El auge del alquiler turístico y de habitaciones dispara los casos de inquilinos que subarriendan: la multa puede recaer en el propietario

Los precios disparados del alquiler en España y el auge del arrendamiento de habitaciones y de pisos turísticos han aumentado el número de inquilinos que optan por subarrendar de forma ilegal la vivienda en la que viven sin que lo sepa su propietario.

Cada vez son más frecuentes los casos de caseros que descubren que su vivienda en renta aparece anunciada en plataformas de alquiler vacacional o que el inquilino está obteniendo beneficios económicos alquilando habitaciones por días o semanas. Todo ello, sin consentimiento del casero y, en muchos casos, vulnerando tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como las normativas municipales y autonómicas.

El fenómeno se ha intensificado especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, donde la elevada demanda de vivienda y el auge del alquiler turístico han convertido algunos contratos de larga duración en auténticos negocios paralelos.

Qué es el subarriendo y cuándo es ilegal

El subarriendo se produce “cuando el inquilino de una vivienda cede el uso total o parcial del inmueble a un tercero a cambio de una renta, sin ser el propietario de la vivienda”, explica Manuel Hernández García, director y socio del Bufete Vilches Abogados.

La legislación española distingue entre dos tipos principales: el subarriendo total y el parcial. El primero ocurre cuando el inquilino abandona la vivienda y la alquila íntegramente a otra persona. Esta práctica está expresamente prohibida por la Ley de Arrendamientos Urbanos salvo autorización escrita del propietario. En otras palabras, si el contrato no lo permite, el inquilino no puede hacerlo legalmente.

El subarriendo parcial, como el alquiler de habitaciones, podría llegar a permitirse, pero únicamente si el propietario lo ha autorizado de forma expresa. Si el contrato no dice nada sobre esta posibilidad o la prohíbe, también se considera incumplimiento contractual.

Castigo para el casero

Uno de los focos más habituales de conflicto es el alquiler turístico encubierto. En estos casos no solo entra en juego la legislación estatal, sino también las normativas autonómicas y municipales sobre viviendas turísticas. “En la mayoría de ciudades, este tipo de uso está prohibido sin licencia y, desde luego, sin autorización del propietario”, explica Manuel Hernández.

Si el inmueble se explota turísticamente sin autorización, las sanciones al alquilado pueden alcanzar miles de euros e incluso afectar al propietario si las autoridades consideran que existió tolerancia, falta de control o que no actuó con rapidez.

“Lo mejor para el propietario es actuar en cuanto lo detecte o lo sospeche y dejar constancia de que no lo ha consentido. Luego, si es necesario, puede iniciar acciones legales", recomienda Manuel Hernández García.

Cómo descubrir un subarriendo ilegal

Detectar un subarriendo ilegal no siempre resulta sencillo, ya que el propietario no tiene acceso directo al día a día de la vivienda. Sin embargo, existen indicios que pueden revelar que algo no encaja.

Uno de los más habituales es la entrada y salida frecuente de personas desconocidas en estancias cortas. También puede levantar sospechas comprobar que el inquilino titular apenas reside en la vivienda o que ha trasladado su domicilio habitual a otro lugar.

Otro indicio claro es localizar anuncios del inmueble en portales de alquiler vacacional o redes sociales. Aunque no aparezca la dirección exacta, las fotografías, el mobiliario o ciertos detalles permiten identificar fácilmente la vivienda.

Además, las quejas vecinales suelen desempeñar un papel clave. Muchas comunidades detectan rápidamente el uso turístico irregular por el aumento de ruidos, molestias o incumplimientos de normas de convivencia.

Pasos a dar por el propietario para evitar sanciones

Cuando el casero sospecha que existe un subarriendo ilegal, el primer paso debe ser revisar detenidamente el contrato de arrendamiento. En la mayoría de los casos, estos contratos prohíben expresamente el subarriendo o lo condicionan a autorización previa y por escrito.

Una vez confirmada la irregularidad, lo habitual es enviar un requerimiento formal al inquilino mediante burofax o comunicación fehaciente. En este escrito se solicita el cese inmediato de la actividad y se advierte de las consecuencias legales en caso de incumplimiento.

Si el problema persiste, el propietario puede resolver el contrato de alquiler al amparo del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto permite exigir la devolución de la vivienda e incluso iniciar un procedimiento judicial de desahucio.

Consecuencias para el inquilino: desahucio, pérdida de fianza y multas

Las repercusiones para el inquilino pueden ser importantes. La más frecuente es la resolución inmediata del contrato y la obligación de abandonar la vivienda. Además, el propietario puede retener total o parcialmente la fianza si existen daños o incumplimientos.

En los casos relacionados con alquiler turístico ilegal, las administraciones públicas también pueden imponer sanciones económicas elevadas. Dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio, las multas pueden ascender a varios miles de euros.

El inquilino también podría responder por los daños ocasionados a terceros, especialmente si el subarriendo ha generado molestias graves en la comunidad o desperfectos en el inmueble. Otro aspecto relevante es la situación de las personas subarrendadas. Aunque hayan pagado por alojarse en la vivienda, no mantienen una relación contractual directa con el propietario. Por ello, cuando se resuelve el contrato principal, también deben abandonar el inmueble.