Todos los mercados declarados como zonas tensionadas en España registraron caídas en la oferta de alquiler permanente durante el segundo trimestre de 2026, mientras el alquiler de temporada, que escapa a los topes de renta, creció un 13% a nivel nacional y ya representa el 29% de toda la oferta de arrendamiento, según un estudio publicado este martes por idealista. Los datos hacen intuir un patrón que se repite trimestre a trimestre: donde el Estado interviene el precio, los propietarios cambian de modalidad contractual para esquivar los topes.
La mayor caída entre las capitales con precios controlados se produjo en San Sebastián (-42% de oferta permanente), seguida de Pamplona (-39%), A Coruña (-36%), Bilbao (-27%), Lleida (-27%), Tarragona (-16%), Vitoria (-14%) y Barcelona (-11%). Al mismo tiempo, el alquiler de temporada en esas mismas ciudades se disparó: A Coruña acumula un 105% más de anuncios temporales que hace un año, Pamplona un 50%, San Sebastián un 37% y Bilbao un 33%.
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El alquiler de temporada se rige por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no se considera vivienda habitual, por lo que queda fuera del alcance de la Ley de Vivienda 12/2023 y de sus topes de renta. Un propietario que formalice un contrato bajo esta figura puede pactar libremente el precio con el inquilino. Según datos recogidos por Cadena SER, el 40% de los anuncios de alquiler en España ya corresponde a esta modalidad, y en algunas zonas tensionadas del País Vasco ese porcentaje llega al 73%.
La fuga de los propietarios del arrendamiento de larga duración
La acumulación de ese trasvase a lo largo de tres años de aplicación de la ley arroja cifras más crudas. Según un análisis publicado por idealista en mayo de 2026, Barcelona ha perdido el 69% de su oferta de alquiler permanente desde la entrada en vigor de la norma; Bilbao, el 60%; y Pamplona y San Sebastián, el 58% cada una. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, asegura que “la intervención en el mercado sigue generando escasez allí donde se aplica: la oferta permanente cae de forma acelerada en las ciudades con precios topados, mientras mercados libres como Madrid o Palma recuperan stock”, según el informe del segundo trimestre.
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El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "subidas significativas" en los precios de compra y explica cómo la escasez y los altos costos del alquiler y las hipotecas consumen los aumentos salariales de las familias.
Ese contraste es uno de los elementos más llamativos del estudio. En las capitales sin declaración de tensión, la oferta permanente creció, aunque el mayor stock no implica mejoras en los precios: Madrid registró un aumento del 4%, Palma del 8% y Málaga del 13%. La diferencia de comportamiento entre mercados regulados y libres es la más amplia desde que idealista comenzó a publicar esta serie de datos.
El alquiler temporal pierde peso en Barcelona pese al tope
El peso del alquiler de temporada sobre el total de la oferta refleja hasta qué punto ha cambiado la composición del mercado en las ciudades más presionadas. San Sebastián es ya la capital con mayor proporción de anuncios temporales, con el 58% del total, seguida de Bilbao (57%), Cádiz (53%) y Barcelona (51%). En el caso de la capital catalana, ese porcentaje se redujo desde el 55% del primer trimestre, pero sigue siendo mayoría. Pamplona (46%) y Santander (45%) completan la parte alta de la tabla. Entre los grandes mercados, Madrid y Málaga se sitúan en el 29%.
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Cataluña intentó cerrar ese flanco a principios de 2026. La Ley 11/2025, aprobada por el Parlamento catalán el 18 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 1 de enero de 2026, extendió los controles de precio al alquiler de temporada en zonas tensionadas, obligó a justificar documentalmente la causa de la temporalidad (trabajo, estudios, motivos médicos) y equiparó estas rentas a las del arrendamiento habitual.
El resultado, según los datos del segundo trimestre recogidos por idealista, fue una caída pronunciada de la oferta temporal: Girona (-52%), Tarragona (-49%), Barcelona (-42%) y Lleida (-12%). El problema es que esa oferta retirada no regresó al mercado permanente. “Este ajuste tampoco se está traduciendo en un incremento del alquiler permanente, por lo que el mercado sigue sin ofrecer más opciones a quienes buscan arrendamientos de larga duración”, advierte Iñareta. La única excepción dentro de las ciudades tensionadas fue Girona, cuya oferta permanente creció un 55%, aunque el portal no ofrece una explicación causal para ese dato.
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