Cómo donar tu vivienda habitual a tu hijo sin tributar el IRPF si eres mayor de 65 años

Mientras los precios inmobiliarios siguen al alza y heredar se perfil como una de las pocas vías para llegar a tener una casa en propiedad cobra importancia una ventaja fiscal que muchos contribuyentes desconocen: las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por ello en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). No se trata de una medida reciente ni excepcional, sino de una exención consolidada en la normativa fiscal española desde hace más de quince años, recientemente confirmada por una resolución de la Dirección General de Tributos (DGT).

La base legal de esta ventaja se encuentra en la Ley 35/2006 del IRPF. En concreto, el artículo 33.4.b) establece que están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años. La norma no distingue entre transmisión onerosa (venta) o lucrativa (donación), por lo que la exención resulta aplicable en ambos supuestos.

Así lo confirma la Agencia Tributaria en su sede electrónica y en sus manuales prácticos del IRPF, donde se señala expresamente que, si el contribuyente tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, no debe declarar en el IRPF la ganancia patrimonial generada, con independencia de que la transmisión se realice mediante venta o donación.

Requisitos para beneficiarse de la exención

Para beneficiarse de esta exención deben cumplirse varios requisitos. El primero es la edad: el donante debe haber cumplido 65 años en la fecha de la donación, no siendo suficiente alcanzarlos con posterioridad. El segundo es que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual, lo que implica haber residido en él de forma efectiva y continuada durante al menos tres años, y que haya constituido la residencia habitual hasta el momento de la transmisión, salvo causas justificadas como enfermedad, dependencia o traslado a una residencia.

Además, la donación debe formalizarse obligatoriamente en escritura pública ante notario, ya que solo así tiene validez jurídica y fiscal. Cumplidas estas condiciones, la ganancia patrimonial que, en condiciones normales, se integraría en la base del ahorro del IRPF queda completamente exenta.

Ahora bien, que no exista tributación en el IRPF no significa que la operación esté libre de impuestos. Por un lado, puede devengarse la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que corresponde al ayuntamiento y que, salvo pacto en contrario, suele recaer sobre el donante. Por otro lado, el hijo que recibe la vivienda debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía depende en gran medida de la comunidad autónoma, ya que muchas han aprobado bonificaciones muy elevadas para las donaciones entre padres e hijos.

Qué pasa en el resto de casos

Conviene subrayar que esta exención no se aplica a segundas residencias ni a inmuebles alquilados, ni tampoco a donaciones realizadas antes de cumplir los 65 años. En esos casos, la ganancia patrimonial sí tributa en el IRPF del donante.

En definitiva, la posibilidad de donar la vivienda habitual sin pagar IRPF constituye una herramienta fiscal legítima y consolidada para los mayores de 65 años, pero su conveniencia debe analizarse caso por caso. La normativa autonómica, la plusvalía municipal y la alternativa de la herencia pueden alterar significativamente el coste final de la operación. Una correcta planificación, con asesoramiento profesional, sigue siendo clave para evitar sorpresas fiscales.