Adiós a las bajadas de las cuotas de las hipotecas de hasta 4.000 euros en dos años: “El euríbor seguirá cayendo, pero más despacio”

El mercado hipotecario español ha vivido una transformación sin precedentes en apenas cuatro años. El tiovivo que ha experimentado el euríbor al calor de las subidas y bajadas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a los hipotecados a tipo variable a ver cómo sus cuotas se disparaban para después bajar de forma suave y volver a iniciar una discreta remontada.

Desde diciembre de 2021, cuando el euríbor se situó en terreno negativo, con un -0,502%, hasta octubre de 2023 —fecha en la que alcanzó su nivel más alto en quince años, con un 4,160%—, los hipotecados españoles experimentaron un aumento histórico en sus cuotas. Un nuevo cambio de rumbo se produjo a finales de 2023, cuando el índice de referencia comenzó a descender, alcanzando el 2,079% en julio de 2025, aunque tres subidas leves consecutivas lo han llevado hasta el 2,187% en octubre de este año, el último dato definitivo disponible.

“El euríbor sube por el ascensor, pero baja por las escaleras”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, al describir la lentitud del descenso del índice en comparación con los aumentos vertiginosos de 2022 y 2023.

Las cuatro fases del euríbor

El indicador ha atravesado cuatro fases muy diferenciadas en los últimos cuatro años. La primera, caracterizada por un euríbor en negativo, desde 2016 a marzo 2022. En este periodo, las cuotas de los hipotecados se mantuvieron históricamente bajas gracias a los tipos de interés en mínimos. La segunda etapa, desde abril de 2022 a octubre 2023, el índice experimentó una subida acelerada y, en apenas 18 meses, pasó de 0,013% a 4,160%, impulsado por los incrementos de tipos del BCE del -0,5% al 4%.

Entre noviembre de 2023 y mayo de 2025, se produjo un descenso gradual en el que el indicador perdió más de dos puntos porcentuales, acompañando la relajación monetaria del BCE. Y desde junio a octubre de este año, reflejó una moderación tras estabilizarse en torno al 2,1–2,2%.

A partir de noviembre, Laura Martínez vaticina que “no esperamos subidas significativas a corto plazo; el gran alivio ya ha llegado y ahora comienza una fase más estable del mercado hipotecario”.

Las cuotas bajarán en las revisiones, pero poco y no todas

El impacto directo del euríbor se refleja en las hipotecas variables. Aunque las cuotas han descendido en los últimos meses, las rebajas no compensan los incrementos sufridos en 2022 y 2023. Por ejemplo, una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años contratada en octubre de 2021 con un diferencial del 0,99% tenía una cuota de 449,64 euros mensuales. En octubre de 2023, tras alcanzar el euríbor su máximo histórico, la misma hipoteca llegó a 801,57 euros mensuales, un encarecimiento anual de 4.223,21 euros. Mientras que en octubre de 2025, la cuota ha bajado a 645,92 euros, un alivio de 155,66 euros al mes, pero aún 196,28 euros más que al inicio del préstamo.

Para hipotecas de 300.000 euros, el encarecimiento es aún mayor: se pasó de 899,28 euros mensuales en 2021 a 1.603,15 euros en 2023. Con la reducción gradual del euríbor, la cuota en 2025 es de 1.291,84 euros, todavía 392,56 euros más al mes que en 2021.

“El alivio es notable en comparación con los máximos de hace dos años, pero la recuperación completa será lenta, y probablemente nunca volvamos a ver un euríbor en negativo”, analiza Martínez.

Hipotecas semestrales, las más sensibles al índice

Lo mismo que ha pasado con las hipotecas variables con revisión anual, le ha ocurrido a quienes contrataron una hipoteca variable, pero con revisión semestral, cuando el euríbor aún estaba en negativo: primero vivieron enormes incrementos de cuota que después se tradujeron en bajadas que tampoco han llegado a compensar las subidas producidas en 2022 y 2023. Estos hipotecados ya habrán visto o verán en la última revisión una nueva subida de cuota, aunque muy pequeña.

“Las rebajas comenzaron a notarse hace meses, pero ahora empiezan a verse las primeras subidas en las hipotecas variables con revisión semestral, las primeras desde noviembre de 2023”, apunta la directora de Comunicación del comparador hipotecario. Subraya que “no hablamos de una tendencia al alza sostenida, sino de un ajuste lógico tras varios trimestres de descensos”.

Si nos remontamos a 2021, una hipoteca variable contratada en octubre de ese año con una cuantía inicial de 150.000 euros, un plazo de amortización de 30 años, un diferencial del 0,99% y revisión semestral se encareció desde su inicio hasta la revisión de octubre de 2023 un total de 347,62 euros mensuales (2.085,73 euros al semestre). Eso sí, desde abril de 2024 hasta abril de 2025 la cuota se redujo en 158,15 euros cada mes (948,92 euros al semestre), pero en la revisión de octubre de 2025 se encareció 5,60 euros, dejando el pago mensual en los 644,71 euros mensuales. Así, desde que se contrató hasta ahora, la cuota ha subido en 195,07 euros mensuales.

En caso de que la cuantía inicial ascendiera a los 300.000 euros, el comportamiento sería proporcionalmente más acusado. La cuota mensual pasaría de los 899,28 euros de octubre de 2021 —cuando el euríbor aún se mantenía en negativo— a 1.603,15 euros en la revisión de octubre de 2023, lo que supuso un incremento de 703,87 euros al mes (más de 4.200 euros por semestre). Durante el periodo comprendido entre abril de 2024 y abril de 2025, el descenso progresivo del euríbor permitió una rebaja total de 316,30 euros mensuales (1.896 euros menos cada semestre).

No obstante, en la última revisión de octubre de 2025 se ha registrado una ligera subida de 11,20 euros, dejando la cuota en torno a los 1.289 euros al mes. Así, y pese a las rebajas acumuladas en los dos últimos años, la cuota media de una hipoteca de 300.000 euros sigue siendo 390,13 euros más cara que en 2021, lo que equivale a un sobrecoste anual de 2.340,79 euros. Por tanto, tampoco ha compensado la rebaja del euríbor a los hipotecados con revisión semestral.

“Las hipotecas variables con revisión semestral fueron las primeras en notar las rebajas derivadas del descenso del euríbor, pero también las primeras en reflejar sus leves repuntes”, aclara Martínez.

Aunque los picos de 2022 y 2023 quedan atrás, los hogares hipotecados siguen pagando más que al inicio de sus préstamos. La moderación actual del euríbor ofrece previsibilidad y calma, pero no elimina del todo el sobrecoste acumulado en los últimos años.

El mensaje de los expertos es claro: la etapa más crítica ha quedado atrás y los hipotecados pueden respirar con mayor tranquilidad, aunque deben seguir planificando sus finanzas con prudencia. Como concluye Laura Martínez, “el euríbor seguirá bajando, aunque más despacio. Lo importante es que el horizonte es ahora más estable y predecible para millones de familias españolas”.