Es legal que los caseros prohíban a los inquilinos fumar en el piso, pero deben dejarlo muy claro en el contrato

A la hora de alquilar una casa, es habitual que surjan dudas entre propietarios y arrendatarios sobre los límites y condiciones que pueden establecerse en el contrato. Una de las cuestiones que generan más debate es la posibilidad de prohibir fumar en la vivienda alquilada.

Sobre este asunto, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, responde de forma clara en entrevista para Fotocasa: “Es perfectamente legal prohibirlo”. Según explica, para que una cláusula de estas características tenga validez, debe aparecer en el contrato “de forma que no deje lugar a dudas sobre su alcance”. Además, la prohibición puede aplicarse tanto al conjunto de la vivienda como a zonas concretas, como el salón, la terraza o cualquier otra estancia, siempre que así se recoja específicamente en el acuerdo firmado.

Es perfectamente legal que un casero prohíba fumar

El fundamento jurídico de esta posibilidad se encuentra en varios artículos de la normativa vigente. Por un lado, el artículo 1.255 del Código Civil señala que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”. Según Zurdo, la prohibición de fumar no entra en conflicto con estos límites generales. Por otro lado, el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que “los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco establecido en el título II de la propia ley y supletoriamente en el código Civil”.

Si el contrato recoge de forma clara la prohibición de fumar, el artículo 27, apartados 1 y 2 de la LAU, otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato si el inquilino incumple esta condición. Tal y como señala el director general de ANA, “el artículo 27,1 y 2 de la LAU facultaría al arrendador para poder resolver el arrendamiento por incumplimiento contractual del inquilino, incluso podría tener derecho a retener la fianza si se detectaran en la vivienda olores o manchas, con el fin de poder limpiarla o pintarla”.

En el caso de los alquileres turísticos o de temporada, el planteamiento es similar, pero incluso más claro, debido al carácter transitorio de este tipo de contratos. Así lo indica Zurdo: “En este tipo de alquileres el establecimiento de este tipo de cláusulas sería todavía más recomendable por su carácter transitorio”. La autonomía de la voluntad de las partes cobra en estos casos un protagonismo casi absoluto, lo que facilita la inclusión de condiciones específicas como la prohibición de fumar.

A la hora de reclamar por el incumplimiento de esta cláusula, el principal obstáculo para los arrendadores es la prueba. Zurdo advierte que “debe ser una prueba concluyente para que un juez pueda resolver un arrendamiento por este motivo”. Esto implica que la carga de demostrar que se ha vulnerado la prohibición recae sobre el propietario, que deberá presentar pruebas claras y verificables, como informes, fotografías o testimonios, que confirmen la presencia de olores o daños provocados por el tabaco.

En definitiva, la legislación actual permite a los propietarios incluir en los contratos de arrendamiento cláusulas que prohíban fumar en la vivienda, siempre que se redacten con la suficiente claridad y sean aceptadas por ambas partes. El marco legal ofrece flexibilidad para negociar condiciones, pero exige precisión en los términos y pruebas sólidas en caso de conflicto. Así, la cuestión del tabaco en viviendas de alquiler queda en manos de la voluntad de las partes y de la correcta redacción del contrato.