Buenos Aires se mantiene entre las ciudades más caras de América Latina para vivir: cuánto cuesta el metro cuadrado

Buenos Aires se ubica entre las cinco ciudades más caras de América Latina para comprar una vivienda, con un precio promedio de USD 2.622 por metro cuadrado, de acuerdo con el Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) elaborado por la Universidad Torcuato Di Tella junto a Zonaprop.

El informe, correspondiente a septiembre de 2025, indicó que los precios en la capital argentina subieron 1% en dólares y 3% en pesos ajustados por inflación, lo que consolidó a la ciudad como la quinta más cara de la región.

La lista de las ciudades con el metro cuadrado más elevado la encabezó Montevideo, con un valor promedio de USD 3.209. Le siguieron Ciudad de México (USD 2.909), Monterrey (USD 2.787) y Guadalajara (USD 2.717). Buenos Aires se posicionó inmediatamente después, con un valor superior al promedio regional de USD 2.339.

En el extremo opuesto, las ciudades con menor valor fueron Quito (USD 1.200), Rosario (USD 1.733), Córdoba (USD 1.750) y Panamá (USD 1.881). La comparación se realizó sobre barrios de nivel socioeconómico medio y medio alto, equivalentes a Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta en Buenos Aires.

Incrementos en dólares y en moneda local

El relevamiento mostró que, en promedio, los precios del metro cuadrado en América Latina subieron 6% en dólares y 1% en moneda local real durante el semestre. En dólares reales —es decir, ajustados por la inflación de Estados Unidos— la suba fue de 4,5 por ciento.

Guadalajara, San Pablo y Río de Janeiro registraron los mayores incrementos en dólares nominales, con alzas de 14,7%, 13,2% y 9,5% respectivamente. En cambio, Montevideo y Quito experimentaron caídas de 3,6% y 1,2%.

Al medir los valores en moneda local ajustada por inflación, Córdoba, Rosario y Ciudad de Panamá fueron las que más aumentaron, con subas de 8,8%, 8,7% y 4,9%. Las principales bajas se observaron en Montevideo, Monterrey y Quito, con retrocesos de 9,7%, 3,2% y 3,1%.

Evolución de Buenos Aires

El metro cuadrado porteño tuvo una variación positiva de 1,4% en dólares entre marzo y septiembre de 2025. En moneda local real, la suba fue de 3%, lo que implicó una mejora leve respecto del promedio semestral regional.

El informe aclaró que los precios no corresponden a operaciones efectivas de compraventa, sino a valores de publicación en portales inmobiliarios, principalmente en Zonaprop. Para evitar sesgos, se analizaron viviendas de uno y dos dormitorios con superficies de entre 20 y 100 m², y precios publicados entre USD 10.000 y USD 300.000.

En la Argentina, la conversión a dólares se realizó utilizando el tipo de cambio MEP, considerado la medida más precisa del mercado libre y legal. En los demás países, se emplearon los tipos de cambio promedio de cada mes.

Cómo se mide el relevamiento

El RIAL se publicó por primera vez en 2017 y desde entonces se actualiza dos veces al año, en marzo y septiembre. El objetivo es medir de forma homogénea el valor del metro cuadrado en barrios comparables de las principales ciudades de la región, donde residen jóvenes profesionales y sectores medios altos.

La selección de los barrios en cada ciudad buscó asegurar una muestra homogénea. En Buenos Aires se analizaron Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta; en Córdoba, Alta Córdoba, Cerro de las Rosas, General Paz y Nueva Córdoba; y en Rosario, el Centro.

En Brasil, se consideraron Botafogo, Copacabana e Ipanema en Río de Janeiro, y Ibirapuera, Itaim Bibi, Jardins y Moema en San Pablo. En México, los barrios incluidos fueron Anzures, Colonia del Valle, Polanco, Roma, Nápoles y Condesa en la capital, y Monumental, Arcos Vallarta y Providencia en Guadalajara, entre otros.

El estudio mostró una brecha amplia entre las ciudades del Cono Sur y las del norte del continente. Montevideo y Buenos Aires se mantuvieron por encima del promedio regional, mientras que Quito, Rosario y Córdoba se ubicaron entre las más accesibles.

En promedio, las capitales latinoamericanas mostraron un aumento de 3,9% en dólares nominales, mientras que el grupo de países del LAC-6 —México, Brasil, Perú, Ecuador, Panamá y Argentina— promedió una suba de 7 por ciento.

Al excluir a Buenos Aires del cálculo, el incremento promedio regional alcanzó 8,9%, lo que reflejó que la ciudad argentina tuvo una dinámica más estable en relación con el resto del continente.

El gráfico de distribución incluido en el informe mostró una alta dispersión de precios dentro de cada ciudad. En Buenos Aires, el rango entre los valores más bajos y más altos del metro cuadrado se amplió, lo que reflejó diferencias significativas entre los barrios analizados.

Las zonas con valores más elevados se concentraron en el corredor norte y en Recoleta, mientras que Caballito presentó precios intermedios. El documento señaló que la mediana —representada por una barra horizontal en el gráfico— se mantuvo estable, aunque los extremos del rango aumentaron, lo que indicó una mayor heterogeneidad del mercado.

Perspectiva del mercado regional

El promedio regional de USD 2.339 por metro cuadrado mostró una tendencia al alza luego de varios semestres de estabilidad. El informe destacó que los precios de las capitales latinoamericanas crecieron 6,2% en dólares entre marzo y septiembre de 2025, impulsados principalmente por la recuperación de los mercados de Brasil y México.

En ese contexto, Buenos Aires se mantuvo dentro del grupo de ciudades de mayor valor relativo pese a que su aumento fue moderado frente al promedio regional. El dato consolidó su posición estructural entre las urbes más costosas para adquirir vivienda en América Latina, detrás de Montevideo y las tres principales ciudades mexicanas.