El precio de la vivienda de segunda mano supera ya los 7.000 euros por metro cuadrado en cinco ciudades y Madrid y Barcelona no están ni en el top 10

Mientras la falta de oferta presiona los precios en el mercado de vivienda, cinco ciudades han superado la barrera de los 7.000 euros por metro cuadrado en 2025. Sin embargo, ni Madrid ni Barcelona, dos de las grandes capitales en las que el dinamismo de las operaciones y la alta demanda elevan fuertemente los costes, aparecen ya entre las diez localidades más caras del país. El fenómeno, documentado en el informe La vivienda de segunda mano en 2025 elaborado por Fotocasa con datos de su Índice Inmobiliario, confirma la concentración del encarecimiento en zonas muy concretas, especialmente en Baleares, y revela un desequilibrio cada vez más acusado entre disponibilidad y necesidad.

La mayor presión sobre los precios se centra en Baleares, que acapara cuatro de los cinco primeros puestos del ranking nacional de municipios con el coste de la vivienda más elevado. Según los datos más recientes, de diciembre de 2025, Santa Eulària des Riu lidera la lista con un precio medio de 8.494 euros por metro cuadrado tras regsitrar un incremento anual del 1%, casi triplicando los 2.879 euros por metro cuadrado de la media nacional. Le siguen Ibiza, con 7.689 euros por metro cuadrado y una subida del 10%; Sant Antoni de Portmany, que ha alcanzado los 7.608 euros por metro cuadrado tras experimentar un aumento interanual del 30%, y Sant Josep de sa Talaia, donde el metro cuadrado cuesta 7.440 euros después de un alza del 25% en el conjunto de 2025.

En el quinto lugar se sitúa Donostia-San Sebastián, la única ciudad fuera de Baleares que supera la barrera de los 7.000 euros, con un precio medio de 7.155 euros por metro cuadrado y un incremento del 7% durante el año. El informe subraya la escalada inédita de precios en estos municipios, todos ellos favorecidos por una demanda persistente y limitada oferta.

Impulso a la compraventa pese a la falta de oferta

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, explica este escenario: “El fuerte encarecimiento del precio de la vivienda responde a un desequilibrio estructural sin precedentes entre oferta y demanda. En estos momentos, la demanda llega a cuadruplicar a la oferta disponible, especialmente en los mercados más tensionados, lo que ejerce una presión directa y constante sobre los precios”.

Matos también advierte sobre el contexto hipotecario favorable, que ha reactivado operaciones de compra y elevado la competencia entre compradores, lo que “agrava la brecha de accesibilidad y expulsa progresivamente a parte de la demanda local, especialmente a jóvenes y hogares medios”.

Baleares copa el ‘top 10′ con siete localidades

La lista de los diez municipios más caros se completa con otras cinco ciudades que han superado sus récords históricos de precio por metro cuadrado durante este año. Andratx (Baleares) registra 6.982 euros por metro cuadrado tras una subida del 22%; Campos (Baleares) alcanza los 6.791 euros por metro cuadrado y presenta el mayor incremento anual del ranking, con un 33%. Calvià, también en Baleares, se sitúa en 6.747 euros por metro cuadrado después de un aumento más moderado del 2%.

En Cataluña, Sant Just Desvern alcanza 6.640 euros por metro cuadrado con una subida del 16%, y Zarautz (País Vasco) cierra el grupo con 6.478 euros por metro cuadrado, aunque en el caso de la segunda ciudad guipuzcoana en el ranking la diferencia interanual en el precio ha sido negativa, con un descenso del 4% respecto al año anterior.

Los precios continúan al alza en las dos grandes capitales

Fuera del ranking de precios máximos, Madrid y Barcelona han experimentado subidas considerables, aunque insuficientes para situarse entre los diez municipios más caros, claramente dominado por los enclaves turísticos de mayor afluencia. Según el informe, Madrid ha cerrado el año con un incremento del 17,2%, situando el precio medio en 6.463 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida de 947 euros respecto al cierre de 2024. Barcelona, por su parte, cierra 2025 con una subida anual del 12,3% y un precio medio de 5.346 euros por metro cuadrado. Las variación de precios en la capital catalana se ha traducido en un incremento de 585 euros en el año.

Mientras tanto, la distancia entre las zonas más tensionadas y las más asequibles sigue creciendo. En Villanueva del Arzobispo (Jaén), el precio medio de la vivienda se sitúa en 623 euros por metro cuadrado, la cifra más baja del país. Le siguen Torreperogil (658 euros por metro cuadrado), La Carolina (683 euros por metro cuadrado), Montijo en Badajoz (698 euros por metro cuadrado) y Jamilena (709 euros por metro cuadrado).