Las donaciones de vivienda de padres a hijos se disparan hasta alcanzar el millón tras la subida del precio de los pisos

La subida del precio de la vivienda un 8,6% en el último año ha hecho que aumenten los propietarios que optan por donarlas en vida a sus hijos en vez de dejárselas en herencia. El año pasado fueron 975.000 los que decidieron donar una casa, lo que supone un incremento del 45% en los últimos diez años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Una de las razones de este cambio de tendencia es “la solidaridad intrafamiliar e intergeneracional”, señalan desde el Consejo General del Notariado, y otra es que donar tiene ventajas de las que carece heredar. La principal es que los hijos pueden disfrutar de forma inmediata de una vivienda en un momento en el que acceder a una mediante la compra o el alquiler se ha convertido en prácticamente imposible para la mayoría de los jóvenes.

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Otra ventaja es que el donante, al ceder de mutuo acuerdo la vivienda, puede reservarse el derecho al usufructo vitalicio que le permite disponer de ella hasta su fallecimiento, aunque ya no conste como propietario.

Las donaciones tributan más

Pero no todo son ventajas, los inconvenientes se derivan de su tratamiento fiscal, ya que en algunos casos exigen mayor carga tributaria que las herencias. Los impuestos que gravan la transmisión de viviendas son tres: el de Sucesiones y Donaciones (ISD), la Plusvalía Municipal (ambos se pagan en herencias y donaciones) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que sólo afrontan los donantes en determinados casos.

El ISD lo paga quien recibe la vivienda. Su regulación es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el importe a pagar varía en función de las exenciones y bonificaciones que se apliquen en cada región. Una de las regiones con mayor bonificación es Madrid, cuya presidenta, Isabel Díaz Ayuso, ha anunciado este mes una bonificación del tributo del 50% para las operaciones entre hermanos y entre tíos y sobrinos por consanguinidad, hasta ahora alcanzaba el 25%. También ha decidido establecer una bonificación del 100% en el caso de las donaciones esporádicas entre particulares que sean inferiores a 1.000 euros.

En cuanto al IRPF, solo se paga en las donaciones y corresponde tributarlo al donante si la vivienda tiene un valor superior a cuando la adquirió. Existen dos excepciones por las que puede quedar exento: si se trata de la vivienda habitual del donante y éste tiene más de 65 años o si se queda el usufructo del inmueble y dona sólo la nuda propiedad hasta su fallecimiento.

A juicio de Abel Marín, abogado del bufete Marín y Mateo Abogados, “el coste más importante en las donaciones es el fiscal, pues tiene el tratamiento en IRPF como una ganancia patrimonial, trayendo desagradables sorpresas cuando al año siguiente de la donación el donante debe pagar elevadas cantidades en su declaración de la Renta”.

Colacionables o no colacionables

Un factor a tener en cuenta en caso de optar por la donación es qué tipo elegir, si colacionable o no colacionable, advierte el abogado Juan José Martín: “Las donaciones colacionables son como un anticipo de la herencia. El valor de lo donado se tiene en cuenta al momento de repartir los bienes, garantizando así que se mantenga la equidad entre los herederos”.

Al ser una donación colacionable, el heredero que la recibe puede disfrutar de la vivienda anticipadamente sin que afecte a la parte de la legítima del resto de herederos, mientras que las no colacionables “no se traen al reparto de la herencia”, indica Martín.

En estos casos las donaciones no pueden exceder la parte de legítima correspondiente a los herederos forzosos, debido a que no es posible donar más de lo que se habría dejado en el testamento, por lo que los abogados consideran que es crucial realizar un cálculo adecuado de lo donado para evitar conflictos futuros.

Proteger la legítima

En todo caso, las donaciones cumplen con la función de proteger la legítima, es decir, la porción de la herencia que corresponde por ley a los herederos forzosos. Por ello, “con una donación colacionable, se garantiza que todos los herederos reciban, al menos, lo legalmente establecido, mientras que una no colacionable permite un mayor margen de maniobra siempre que se respeten los límites legales”, explica Juan José Martín.

Incide en que si no se especifica el tipo de donación, se presume que es colacionable. Por eso es importante que todas las donaciones se formalicen mediante escritura pública y con notario, recomienda el abogado.