Hipoteca variable, fija o mixta: ¿cuál elegir para aprovechar la bajada de los tipos de interés?

El precio y el perfil de riesgo del comprador son los principales factores a tener en cuenta al optar por un préstamo hipotecario

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La bajada del euríbor, el freno en la subida de precios, los avales del ICO y la rebaja de hipotecas harán que muchos ciudadanos que han aplazado la compra de una vivienda decidan este año dar el paso.
La bajada del euríbor, el freno en la subida de precios, los avales del ICO y la rebaja de hipotecas harán que muchos ciudadanos que han aplazado la compra de una vivienda decidan este año dar el paso.

El cambio de escenario que se producirá este año en el mercado inmobiliario debido a la bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) hará que muchos ciudadanos que han aplazado la compra de vivienda decidan ahora dar el paso. Y es que el nuevo giro de timón en la política monetaria del eurobanco producirá una bajada del euríbor y más rebajas en los préstamos hipotecarios por parte de los bancos.

A ello se suma el freno en la subida del precio de la vivienda, que los expertos calculan que se situará entre un 2% y un 6% este año, frente al 8% que se incrementó el pasado, y las ayudas que va a conceder el ICO a jóvenes y a familias con menores a su cargo a través de avales para acceder a la compra de una vivienda, que cubrirán el 20% de su entrada y permitirán el 100% de su financiación.

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Con todos estos factores a su favor, la pregunta que se plantean los nuevos compradores que necesitan financiación es qué hipoteca elegir, si a tipo de interés fijo, variable o mixto. La respuesta no es fácil porque depende del perfil del hipotecado. No obstante, y como norma general, “la hipoteca fija sigue siendo la más atractiva por la seguridad que aporta y por su interés, que está por debajo del 3% TIN”, indica Laura Martínez, portavoz de iAhorro. Cree que “es un buen producto que aún bajará más de aquí a final de año, sobre todo si el BCE baja tipos en verano como está previsto”.

Una ‘guerra’ que beneficia a los compradores

El buen precio de estos préstamos se ha debido a la ‘guerra de hipotecas’ fijas que se ha declarado la banca, que ha desplomado su precio hasta el 2,80% TIN y las ha convertido en las preferidas por los españoles. Más de la mitad de las que se contrataron en 2023 fueron fijas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

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Su interés gana atractivo si se tiene en cuenta que el tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos hipotecarios en enero fue del 4,026%, según datos del Banco de España.

Entre los bancos que han decidido mejorar las condiciones de sus hipotecas fijas está Sabadell, que ha protagonizado la bajada más significativa. Hace un mes el TIN que ofrecía era del 3,40%, mientras que ahora lo ha reducido al 2,80%. Para optar a este interés hay que domiciliar la nómina o la pensión y contratar tres seguros: hogar, vida y protección de pagos.

Banco Santander ofrece el mismo TIN que Sabadell en su hipoteca fija: un 2,80%. No obstante, exige más requisitos que el banco catalán a los que quieran suscribirla. Además de domiciliar la nómina, pensión o pago de autónomos; requiere usar hasta seis veces la tarjeta de crédito; contratar cuatro seguros -hogar, vida, accidentes e incapacidad-; tener el renting de un sistema se seguridad de Movistar Prosegur Alarmas y contar con una vivienda con un certificado de eficiencia energética A+, A o B.

Una de cada tres familias verá caer la cuota de sus hipotecas entre enero y marzo, estima el Banco de España.

Hipotecas mixtas, las indicadas para los inversores

Otra opción son las hipotecas a tipo de interés mixto, que, a juicio de Laura Martínez, “siguen siendo las más interesantes del mercado para aquellos que compran una vivienda como inversión para después alquilarla”. Argumenta que hay hipotecas mixtas con un periodo inicial fijo de cinco años a un interés del 2% TIN o “incluso por debajo si el BCE baja los tipos de interés y, para cuando llegue la parte variable, aunque el euríbor siga alto y su cuota mensual aumente, también habrá subido el alquiler, y una cosa se compensa con la otra”.

Entre las mejores ofertas de hipotecas mixtas, la experta destaca la de Ibercaja, que durante los primeros 5 años ofrece un TIN del 2,25% y, a partir del sexto el TIN pasa a ser del euríbor +0,65% si se cumplen las condiciones de bonificación. Otro ejemplo es la de Abanca con un 2,5% TIN el tipo fijo durante los primeros cinco años, pero reduce hasta el 0,60% el diferencial que habría que sumar al euríbor en la parte variable.

Hipoteca variable, la opción menos atractiva

Las hipotecas a tipo de interés variable pasaron a ser las preferidas por los españoles durante los años en que los tipos de interés estaban al 0% a ser las menos contratadas cuando empezaron a subir a partir de julio de 2022.

Ahora son la peor opción para los analistas. “Siguen sin ser un producto interesante para la mayoría de los hipotecados y no creemos que cambie mucho cuando el BCE baje los tipos porque no esperamos un descenso muy pronunciado que pueda dar un vuelco al mercado”, indica Laura Martínez.

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Entre las mejores ofertas, la experta destaca la de EVO Banco que ofrece un TIN de euríbor +0,48% (2,30% durante los dos primeros años) y una TAE del 4,32%. A cambio es necesario domiciliar la nómina, prestación por desempleo o pensión superior a 600 euros y contratar un seguro de hogar.

Una hipoteca para cada perfil

El precio no es el único factor que hay que tener en cuenta al contratar una hipoteca debido a que se trata de préstamos cuya devolución se demora entre 20 y 30 años en la mayoría de los casos, por lo que antes de elegirla “hay que pensar a largo plazo y tomar la decisión, sobre todo, basándose en la tolerancia al riesgo del solicitante”, recomienda Miquel Riera, especialista en hipotecas de HelpMyCash.

A su juicio, un interés fijo es más conveniente si se tiene poca tolerancia al riesgo y se prefiere pagar siempre la misma cuota, “aunque exista el riesgo de pagar más intereses si el euríbor se mantiene bajo”.

Mientras que un interés variable está indicado para personas “con un perfil más arriesgado, una economía suficientemente desahogada para poder afrontar posibles subidas en sus cuotas y para los que creen que su situación económica puede mejorar en el futuro”, indica Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.

En cuanto a las hipotecas de interés mixto, son una buena opción si el comprador cree que el euríbor no bajará significativamente a corto plazo y quiere pagar unas cuotas más asequibles en los primeros años, ya que el interés fijo inicial de estas hipotecas es más bajo que el de las fijas.