Juan Goñi, arquitecto, sobre los presupuestos de las obras: “Es tan importante saber cuánto te cobran como cuándo te cobran”

Construir una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes para un particular y, también, una de las que más variables concentra. Al coste del proyecto y de los materiales se suman los plazos, las modificaciones durante la construcción, los impuestos y la capacidad de la empresa para mantener el ritmo de los trabajos. Por eso, comparar constructoras exige mirar más allá de la cifra que aparece al final del presupuesto y entender cómo se estructura económicamente el contrato.

Una advertencia que pocos clientes conocen antes de firmar con una constructora define la diferencia entre acabar su casa o quedarse a medias: el momento en que se pagan las certificaciones de obra puede ser tan determinante como el precio total del presupuesto.

Así lo advierte Juan Goñi, arquitecto, al analizar cómo se comparan las ofertas de distintas empresas constructoras. Su tesis es directa: mirar solo el importe final de un presupuesto es un error que puede tener consecuencias irreversibles.

Por qué el orden del dinero importa tanto

Cuando un propietario pide varios presupuestos para construir su vivienda, la comparativa habitual se reduce a un número: el total. Goñi sostiene que ese enfoque deja fuera una variable que puede resultar más cara que cualquier diferencia entre ofertas.

“Nosotros cuando hacemos una comparativa de constructoras y de sus presupuestos, no solo miramos los totales, sino que también miramos muchas otras cosas”, explicó el arquitecto. Entre esas variables, la distribución de los pagos en el tiempo ocupa un lugar central en su análisis. Hay presupuestos que, sobre el papel, resultan competitivos en su cifra global, pero que concentran una proporción alta de los cobros en la primera mitad de la obra.

En un contrato de construcción conviene, por tanto, comprobar qué se considera una certificación, quién la emite, qué unidades de obra incluye y cuándo nace la obligación de pago. En los contratos de obra pública, la legislación utiliza precisamente las certificaciones como pagos a cuenta vinculados a la obra ejecutada, aunque el régimen de una vivienda privada depende de lo pactado entre las partes.

El peligro del 40% inicial

“Se dan a veces las circunstancias de que la oferta más barata en el primer 40% de la obra es mucho, con diferencia, la más cara”, señaló Goñi. Esa desproporción en los pagos iniciales no es solo un problema de liquidez para el cliente. Tiene una consecuencia práctica que Goñi describe con precisión: si la relación con la constructora se rompe en ese punto por impago, por conflicto o por abandono de la empresa, el propietario habrá desembolsado más de lo que corresponde al avance real de la obra.

“Por ese trozo de obra, por ese 40%, has pagado más de lo que deberías”, advirtió el arquitecto. Y añadió la consecuencia directa: “Si te dejases en la obra el 40%, no encontrarías otra empresa que por lo que te queda te acabase la casa”.

La cuestión es especialmente relevante porque sustituir a una constructora no consiste simplemente en trasladar el presupuesto restante a otra empresa. La nueva compañía debe revisar el estado de los trabajos, comprobar lo ejecutado, valorar posibles defectos y asumir las unidades que quedan pendientes. Además, puede encontrar precios distintos a los inicialmente presupuestados o exigir condiciones económicas diferentes para hacerse cargo de una obra ya empezada.

Qué significa quedarse sin constructora a mitad de obra

El escenario que describe Goñi implica que el dinero ya pagado no se corresponde con el trabajo ejecutado. Si una constructora cobra de forma acelerada en la fase inicial, el saldo que queda disponible para el resto de la obra puede ser insuficiente para que otra empresa la retome desde ese punto.

En la práctica, el cliente se encuentra con una vivienda a medio construir, sin presupuesto suficiente para terminarla y con la necesidad de determinar cuánto vale realmente lo ejecutado antes de contratar a otra empresa. El Código Civil contempla que, en determinadas obras realizadas por piezas o por medida, el pago pueda hacerse proporcionalmente a la parte ejecutada, lo que refuerza la importancia de que las condiciones económicas queden claramente definidas desde el principio.

Por eso, una comparativa rigurosa debería poner junto al precio total el calendario de pagos y el porcentaje acumulado que representa cada certificación. También conviene distinguir entre pagos por obra efectivamente ejecutada y anticipos destinados a materiales, acopios u otros conceptos, ya que no tienen necesariamente el mismo significado económico.