Ni la caída del euríbor ni hipotecas más baratas han abierto este año la puerta de acceso a la vivienda: ¿qué pasará en 2026?

El mercado hipotecario español ha experimentado este año un giro decisivo, en el que la hipoteca a tipo de interés fijo se ha convertido en la más deseada, en detrimento de la mixta y la variable, que es ahora la que menos se contrata. Los catalizadores de este nuevo escenario han sido la bajada de la inflación en la zona euro y, a su calor, el recorte de tipos de interés llevado a cabo por el Banco Central Europeo (BCE), lo que ha provocado la estabilidad del euríbor y rebajas en las hipotecas.

Todo ello ha permitido este año que tanto los bancos como los compradores de vivienda se adapten a un nuevo contexto menos volátil: el mercado hipotecario ha funcionado con mayor previsibilidad, mientras el mercado inmobiliario ha seguido tensionándose debido a la escasa oferta de viviendas frente a una demanda creciente. Esto ha disparado los precios hasta rozar máximos históricos.

A juicio de Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro, “2025 ha sido el año en el que el mercado hipotecario ha aprendido a convivir con tipos más estables, lo que ha aportado seguridad a quienes se han planteado comprar vivienda”. No obstante, reconoce que esta mejora en la previsibilidad de la financiación no ha venido acompañada de una contención de los precios de la vivienda, que “siguen marcando máximos en muchas zonas, sobre todo en las grandes ciudades o municipios más tensionados”.

El euríbor se estabiliza

En este entorno, el euríbor ha sido uno de los grandes protagonistas de 2025, tras la congelación de los tipos de interés en el 2% que el eurobanco llevó a cabo en la segunda mitad del año. Esta estrategia ha originado que el principal índice de referencia de las hipotecas variables entrara en una fase de estabilización, rompiendo con las previsiones de los expertos que vaticinaban que bajaría de la barrera del 2% a cierre de este año e incluso caer al 1,5%. Estos augurios fallaron y el indicador se mantiene por encima de los niveles de prepandemia, moviéndose en una banda más estrecha: entre el 2,5% y el 2%.

Durante los primeros meses del año, el euríbor siguió una trayectoria a la baja, pasando del 2,525% de enero al 2,079% de julio, al ritmo de los recortes de las tasas de interés realizados por el eurobanco. Pasado el verano, el indicador frenó su caída y experimentó una ligera remontada. Según las previsiones, cerrará el año en torno al 2,3%.

Estos movimientos se vieron reflejados en las hipotecas a tipo de interés variables, pero de forma moderada. Experimentaron rebajas en sus cuotas en las revisiones anuales y semestrales, pero menores de las previstas. Es más, en los últimos meses los hipotecados a tipo variable con revisiones semestrales han visto cómo sus cuotas han subido.

Respecto al próximo año, las previsiones apuntan que el euríbor seguirá evolucionando de forma contenida, siempre que no se produzcan alteraciones externas relevantes, lo que se traduce en cuotas hipotecarias más previsibles para los hogares y en un entorno más favorable para la planificación financiera.

“La menor volatilidad del euríbor es una buena noticia para las familias, porque reduce la incertidumbre y permite tomar decisiones con más información y menos riesgo, aunque quienes tengan una hipoteca variable vigente no lo vean como una buena noticia, sino todo lo contrario”, indica la portavoz de iAhorro.

La hipoteca fija vuelve con fuerza

Otro de los hitos este año en el mercado hipotecario ha sido el regreso de la hipoteca a tipo de interés fijo, que se ha convertido en la más contratada por los compradores de vivienda que necesitaban financiación. Según los datos de iAhorro, en los últimos 12 meses, un 57,75% de los usuarios ha elegido para su hipoteca el tipo de interés fijo, frente al 41,05% que optó por la de tipo mixto y el 1,20% que se inclinó por la variable. La querencia por la fija muestra la preferencia de los hipotecados por la estabilidad y la certidumbre que ofrece en las cuotas y que, pase lo que pase con los tipos de interés, permanecerán inalterables.

“Después de la volatilidad vivida, la tranquilidad se ha convertido en un factor decisivo”, explica Laura Martínez. Agrega que “el tipo fijo ofrece seguridad a largo plazo y eso pesa mucho en la decisión de compra”. Además, “las entidades financieras han ofrecido durante todo el año ofertas muy competitivas en hipoteca fija, y esto también ha sido un motivo de su auge”.

A lo largo del año, el tipo de interés fijo medio se ha mantenido estable, moviéndose ligeramente por encima del 2% y cerrando noviembre en el 2,05%, tras haber llegado a niveles del 2,35% a comienzos de año. Esta moderación, unida a la escasa volatilidad, ha permitido a los compradores “acceder a condiciones más predecibles y competitivas”, en opinión de Laura Martínez.

En cuanto a la parte fija de las hipotecas mixtas —que puede durar 3, 5 o 10 años— también ha mostrado tipos atractivos, por debajo del 2% durante buena parte del año, pero su ligera tendencia al alza en los últimos meses ha reforzado la percepción de que contratar un tipo fijo desde el inicio sigue siendo, para muchos hogares, la opción más segura y rentable a largo plazo.

¿Qué esperar en 2026? Un horizonte estable, pero no más accesible

Las previsiones para el próximo año indican que el mercado inmobiliario seguirá condicionado por el fuerte desequilibrio entre una oferta insuficiente y una demanda al alza. En este escenario, la mejora y estabilización de las condiciones hipotecarias, aunque positiva, tendrá un efecto limitado sobre el acceso real a la vivienda si no va acompañada de avances estructurales en materia de oferta.

“Afrontamos un escenario en el que tener una buena hipoteca ya no garantiza poder comprar vivienda”, señala Martínez, para quien la financiación ha dejado de ser el principal obstáculo, aunque “el encarecimiento de los inmuebles y la falta de vivienda disponible siguen siendo el gran reto”. Reconoce que si no se actúa sobre este desequilibrio, 2026 volverá a ser un año “especialmente complicado, sobre todo para los ciudadanos que quieran acceder a su primera vivienda”.

En cuanto al mercado hipotecario, la experta señala que ha entrado en una fase de mayor estabilidad y madurez, con tipos de interés más previsibles y una menor volatilidad: “2026 no será un año de grandes correcciones, sino de ajustes”, estima.

Laura Martínez prevé que la estabilidad financiera “ha llegado para quedarse, pero el verdadero reto seguirá siendo facilitar el acceso a la vivienda. Para que la mejora en la financiación de la vivienda se traduzca en oportunidades reales de compra, es imprescindible que aumente la oferta y se alivie la presión sobre los precios”.