El precio de la vivienda nueva sube dos dígitos en 14 CCAA y el de la usada se dispara más del 10% en todas

El índice de precios de vivienda de 2025 muestra que la demanda de compra, especialmente entre quienes dependen de financiamiento, podría desacelerarse si se producen crisis geopolíticas que tensionen los mercados energéticos y eleven la inflación, según advierten varios expertos citados por portales inmobiliarios. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), la escasez de inmuebles disponibles, combinada con un incremento en el acceso al crédito por menores tipos de interés, ha llevado los precios de los inmuebles a niveles históricos, consolidando un ciclo de subidas que se extiende ya por doce años consecutivos en el mercado español.

Tal como reportó el INE, en 2025 el precio de la vivienda nueva experimentó subidas de dos dígitos en catorce comunidades autónomas, encabezando Baleares con un crecimiento del 13,4% respecto al año anterior. Le siguieron Castilla y León con un 13,3%, Andalucía con un 12,9%, Castilla-La Mancha con un 12,8%, y Extremadura y Madrid, ambas con incrementos del 12,2%. Murcia, La Rioja, Canarias, País Vasco, Asturias, Galicia, Navarra y Cataluña también registraron aumentos superiores al 10%. Solo Cantabria, Comunidad Valenciana y Aragón presentaron alzas de un solo dígito, con incrementos del 7,3%, 9,3% y 9,8% respectivamente.

En cuanto al mercado de segunda mano, todos los territorios mostraron incrementos de precios superiores al 10%. Aragón destacó con una subida del 15%, mientras que Murcia y La Rioja alcanzaron el 14,7% y el 14,6%, respectivamente. Castilla y León, Asturias, Comunidad Valenciana y Madrid también presentaron repuntes significativos, todos por encima del 13%. Andalucía, País Vasco, Cantabria, Extremadura, Navarra, Canarias, Baleares, Cataluña y Castilla-La Mancha mantuvieron esta tendencia de fuertes alzas en los precios de vivienda usada.

La tendencia del encarecimiento residencial continuó elevándose, con un incremento medio del 12,7% en el precio de la vivienda libre respecto a 2024. Este aumento supone un salto de 4,3 puntos porcentuales en comparación con el año anterior y constituye el mayor repunte desde 2007, cuando la subida se situó en el 9,8%, según destacó el índice del INE. Comparando con años previos, la subida de 2025 ha triplicado la registrada en 2023, durante la que el alza fue del 4%. Tanto la vivienda nueva como la usada consolidaron doce años de aumentos consecutivos; la nueva subió de media un 11,3%, superando la de 2024, y la usada se incrementó en un 12,9%, superando en alrededor de cinco puntos la subida de 2024.

La actividad en el mercado inmobiliario también marcó récord en cuanto al número de operaciones. Durante 2025, se contabilizaron 714.237 transacciones de compraventa de viviendas, lo que equivale a un 11,5% más que el año anterior y representa la cifra más elevada de los últimos dieciocho años. Según informó el INE, la última vez que el volumen de operaciones superó las 700.000 fue en 2007, con más de 775.000 transacciones cerradas.

El análisis del INE detalla que la mayor parte de este repunte se debe tanto al dinamismo del mercado de viviendas usadas, con 558.327 compraventas (un incremento del 10,3% respecto a 2024 y un máximo histórico en la serie), como al crecimiento en las ventas de viviendas nuevas, que subieron un 16,1% hasta las 155.910 operaciones, el dato más alto desde 2011. El 93,2% de las viviendas transmitidas fueron de tipo libre, mientras que el 6,8% correspondieron a inmuebles protegidos.

Todas las comunidades autónomas participaron de este aumento de operaciones. Los avances más destacados los protagonizaron Castilla y León, con un alza del 18,9%, y Castilla-La Mancha, con un 17,8%. La Rioja y Extremadura también sobresalieron, superando el 16%. En contraste, Navarra (2,2%), Canarias (4,5%) y Madrid (4,8%) presentaron variaciones más contenidas. En cifras absolutas, Andalucía encabezó la actividad con 143.794 operaciones, seguida de Cataluña (112.585), Comunidad Valenciana (110.591) y Madrid (81.681). Las cifras más bajas correspondieron a La Rioja, Navarra y Cantabria.

El contexto de facilidades crediticias también impactó en el récord de hipotecas constituidas sobre viviendas, alcanzando 501.073 préstamos y representando un auge del 17,8%, el mayor repunte desde 2021. El INE subraya que este es el mayor nivel anual en dieciséis años. Se trata también del segundo año consecutivo de crecimiento del número de hipotecas, tras el aumento del 11,7% registrado en 2024.

El importe medio prestado en hipotecas para vivienda marcó también un récord, situándose en 163.738 euros, un 12,6% superior al de 2024. En total, el capital prestado en 2025 rebasó los 82.044 millones de euros, creciendo un 32,6% respecto al año anterior. El tipo de interés medio para nuevas hipotecas se situó en 2,93%, el más reducido desde 2022. Las hipotecas a tipo fijo representaron el 65% del total, frente a un 35% a tipo variable. La media de interés inicial fue del 2,88% para hipotecas variables y del 2,96% para fijas.

El incremento de hipotecas se sintió en todas las comunidades autónomas. Los avances más significativos se observaron en Cantabria (42,8%), La Rioja (37%), Murcia (28,6%) y Extremadura (24,9%). Madrid y Navarra registraron incrementos inferiores a los dos dígitos, con un 2,9% y 5,7% respectivamente. Andalucía destacó por el número absoluto de nuevas hipotecas, con 98.052, seguida de Cataluña (87.011), Madrid (73.663) y Comunidad Valenciana (61.288). Por el contrario, La Rioja, Navarra y Cantabria figuraron entre las regiones con menor número de nuevas hipotecas constituidas.

De acuerdo con el INE, la sostenida presión al alza en los precios, sumada a las buenas condiciones de acceso a la financiación, explica en gran medida la expansión en las compraventas y en la constitución de préstamos hipotecarios. Sin embargo, el entorno geopolítico podría modificar las expectativas para los próximos meses, sobre todo por el posible impacto de los conflictos internacionales en los costes energéticos y los niveles de inflación. El futuro del mercado de la vivienda, por tanto, dependerá de la evolución de estos factores y de la estabilidad en la oferta y la demanda, tal como viene indicando el informe del INE y los análisis de los portales inmobiliarios.