Comprar una vivienda sin hipoteca y sin ahorros ya es posible: los bancos lanzan nuevas alternativas para financiar tu casa

El encarecimiento de la vivienda ha consolidado a las hipotecas como la principal vía de acceso a la compra de una casa en España. De hecho, siete de cada diez compradores recurren a financiación bancaria para convertirse en propietarios, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, el mercado comienza a abrir la puerta a nuevas fórmulas para adquirir una vivienda sin necesidad de contar con un gran ahorro previo ni contratar una hipoteca tradicional con el banco.

A pesar de la aparición de nuevas alternativas de financiación, la hipoteca es el principal medio para acceder a una vivienda en propiedad en España. Según cifras del INE, en enero de 2026 se constituyeron 40.273 hipotecas sobre viviendas frente a las 57.489 compraventas registradas en el mismo periodo, lo que refleja que el 70% de operaciones se cerraron recurriendo al crédito hipotecario.

“La hipoteca sigue siendo la vía principal de acceso a la vivienda en España, especialmente para quienes no disponen de un alto nivel de ahorro, lo que pone de relieve la fuerte dependencia del mercado respecto a este tipo de financiación”, reconoce Laura Martínez, portavoz del asesor y comparador hipotecario iAhorro.

De la compra a tocateja a fórmulas innovadoras

En cuanto al 30% de las compraventas de vivienda que se realizan sin hipoteca, la mayoría corresponde a compradores que pagan a tocateja, entre los que destacan inversores y perfiles con un alto nivel patrimonial. Se trata de una tendencia que se mantiene estable en los últimos años, en los que entre el 25% y el 35% de las operaciones inmobiliarias se cerraron sin recurrir a financiación bancaria.

Junto a estos compradores empieza a destacar un grupo que opta por fórmulas de financiación alternativas basadas en el uso de activos financieros como garantía que permiten adquirir una casa sin necesidad de recurrir a un crédito hipotecario. Estas modalidades se ofrecen principalmente en banca privada y a clientes con un patrimonio considerable.

“Estas soluciones están pensadas para perfiles de clientes que ya cuentan con activos financieros y buscan mantener su estrategia de inversión sin descapitalizarse” para comprar una vivienda, señala Laura Martínez.

Préstamo pignorado de cartera

Entre estas opciones se encuentra el préstamo pignorado de cartera, en el que el futuro comprador utiliza como garantía su cartera de inversión, que puede incluir fondos de inversión, ETF, carteras automatizadas o planes de pensiones, por lo que no tiene que vender activos.

En estos casos, el banco ofrece financiación para adquirir la casa en función del valor de la cartera de inversión, que queda bloqueada aunque sigue generando rentabilidad.

La ventaja de esta fórmula es que permite mantener la estrategia de inversión a largo plazo y evita la tributación por plusvalías asociada a la desinversión. “Son productos útiles para quienes desean obtener liquidez sin alterar su posicionamiento en los mercados”, reconoce Martínez.

No obstante, esta tipología también conlleva riesgos para los compradores debido a que si el valor de los activos disminuye, el banco puede exigir garantías adicionales o incluso proceder a su ejecución, advierte la experta.

Cuando el aval es lo invertido

Otra alternativa a la hipoteca tradicional son los préstamos con garantía dineraria. Se trata de una financiación dirigida a clientes que ya disponen de patrimonio invertido, como fondos de inversión o productos de ahorro, y desean obtener liquidez sin necesidad de vender dichos activos.

En lugar de aportar un inmueble como garantía, el solicitante pignora -bloquea- sus inversiones en el banco. De este modo, el préstamo queda respaldado por ese capital financiero, lo que reduce el riesgo para la entidad y permite acceder a condiciones más favorables que las de un préstamo personal convencional.

La cuantía concedida por el banco suele calcularse como un porcentaje del valor de los activos aportados como garantía, generalmente inferior al 100%, para mantener un margen de seguridad. Mientras el préstamo está vigente, el cliente sigue siendo titular de sus inversiones, pero no puede disponer libremente de ellas hasta la cancelación de la deuda.

Este modelo tiene ventajas como unos tipos de interés más competitivos que los de la financiación sin garantía y una mayor agilidad en la concesión. También permite no desinvertir en productos financieros que aportan rentabilidad.

No obstante, implica ciertos riesgos, ya que si el valor de los activos pignorados disminuye de forma significativa, el banco puede solicitar garantías adicionales o ajustar las condiciones del préstamo. En caso de impago, la entidad puede ejecutar la garantía para recuperar el capital prestado.

“Este tipo de préstamo resulta especialmente interesante para perfiles con ahorro e inversión previa, que buscan financiar la compra de una vivienda manteniendo su estrategia patrimonial intacta”, sostienen desde iAhorro.

Crédito personal, el complemento para financiar la compra

Hay entidades que ofrecen un crédito personal a clientes con perfiles financieros sólidos. Este producto permite acceder a importes superiores a los habituales en banca minorista, con condiciones ajustadas en función de la capacidad de ingresos, el patrimonio y la relación del cliente con el banco.

Estos créditos suelen utilizarlos los compradores de vivienda como complemento para financiar parte de la operación, como la entrada del piso o necesidades puntuales, especialmente en adquisiciones de menor importe o en situaciones que requieren rapidez en la concesión.

Sin embargo, sus plazos más reducidos y tipos de interés generalmente más elevados hacen que no pueda sustituir en la mayoría de los casos a una hipoteca completa, sino que funcione como una solución complementaria dentro de una estructura financiera más amplia.

A juicio de Laura Martínez, en un contexto de precios elevados de los pisos y tipos de interés variables, la financiación alternativa “gana protagonismo entre perfiles con mayor capacidad económica, ampliando el abanico de opciones disponibles para estructurar la compra de una vivienda”.