Cuánto cuesta alquilar un departamento de dos ambientes en CABA y cuáles son los barrios más económicos

Pese a la derogación de la Ley de Alquileres, que tenía por objetivo disminuir precios, alquilar continúa siendo difícil para muchas familias, en un contexto de aumento de otros gastos fijos, como las tarifas. A su vez, en marzo el precio medio de un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires subió 3,1 por ciento.

De esta manera, según un relevamiento de Zonaprop, acumula un incremento del 9,9% en el primer trimestre del 2025, 2,9 puntos porcentuales por encima de la inflación (7%). En los últimos doce meses, los precios de alquiler subieron un 43,2%, por debajo de la inflación (53,6%) y del Índice para Contratos de Locación -ICL- (124,7%).

Un factor que es importante mencionar es que tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó dicha normativa, la oferta de propiedades en alquiler creció 149,44% desde fines de diciembre, pero en los últimos dos meses cayó 15,94%, con una baja del 8,65% solo en febrero, según datos del Colegio Inmobiliario porteño.

Actualmente, hay alrededor de 14.000 inmuebles en alquiler, cuando a fines de 2024 se estimaban más de 16.600 departamentos publicados en distintos barrios.

Los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte. Totalizan el 56,90% de la oferta total (publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta con 3.093 inmuebles, lo que representa el 19,99% del total.

El relevamiento de Zonaprop arroja que desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. En enero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó. En marzo cayó 1,8%.

Más allá de los movimientos normales del mercado, se produjo una mayor canalización de inmuebles hacia la compra venta, impulsada por la expansión de los créditos hipotecarios, cuyas cuotas, en varios casos, tiene el mismo valor que un alquiler.

Cuánto cuesta alquilar dos ambientes

En cuanto a los precios, un monoambiente se ubica en $509.943 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por $604.905 por mes y uno de tres ambientes cuesta $813.274.

Puerto Madero se posiciona como el barrio con la oferta más cara, con un precio medio de $1.065.853. Le siguen Núñez ($677.233) y Palermo ($671.412). Por el contrario, Lugano es el barrio más económico para alquilar, con un precio medio de $435.661. Le siguen Mataderos ($515.064) y Constitución ($519.816).

En el caso de los nuevos contratos, es decir pos derogación de Ley de Alquileres, los mecanismos de actualización que se suelen acordar son trimestrales en base al Indice de Precios al Consumidor (IPC).

“La relación ingresos-alquiler se mantiene como un problema. En términos generales, representa más del 35% de un salario promedio. Aunque el precio inicial bajó, los contratos suelen actualizarse cada tres meses por inflación, lo que encarece el alquiler a medida que avanza el tiempo”, dijo Fernando Álvarez de Celis, director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.

Los barrios con más rentabilidad

El informe de Zonaprop también indica que la relación alquiler/precio subió y se ubicó en 5,26% anual. Actualmente, se necesitan 19 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 11,2% menos de lo requerido hace un año atrás.

Lugano y Nueva Pompeya encabezan el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8%, cada uno. Parque Avellaneda completa el podio, con un retorno del 7,5%. En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,6%, un 4,2% y 4,3%, respectivamente.

Qué pasó con las expensas

Por otro lado, luego de 18 meses de incrementos consecutivos, las expensas en CABA registraron un descenso de 1,98% en febrero, de acuerdo con lo último informado por la plataforma ConsorcioAbierto.

En febrero, la expensa promedio en CABA fue de $230.186, una cifra similar a la del mes de enero de $234.854 (bajó un 1,98%). Sin embargo, el incremento interanual es del 128,37%, ya que la expensa promedio en febrero de 2024 fue de $100.794 en CABA .