meses antes de que el Gobierno cerrara la negociación: cuando se protege el precio de un contrato vigente, el propietario tiende a compensar esa limitación futura fijando una renta más alta en el contrato siguiente.

El organismo lo documentó en su Informe Anual 2025, presentado el pasado 18 de junio. El capítulo dedicado a vivienda incluye un hallazgo central: en 2024, el precio medio de las viviendas que entraban por primera vez al mercado del alquiler se situó un 16,5% por encima del precio medio del conjunto de alquileres ya existentes, frente a una diferencia del 9,5% en el promedio de 2020 a 2023. En el mismo periodo, la actualización de los contratos ya firmados redujo los precios reales en promedio un 1,7% anual, por debajo de la inflación.

El propio informe da nombre a este fenómeno: capitalización de rentas futuras: “Esta evidencia sugiere un proceso de capitalización de rentas futuras del alquiler en el momento de la firma del contrato por parte de los propietarios”, señala el documento. El objetivo de fijar un precio más alto de entrada, según la entidad, es “cubrirse ante las regulaciones que limitan los aumentos por debajo de la inflación y que reducen el rendimiento real esperado del contrato de alquiler”.

Un mecanismo que no depende de un decreto concreto

El Banco de España no analizó la renovación automática aprobada este martes, pero sí describió el tipo de regulación que genera este efecto: cualquier norma que limite la actualización de un contrato vigente, ya sea el índice de referencia IRAV, el tope extraordinario del 2% o la prórroga forzosa del contrato. La renovación automática pertenece exactamente a esa categoría. Extiende la protección de un inquilino frente a subidas libres mientras dura el contrato, y ese es precisamente el tipo de garantía que, según el organismo, empuja al propietario a compensar por adelantado cuando fija el precio del contrato siguiente.

El informe lo advierte de forma directa: los controles de precios “son especialmente efectivos en el corto plazo para reducir el esfuerzo de aquellos inquilinos con contratos vigentes”, pero “deben evaluarse los riesgos de que surjan efectos no deseados asociados con estos controles”. Entre esos riesgos, el documento cita expresamente que “la fijación de precios máximos puede incentivar incrementos de los precios de los contratos que se encuentran por debajo de los máximos regulatorios y de los nuevos contratos en segmentos del mercado no regulados”.

La conclusión del Banco de España es que “las ganancias de bienestar de corto plazo sobre los hogares vulnerables debidas a los controles de precios se verían compensadas por pérdidas de bienestar a medio y largo plazo”.

Lo que muestran los datos por ciudades

El informe incluye un desglose que ayuda a dimensionar el fenómeno con datos del periodo 2019-2024. En Madrid y Barcelona, los llamados ‘precios de entrada’ -el sobrecoste de las viviendas que se incorporan al mercado frente a las que ya estaban alquiladas- se situaron entre el 8% y el 10,5% de media anual en ese periodo. En Valencia, la prima de entrada superó el 20%, con un crecimiento anual del 4,5% en los precios reales de los contratos nuevos. En Málaga, la prima llegó al 14,5%, con un incremento del 2,5% anual.

El documento también identifica una vía de escape que ya conecta con otra de las medidas del decreto aprobado hoy: el desplazamiento hacia el alquiler de habitaciones y de temporada, modalidades que, según datos de portales inmobiliarios citados por el propio informe, aumentaron sus anuncios un 20% y un 35% respectivamente en 2025. El nuevo decreto regula ambas figuras, pero solo después de que Sumar exigiera su inclusión hasta última hora de la negociación de este martes.

El límite de las bonificaciones fiscales

El paquete aprobado hoy ofrece bonificaciones de hasta el 100% en el IRPF para propietarios que no superen el índice de referencia al firmar un contrato nuevo, un incentivo pensado para paliar precisamente el efecto que documenta el Banco de España. Pero el propio organismo ya advirtió sobre el alcance de este tipo de herramienta en su informe: “La traslación a precios puede no observarse en, por ejemplo, los contratos vigentes de alquiler, pero se reflejaría en la fijación de los precios de los nuevos contratos en aquellas zonas con oferta rígida”.

Es decir, cuando la oferta de vivienda no crece, los incentivos fiscales dirigidos a moderar precios tienden a diluirse en el propio precio, según la misma lógica que explica la capitalización de rentas futuras.

El diagnóstico que sostiene el informe del Banco de España apunta en una dirección distinta a la de los decretos aprobados este martes: España arrastra un déficit acumulado de 750.000 viviendas desde 2021, y el organismo insiste en que solo una ampliación real de la oferta, mediante suelo, construcción industrializada y coordinación entre administraciones, puede evitar que las medidas de protección a la demanda terminen trasladándose al precio de los contratos que todavía no se han firmado.