Cuáles son los 5 barrios de Buenos Aires más buscados para comprar terrenos destinados a construir

Ante la incertidumbre macroeconómica imperante en el país los desarrolladores privados del Real Estate buscan refugio en la compra o canje de terrenos en las zonas consolidadas (corredor norte de CABA) privilegiando la elección sobre otros trazados que tienen futuro, como La Paternal, Villa Devoto, Villa del Parque, Barracas, Parque Patricios, entre otros.

La lista de los 5 puntos top, según especialistas del sector, está integrada por Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Caballito y Villa Crespo.

Gonzalo Bustos, director comercial en FOT Libre, comentó que “los desarrolladores recurren a los terrenos que minimizan los riesgos de inversión; aquellos de menor escala y preferentemente cuya forma de pago sea a través del canje. Hoy el 80% de las operaciones de compra-venta de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires se hacen bajo esta modalidad”.

Dentro de este segmento del mercado, hay dos posibilidades de canje. La primera es por unidades a estrenar ya terminadas que le aseguran al vendedor del terreno tomar posesión de departamentos en otros emprendimientos en el mismo momento de la venta de su casa.

“La otra es el cambio por unidades en pozo en el mismo terreno, que le permiten disponer al vendedor una ganancia superior en los departamentos a construir”, acotó Bustos.

El top 5 de los terrenos

Palermo: según los expertos, es la estrella de los desarrollos inmobiliarios. Su ubicación estratégica con acceso a parques inmensos lo convirtieron en el destino preferido de los porteños y de los turistas que visitan la Ciudad. Es un polo gastronómico, cultural y audiovisual.

“Fue uno de los barrios porteños que más sufrió la crisis económica por la pandemia. Allí se observaron restaurantes fundidos, locales que nunca más pudieron levantar las persianas y emprendedores que tuvieron que mudarse porque no podían pagar el alquiler. Esto hizo que los carteles en venta se apoderarán de las fachadas. En ese contexto, el canje de terrenos por departamentos a construir se convirtió en una opción para aquellos que tenían una propiedad que hacía meses no podían vender o alquilar”, explicó Solange Esseiva de H-54.

Belgrano: uno de los barrios más residenciales y tradicionales de la Ciudad. Está súper consolidado. Los terrenos sin desarrollar son escasos y esto lo convierte en un barrio muy buscado.

Villa Urquiza: “es el que más ha crecido en los últimos 15 años a partir de una demanda con perfil millennial. La llegada del subte y la creación de la zona de Donado-Holmberg, hizo que los constructores pusieran el foco allí”, dijo Bustos.

Caballito: lidera el ranking de los barrios con más cantidad de obras en construcción y esto es debido a que aún hay terrenos a un precio inferior a otras zonas como Palermo y Belgrano. Cuenta con buena infraestructura y está rodeado por grandes parques como Rivadavia, Centenario y Chacabuco.

Villa Crespo: tiene una ubicación estratégica en cercanía con Palermo, recibe su derrame. Se vio beneficiado por la elevación de las vías del tren San Martín que permitió abrir calles que permanecían cerradas al tránsito y eliminar numerosas barreras y la aprobación del nuevo código urbanístico que modificó la altura de construcción permitida en algunas zonas del barrio.

Esseiva, agregó, que, “actualmente, con el valor del dólar que cambia día tras día y con la baja del 20% en los precios de los inmuebles, cada vez son más los dueños que aceptan negociar con los desarrolladores para convertir sus lotes en edificios y recibir unidades como parte de pago”.

Incidencia promedio

La incidencia promedio del valor del terreno en el costo final del m2 construido en esos barrios más buscados es la siguiente:

1. Palermo: USD 800

2. Belgrano: USD 750

3. Villa Urquiza: USD 650

4. Caballito: USD 600

5. Villa Crespo: USD 500

Cómo se efectúan los acuerdos

Para concretar la inversión mixta para propietarios, el volumen del canje va a depender de la negociación entre ambas partes: hay algunos que devuelven los m2 viejos en nuevos, otros ofrecen entre el 20 y el 30% de los departamentos construidos (ejemplo: de un edificio de 10 pisos ofrecen entre 2 y 3) y algunos hacen un mix entre un adelanto en dólares y el resto en ladrillos.

“Cuando hablamos de canje total es porque el dueño accedió a vender su terreno a cambio de m2 construidos sin recibir dinero en efectivo. Por lo general este sucede cuando las superficies no soy muy grandes y oscilan entre 1.000 y 2.000 metros de venta”, precisó Esseiva.

Desde el segmento justifican que este tipo de negocio apunta a aquellos que buscan una nueva modalidad de inversión y que entienden que a futuro se beneficiarán con el valor del m2 en dólares a estrenar.

Los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas, no es que solo buscan baldíos. También casas, fábricas o PH que se pueden transformar en edificios.

Las posibilidades de negocios son amplias y el propietario podría llegar a recibir hasta la mitad en dólares si el lote está ubicado en una zona premium, como la Avenida del Libertador, y el resto en departamentos en ese mismo edificio a construir o unidades ya terminadas por el mismo desarrollador en otro emprendimiento.

“Una vez que las partes se ponen de acuerdo y pactan el tipo de permuta que concretarán, se firma la escritura y el propietario del terreno, recién entonces, se desprende del lote, garantía hipotecaria mediante, para resguardar sus derechos”, concluyó Esseiva.

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