Cuánto subió el metro cuadrado en CABA en los últimos diez años y qué pasó con la brecha de precios entre norte y sur

El mercado de suelo en la Ciudad de Buenos Aires atravesó una transformación profunda en la última década. El valor del metro cuadrado no solo aumentó de manera sostenida, sino que lo hizo de forma desigual según la zona, ensanchando la brecha entre los barrios del norte y los del sur porteño. Un informe de la Fundación Tejido Urbano, que compara relevamientos de 2006, 2016 y 2026, permite conocer los números con precisión.

En detalle, en los últimos diez años —entre 2016 y 2026—, el norte de la Ciudad registró un incremento del 58% , pasando de un promedio de 2.269 dólares por metro cuadrado a 3.587 dólares. El sur, en cambio, apenas varió: subió un 7%, de 1.426 dólares a 1.520 dólares por metro cuadrado.

Esa asimetría contrasta con lo que había ocurrido en el período anterior. Entre 2006 y 2016, el norte había crecido un 52%, mientras que el sur lo había hecho un 226 por ciento. En aquella primera etapa, la brecha entre ambas zonas se había reducido; en la segunda, se amplió.

El promedio general de la Ciudad también registró un aumento importante en el último período. En 2026, el valor promedio del suelo porteño se ubica en 2.409 dólares por metro cuadrado, según el relevamiento.

La brecha entre norte y sur

La diferencia de precios entre el norte y el sur de la Ciudad es uno de los rasgos más persistentes del mercado de suelo porteño, aunque su magnitud cambió a lo largo del tiempo. En 2006, el norte tenía un valor promedio 3,4 veces superior al del sur, el pico más alto registrado en el período analizado. Esa brecha fue reduciéndose progresivamente durante los años siguientes, hasta alcanzar su punto más bajo en 2017, cuando el norte valía 1,6 veces más que el sur.

A partir de ese año, la tendencia se revirtió. La zona norte y la zona centro comenzaron a distanciarse del resto de la Ciudad, mientras que el sur se mantuvo comparativamente estable. En 2026, el valor promedio del norte es 2,4 veces superior al del sur. Traducido en números concretos: el metro cuadrado en el norte se ubica en torno a los 3.587 dólares, mientras que en el sur ronda los 1.520 dólares.

El informe señala que, en los últimos diez años, el promedio del sur se mantuvo considerablemente más estable que el del norte o el centro. Esa estabilidad relativa, lejos de ser una señal de equilibrio, refleja una menor dinámica de inversión y desarrollo en esa parte de la Ciudad.

Una ciudad con dos velocidades

La comparación entre zonas permite ver con mayor claridad la segmentación del mercado inmobiliario porteño. Mientras el norte y el centro de la Ciudad registraron subas pronunciadas en la última década, el oeste y el sur siguieron ritmos mucho más moderados. Esa diferencia se acentuó especialmente a partir de 2018, cuando los valores del norte comenzaron a separarse con más claridad de los del resto.

El informe también ubica a la Ciudad de Buenos Aires en un contexto más amplio: en los últimos veinte años, el valor promedio del suelo porteño aumentó un 117% en dólares, muy por encima del incremento del 47% registrado para toda la Región Metropolitana de Buenos Aires.

Ese desempeño amplió la brecha entre CABA y el resto del conurbano: si en 2006 el metro cuadrado en la Ciudad valía cinco veces más que en los partidos del Gran Buenos Aires, en 2026 esa relación llegó a nueve veces. Frente a esos números, la desigualdad interna de la propia Ciudad —norte versus sur— aparece como un rasgo estructural que, lejos de atenuarse, volvió a profundizarse en los últimos años.

En términos absolutos, la distancia entre ambas zonas es hoy de más de 2.000 dólares por metro cuadrado. Esa distancia no es solo una fotografía del presente, sino el resultado acumulado de procesos de inversión, infraestructura y desarrollo urbano que, según el relevamiento de Tejido Urbano, se consolidaron con mayor intensidad en los últimos diez años.