Alquiler o cuota hipotecaria: diferencias, riesgos y alternativas, según nivel de ingresos

La reaparición del crédito hipotecario durante 2025 reactivó la posibilidad de financiar la compra de vivienda favorecida por la estabilidad cambiaria, menor inflación e incertidumbre reducida. Este escenario habilitó el regreso del financiamiento habitacional, aunque la reactivación conserva un peso limitado en el mercado inmobiliario, suficiente para renovar la comparación entre alquilar y comprar.

Según el último Informe Monetario del Banco Central, los créditos hipotecarios registraron en diciembre de 2025 un aumento interanual del 186,4%, con los préstamos ajustados por UVA como principal motor.

Sin embargo, el volumen sigue siendo bajo respecto del tamaño del mercado, con unas 172.000 personas con deudas hipotecarias en todo el país y cerca de 43.900 nuevas altas en 2025. Esto representa, lo que refleja una recuperación de la demanda, aunque todavía lejos de los picos observados en otros períodos.

Para este año, especialistas esperan que el financiamiento continúe ganando espacio, en un contexto en el que la oferta bancaria avanza de manera gradual y las tasas de interés siguen siendo elevadas para el promedio de los hogares con ingresos excedentes.

Este cambio coincide con alquileres que se mantienen en niveles altos y precios de venta con subas moderadas, lo que redujo la diferencia mensual entre pagar la locación de un departamento y afrontar la cuota de un crédito hipotecario se redujo, renovando así el debate entre las dos opciones.

Valor de las locaciones

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en valores elevados. Según el último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en noviembre subieron 2,2% mensual y acumularon en los primeros once meses de 2025 un incremento del 32,6%, por encima de la inflación del período, que fue del 27,2 por ciento.

En cifras concretas, alquilar un monoambiente ronda $625.000 mensuales, mientras que el valor para un departamento de dos ambientes se ubica en $730.000. En el caso de las unidades de tres ambientes, el alquiler promedio asciende a $987.000 por mes.

Precio de un departamento

A diferencia del mercado de alquileres, los precios de venta muestran una dinámica más estable. Datos de Zonaprop ubican el valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires en noviembre en USD 2.450, sin cambios respecto de octubre. Hasta el undécimo mes de 2025, los precios de los departamentos habían acumulado una suba del 5,4% en dólares.

En valores de mercado, un monoambiente tiene hoy un precio promedio de USD 107.000, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en USD 129.500. En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor asciende a 179.000 dólares.

El contexto de precios más estables coincidió con una recuperación de la actividad inmobiliaria. De acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante 2025 se concretaron 69.461 escrituras, lo que representó un crecimiento del 26,8% en comparación con el año anterior.

El valor promedio de los actos de compraventa fue de $153.754.186, equivalentes a USD 104.412 según el tipo de cambio oficial promedio de diciembre. Este monto mostró una suba del 43,9% interanual en pesos y del 2,5% en dólares.

Dentro de ese total, los préstamos hipotecarios fueron el segmento de mayor crecimiento dentro del sistema financiero. El stock total alcanzó los $6,5 billones en diciembre, con un aumento nominal del 258,8% y una suba real del 173,9% en el año. A pesar de ese crecimiento, los hipotecarios siguen representando alrededor del 5% del total del crédito en pesos.

Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, destacó que 2025 finalizó como “el quinto mejor calendario dentro de 27 mediciones”.

Agregó Tato: “Estamos desafiados a mejorar condiciones para 2026 porque en los dos últimos meses se registró una desaceleración de los créditos y estuvimos muy cerca de tener el récord de hipotecas desde que la medimos en 2009. Con una vuelta de préstamos un poco más intensa, podemos seguir creciendo porque el crédito a la vivienda es virtuoso y multiplicador del mercado inmobiliario”.

Consultores del sector prevén para 2026 una expansión más moderada del crédito hipotecario, con tendencia positiva si la desinflación se consolida y las condiciones macroeconómicas permanecen estables.

Características del mercado

Actualmente, la oferta bancaria se concentra en créditos ajustados por UVA, con plazos que suelen ubicarse entre 10 y 20 años y tasas de interés que varían según la entidad y el perfil del solicitante.

En el caso de bancos públicos, las tasas parten desde niveles cercanos al 6% anual por sobre el ajuste para clientes con cuenta sueldo, mientras que en entidades privadas pueden oscilar en un rango de 10% a más del 15% anual para clientes generales.

Para un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires los créditos hipotecarios suelen financiar alrededor del 75% del valor, lo que implica un préstamo cercano a USD 100.000 y un anticipo de entre 20% y 25 por ciento.

Según simulaciones del sistema bancario, la cuota inicial de un crédito hipotecario UVA por ese monto ronda actualmente los $700.000 mensuales, con variaciones según la tasa aplicada por cada entidad. En algunos bancos privados, la cuota puede ubicarse por encima de ese nivel.

El dato cobra relevancia al compararlo con el mercado de alquileres. Hoy, alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta en promedio $730.000 por mes. En términos nominales, la diferencia entre pagar un alquiler y afrontar la cuota inicial de un crédito hipotecario es acotada.

La principal diferencia aparece en los requisitos y en el riesgo asumido. Para acceder a un préstamo de estas características, los bancos exigen ingresos familiares mensuales que pueden ir desde $2,5 millones hasta más de $5 millones, según la tasa, el plazo y la entidad. Además, al tratarse de créditos ajustados por inflación, la cuota puede aumentar más que los ingresos del grupo familiar.

La elección entre alquilar o comprar no tiene una respuesta única y depende, en gran medida, de la estabilidad del ingreso, la capacidad de ahorro para afrontar el anticipo y el horizonte de permanencia en la vivienda.