La construcción no alivia la escasez de vivienda para el comprador medio: la nueva oferta se orienta al turismo y los perfiles de alto poder adquisitivo

La oferta de vivienda nueva en España se orienta cada vez más hacia el mercado turístico y los compradores con alto poder adquisitivo, desplazando el foco de atención de la solución al déficit de vivienda habitual en las grandes ciudades. Así lo indica el último informe de la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, que identifica una tendencia consolidada durante 2025 según la cual las promociones recientes priorizan a perfiles económicos elevados en lugar de dar respuesta a la demanda residencial de la población general.

El documento de Tinsa recoge que el precio medio de la vivienda nueva aumentó un 10,4% en el último año, una subida que supera el ritmo de la inflación y que se refleja con especial fuerza en áreas como Tenerife, la costa mediterránea, el norte peninsular y las zonas metropolitanas de Madrid y Barcelona, donde las alzas llegaron a superar el 20%. El valor medio del metro cuadrado en el segmento de obra nueva se sitúa en 2.567 euros, un 43% por encima de la vivienda usada.

La tasa de esfuerzo para adquirir una vivienda nueva llega al 44% de la renta del hogar medio en el conjunto nacional, mientras que en Madrid y Barcelona la proporción se eleva hasta el 57% y el 68% respectivamente. En enclaves turísticos y municipios con fuerte presencia internacional, la ratio supera el 80%. Sin embargo, el crecimiento de los precios no solo afecta a la vivienda recién construida. La escasez de oferta, el aumento de la población y la demanda insatisfecha han impulsado el mercado de segunda mano, donde la subida registrada en 2025 alcanza el 11,9%. Este contexto alimenta una brecha cada vez mayor entre el coste de acceso a la vivienda y el salario medio, según subraya Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

La obra nueva se encarece a niveles de 2007

Reparando en la evolución histórica, Tinsa subraya que el valor de la vivienda nueva se sitúa un 17% por encima de los máximos de la burbuja inmobiliaria de los años 2000, aunque al descontar la inflación todavía permanece un 18% por debajo de aquellos niveles. Sin embargo, zonas como Santa Cruz de Tenerife, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria superan ya los registros de la primera década del siglo en términos reales.

El estudio concluye que el patrón actual del mercado residencial favorece la creación de producto orientado a rentas altas y turismo, lo que amplía las dificultades de acceso para los hogares medios en los principales polos de empleo y áreas urbanas. “El aumento continuado de la demanda ha seguido encontrando un contexto de déficit de oferta, lo que deriva en una concentración de compraventas en el segmento de segunda mano, mientras que la producción de obra nueva permanece limitada a pesar de la demanda existente”, afirma Cristina Arias.

La población crece más rápido que el parque de viviendas

La limitada producción de obra nueva responde, según el análisis de Tinsa, a factores estructurales como la escasez de suelo urbanizable, el retraso administrativo en la concesión de licencias, la falta de mano de obra cualificada y el encarecimiento de los costes de construcción. Durante 2025, los costes laborales experimentaron un repunte que contribuyó a encarecer aún más la promoción de vivienda. Aunque la edificación de nuevas viviendas creció un 8,8%, este ritmo resulta insuficiente para cubrir el déficit acumulado y atender la demanda real.

Del informe se desprende que, en los últimos años, la creación de hogares ha superado ampliamente la producción de viviendas, lo que ha provocado la concentración de la demanda en el mercado de segunda mano y ha agravado el desequilibrio entre oferta y necesidad residencial. La presencia de compradores extranjeros mantiene su peso en el sector: según Tinsa, los extranjeros residentes representaron el 10% de todas las transacciones y el 6% de las operaciones de vivienda nueva. Las provincias de Málaga, Guipúzcoa, Navarra, Álava, Sevilla, Valladolid y Cádiz figuran entre las que presentan un mayor porcentaje de ventas de obra nueva respecto al total.