El decreto de vivienda permite prorrogar dos años el alquiler en determinados casos: estos son los requisitos

Cerca de 1,9 millones de contratos de alquiler en España podrían extenderse de forma excepcional hasta dos años adicionales. La medida forma parte del Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre por el Consejo de Ministros y vigente desde el 8 de octubre, que busca frenar la salida de inquilinos del mercado residencial en un contexto de tensión en los precios del alquiler. Según los cálculos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, la norma beneficiaría a unos cinco millones de personas.

El beneficio se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que ya estaban en vigor al momento de la entrada en vigencia del decreto y cuya finalización, incluidas las prórrogas previas, se produzca antes del 31 de diciembre de 2028. Dentro de ese universo, el inquilino puede pedir una extensión por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, que mantiene las mismas condiciones del contrato original.

El mecanismo no distingue entre arrendadores personas físicas o jurídicas, ni entre pequeños y grandes propietarios: la obligación de aceptar la solicitud recae sobre todos los caseros, salvo excepciones puntuales contempladas en la norma.

Los dos requisitos que debe cumplir el inquilino

Para acceder a la prórroga extraordinaria, el arrendatario debe reunir dos condiciones acumulativas:

• Estar al corriente de pago del alquiler en el momento en que presenta la solicitud.
• Haber mantenido esa regularidad de forma mensual durante los ocho meses anteriores al pedido.

Cumplidos ambos requisitos, el propietario queda obligado a conceder la extensión, que se puede renovar un segundo año.

Cuándo puede negarse el propietario

La norma prevé tres supuestos en los que el arrendador queda eximido de aceptar la prórroga. El primero es que ambas partes acuerden términos o condiciones distintos a los vigentes. El segundo, que se formalice un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes. El tercero, y más relevante en la práctica, es que el propietario comunique en los plazos que fija el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la necesidad de recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares.

Esta última causal puede invocarse aun cuando el contrato original no contemplara de forma expresa la posibilidad de recuperación por necesidad, siempre que el motivo sea real y quede debidamente acreditado ante el inquilino.

El decreto también introduce topes a los incrementos que puede aplicar el propietario durante el período de prórroga. Si la renta vigente ya supera el límite máximo establecido por el sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede ningún aumento. En el resto de los casos, el incremento queda sujeto a lo que acuerden las partes y, a falta de pacto expreso, no puede superar el 2% anual.

La convalidación, pendiente en el Congreso

El decreto aún debe ser ratificado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, instancia que asumió las funciones de la Cámara tras su disolución por la convocatoria de elecciones del 29 de noviembre. El Ejecutivo cuenta con mayoría suficiente para sacar adelante la convalidación después de que el Partido Nacionalista Vasco (PNV) adelantara su respaldo a la iniciativa. Si la norma no logra la convalidación, las medidas perderían vigencia y dejarían de ser exigibles, lo que generaría dudas sobre los contratos que vencen a partir de 2027.

En paralelo, el Gobierno impulsa un segundo real decreto-ley, conocido informalmente como “decreto Maricarmen”, que entrará en vigor el 15 de noviembre. Ese texto plantea prórrogas automáticas de cinco o siete años cuando el arrendador sea persona jurídica y contempla indemnizaciones de al menos doce mensualidades si el propietario decide no renovar el contrato al finalizar su plazo. Esta segunda norma enfrenta, según fuentes del sector consultadas por medios especializados, mayores dificultades para lograr su convalidación parlamentaria.