España necesita 600.000 viviendas más para cubrir la actual demanda y frenar la subida disparada de los precios

La demanda de la vivienda seguirá aumentando en España impulsada por una mejoría en las rentas de los ciudadanos, el crecimiento demográfico y el abaratamiento de la financiación. Este deseo por el ladrillo provocará una subida adicional del precio medio de la vivienda del 9% entre 2025 y 2026, en un contexto de fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, según recoge el informe Perspectivas inmobiliarias en España 2025, elaborado por Singular Bank.

Esta escalada de precios estará apoyada por una mejora progresiva de la capacidad adquisitiva de los hogares donde la renta bruta disponible agregada crecerá un 5,5% en 2025 y un 4,5% en 2026, mientras que la renta media por hogar aumentaría un 3,5% y un 2,5% respectivamente, en ambos casos por encima de la inflación esperada. Esta mejora del poder adquisitivo, combinada con un entorno de tipos de interés más benigno facilitará el acceso al crédito y reforzará la demanda, indica el informe. Sus autores prevén que el euríbor a 12 meses tocará suelo cerca del 2% en verano de 2025, pero repuntará ligeramente en 2026 si el BCE “estuviera en disposición de subir tipos”. La bajada de las tasas de interés llevada a cabo por el eurobanco ha hecho que la tasa de esfuerzo hipotecario descendiera a una media nacional del 34,4% a finales de 2024, muy cercana al nivel de equilibrio histórico.

Faltan 600.000 viviendas

Esta combinación de factores, junto al aumento de la población y la persistente escasez de oferta nueva, especialmente en zonas tensionadas, seguirá presionando al alza tanto los precios de venta como los alquileres, con incrementos estimados del 5% en 2025 y del 3,5% en 2026.

A juicio de Roberto Scholtes, jefe de Estrategia de Singular Bank, “se agudiza el desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario español, en especial en la vivienda en zonas urbanas. El abaratamiento de la financiación, el aumento de la renta disponible y el crecimiento de la población continuarán impulsando los precios y los alquileres por encima de la inflación en 2025 y en 2026.

En el ámbito residencial, el desequilibrio entre oferta y demanda se intensifica, alimentando nuevas tensiones en los precios. Según las estimaciones de Singular Bank, el déficit acumulado de vivienda alcanzará en 2025 las 600.000 unidades, reflejo de una demanda estructural muy superior a la capacidad de producción actual del mercado.

En tanto que la promoción de obra nueva seguirá siendo insuficiente. Se prevé que entre 2025 y 2026 apenas se terminen 260.000 viviendas, “un volumen muy por debajo de las necesidades generadas por el crecimiento de la población, los flujos migratorios y la consolidación de nuevos hogares”, recoge el informe.

Esta escasez se ve agravada por las restricciones normativas, las limitaciones al cambio de uso del suelo y el envejecimiento del parque existente. Como consecuencia, los precios seguirán al alza, especialmente en las provincias de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las insulares, prevén los autores del estudio.

España, en el punto de mira de los inversores en ladrillo

Por lo que respecta a los segmentos comerciales, la bajada de tipos y la progresiva recuperación de las rentas impulsarán la compresión de las rentabilidades de referencia. Esta será especialmente acusada en oficinas Prime, donde se anticipa una reducción de hasta 70 puntos básicos y una revalorización teórica del 20% entre 2025 y 2026.

También se espera una revalorización entre el 10% y el 15% en centros comerciales y activos logísticos, apoyada en un repunte del consumo y la normalización de las tasas de ocupación. En paralelo, la subida de las rentas por encima de la inflación, la escasa disponibilidad de activos de calidad y el retorno del capital institucional crean un entorno propicio para la recuperación de precios, situando a España como uno de los mercados más atractivos de Europa por su diferencial de rentabilidad frente a otros países del entorno.

El mercado hotelero, segundo en volumen de inversión en Europa en 2024, mantendrá su atractivo inversor aunque con una previsión de moderación en el crecimiento turístico y una compresión más limitada de las rentabilidades, estimada en 25 puntos básicos hasta 2026, en un contexto de creciente competencia, apertura de nuevos establecimientos y una ligera desaceleración del ritmo de crecimiento de las pernoctaciones. Se prevé la entrada en operación de unos 250 hoteles entre 2025 y 2026, una cuarta parte de ellos de gama alta, calcula el informe.

Activos alternativos, al alza

Por su parte, los activos alternativos, como las residencias de estudiantes, de mayores, el flex living y los centros de datos, seguirán ganando peso en las estrategias de inversión institucional debido a su perfil defensivo, la solidez de su demanda estructural y una rentabilidad ajustada al riesgo claramente superior a la de otros segmentos tradicionales.

Estos formatos se benefician de tendencias demográficas y sociales de largo recorrido, como el envejecimiento de la población, el aumento de la movilidad estudiantil o la digitalización acelerada. Además, su menor sensibilidad a los ciclos económicos y su capacidad para generar flujos de caja estables los consolidan como vehículos clave para fondos especializados que buscan diversificación sectorial y estabilidad en un contexto macroeconómico aún incierto.

Recomendaciones

En este escenario, Singular Bank da cinco recomendaciones estratégicas para los inversores inmobiliarios: focalizarse en zonas de alto crecimiento donde la demanda supera la oferta existente; apostar por operaciones de valor añadido mediante rehabilitación, reposicionamiento o cambio de uso; priorizar la calidad, la sostenibilidad y la ubicación frente a la rentabilidad inicial; inclinarse por oficinas prime frente al retail por su mejor binomio rentabilidad-riesgo; y evitar un apalancamiento financiero excesivo, con los tipos cerca de sus mínimos cíclicos.

Todo ello cuando el mercado inmobiliario español sigue lejos de su techo, ya que “mientras el BCE no inicie una política monetaria más restrictiva y no se corrija el déficit estructural de oferta, los precios y valoraciones continuarán su senda alcista”, incide el informe.

También Roberto Scholtes incide en que este “continuará siendo un entorno favorable para los inversores, con las mejores oportunidades prioritariamente en operaciones de valor añadido por construcción, rehabilitación, reposicionamiento o cambio de uso”.