Construcción amesetada: los costos en dólares subieron y la rentabilidad inmobiliaria bajó, a pesar de una actividad estable

Un reciente informe sobre la industria de la construcción en Buenos Aires, en la primera mitad del año, señaló que la actividad se estabilizó, pero la suba del costo de construcción en dólares redujo la rentabilidad del desarrollo inmobiliario en la ciudad.

El estudio de MESH Economics & Government indicó que el costo llegó a USD 1.629 por m² en julio y que, al sumar terreno y una rentabilidad exigida del 30%, la mayoría de los barrios relevados quedó por debajo del punto de equilibrio.

Según el informe sectorial, construir para vender en la Ciudad todavía deja rentabilidad en términos agregados, con un índice de precio sobre costo directo —Q de Tobin simple– de 1,99 en el segundo trimestre. Pero la medición completa, que incorpora el valor del terreno y exige un retorno del 30%, muestra que la mayor parte de los barrios ya no alcanza ese umbral.

El informe ubicó al Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) en 148,1 puntos en junio de 2026, con una baja de 4,1% frente a mayo y una suba de 4,0% interanual. La tendencia-ciclo quedó en 148,9 puntos y confirmó una meseta de más de un año.

Para el negocio del desarrollador, el dato central dejó de estar en la actividad y pasó otra vez al costo. El precio del m² a estrenar de dos ambientes en CABA promedió USD 3.215 en el segundo trimestre, frente a un costo promedio de USD 1.614 por m², lo que dejó una Q simple de 1,99, por debajo del 2,14 del primer trimestre.

La novedad más marcada apareció en la Q de Tobin completa. Solo Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta quedaron por encima de uno, con valores de entre 1,15 y 1,48, mientras la mayoría de los barrios relevados se ubicó entre 0,81 y 1,00.

“La lectura de conjunto: el ciclo de actividad ya no es el problema —la obra privada se sostiene en un nivel medio, con empleo estable y permisos que crecen algo más rápido que la actividad—, pero la ventana de rentabilidad que se abrió con la brecha cambiaria del 2022 y 2023 se está cerrando desde el costo. El desarrollador que originó tierra y arrancó obra en 2021/23 capturó el mejor momento del ciclo; el que evalúa entrar hoy en el sur y el oeste de la Ciudad enfrenta un negocio bastante más ajustado que hace un año”, explicó el informe.

El trabajo dejó 4 conclusiones:

• La actividad dejó de ser la variable crítica: el ISAC se estabilizó en una meseta, el empleo crece apenas y los permisos siguen anticipando oferta adicional, pero sin sobresaltos. La variable crítica volvió a ser el costo.
• En la mayoría de los barrios de la Ciudad, ese negocio ya no alcanza a pagar el retorno pleno a los precios actuales. Esto no es una señal de crisis sino de maduración del ciclo: desde ahora la localización —y la capacidad de negociar el precio de la tierra— vuelve a ser la variable que separa un proyecto rentable de uno que apenas empata.
• El corredor norte (Puerto Madero, Belgrano, Palermo, Recoleta) sigue siendo la zona donde el negocio de desarrollo cierra con holgura, y un segundo anillo (Colegiales, Núñez, Saavedra, Caballito, Villa Urquiza, Chacarita) opera en el filo del equilibrio.
• La dispersión de primas nuevo/usado (de 8% en Coghlan a 72% en Montserrat) sigue marcando una segunda estrategia de negocio menos sensible a la compresión de costos.

Julio dio señales de debilidad

La meseta de la actividad convive con señales más flojas en los indicadores adelantados. El Índice Construya cayó 0,8% mensual desestacionalizado en julio y acumuló una baja interanual de 6,5 por ciento.

Los despachos de cemento portland también marcaron debilidad. La Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) relevó 817.528 toneladas en julio, un 8,2% menos que un año antes, con cuatro meses seguidos de caída interanual.

El propio Grupo Construya, citado por MESH Economics & Government, atribuyó el traspié a “factores transitorios” y anticipó “una recuperación gradual si baja el costo del crédito”. Por ahora, ambos indicadores sugieren que julio fue un mes flojo para el sector privado.

La apertura por insumos también mostró contrastes. En los últimos 12 meses a junio, el hierro y los aceros subieron 4,7% y las placas de yeso 6,9%, mientras el asfalto cayó 18,6%, el hormigón elaborado 8,4% y el cemento portland 7,1 por ciento.

El empleo registrado del sector privado alcanzó 377.438 puestos en mayo de 2026. La cifra implicó una mejora interanual de 0,8%, aunque siguió por debajo de los máximos de 2023.

Los permisos de edificación, medidos en 246 municipios, promediaron 1,35 millones de m² mensuales en la media móvil de 12 meses. Esa serie avanzó 6,0% interanual y siguió por encima de la actividad, lo que anticipa oferta adicional para los próximos 24 a 36 meses.

El costo en dólares vuelve a presionar sobre los márgenes

El costo de construcción tocó USD 1.646 por m² en mayo, retrocedió a USD 1.605 en junio y volvió a subir a USD 1.629 en julio. Según el trabajo, la compresión de márgenes no se revirtió.

La presión vino sobre todo por la mano de obra. En los 12 meses a julio, el Índice del Costo de la Construcción (ICC) de mano de obra subió 39,1% en pesos, frente a 24,9% en materiales.

El informe también midió la evolución en dólares con base marzo de 2026 igual a 100. En julio, la mano de obra trepó a 107,7 puntos, los materiales a 101,3 y el nivel general a 104,9.

Esa diferencia alteró la ecuación de la obra formal. El desarrollador que subcontrata gremios de albañilería, pintura o instalaciones enfrenta hoy una presión mayor que quien compra materiales a proveedores.

La lectura general del informe es que la rentabilidad abierta por la brecha cambiaria de 2022 y 2023 se fue cerrando por el lado del costo. A la vez, el precio del m² nuevo subió 3,7% interanual y el usado 1,4%, un ritmo menor al de varios componentes de la construcción.

Qué barrios todavía sostienen la rentabilidad

El corredor norte siguió al frente del mapa de rentabilidad. Puerto Madero mostró una Q completa de 1,48, Belgrano de 1,18, Palermo de 1,16 y Recoleta de 1,15. Un segundo grupo quedó al borde del equilibrio. Colegiales y Núñez marcaron 1,11, Saavedra 1,05, Caballito 1,03 y Villa Urquiza y Chacarita 1,00.

Por debajo de ese umbral apareció la mayor parte de los barrios relevados. Villa Ortúzar y Coghlan quedaron en 1,00, Montserrat y Villa Crespo en 0,99, Almagro en 0,97 y Barracas en 0,81.

El margen bruto por m² también mostró una dispersión amplia. Puerto Madero registró USD 5.103 por m², Belgrano USD 2.424 y Palermo USD 2.391, mientras Barracas quedó en USD 722 y San Cristóbal en USD 792.

La prima entre vivienda nueva y usada funcionó como otra guía para el negocio. Montserrat encabezó esa brecha con 72%, seguida por Balvanera con 49% y Recoleta con 45%.

En esos barrios, la compra de usado, refacción y reventa compite con fuerza frente a la obra nueva. En el extremo opuesto, Coghlan tuvo una prima de 8%, Villa Ortúzar de 10% y Saavedra de 17%, lo que reduce la presión del stock usado sobre los proyectos nuevos.