Cuáles son las viviendas más difíciles de vender y qué factores son los que más influyen

La venta de una propiedad puede verse afectada por diversos factores, desde la ubicación hasta las características estructurales del inmueble. En el competitivo mercado inmobiliario actual, ciertos tipos de viviendas enfrentan mayores dificultades para ser vendidas.

Entre los factores críticos que complican su comercialización, se encuentran su ubicación, la falta de conexión con el exterior y las condiciones generales de la construcción. Se trata de unidades difíciles de vender, que en muchos casos permanecen en el mercado por más de 18 meses antes de encontrar un comprador.

Según Alejandro Moretti, miembro del Consejo Directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, las propiedades que enfrentan mayores dificultades para concretar una operación son aquellas ubicadas en zonas inseguras y los departamentos internos sin vista ni luminosidad. “Luego de la pandemia, la demanda de unidades con buena iluminación y vistas abiertas creció considerablemente, dejaron relegadas a las propiedades que no cumplen con estas condiciones”, explicó.

La falta de luz natural y la ausencia de vistas al exterior se convirtieron en factores determinantes en la decisión de compra. La pandemia modificó los hábitos de los compradores, quienes ahora priorizan la calidad de vida dentro del hogar.

“Las propiedades que no ofrecen estos atributos suelen enfrentar obstáculos en su comercialización y requieren estrategias de venta más agresivas”, sostuvo Moretti. En varios casos, los vendedores deben aceptar descuentos significativos para cerrar una operación. Agregó: “Las rebajas pueden llegar al 10% o más respecto al valor de publicación”.

El valor puede traccionar la compra

El precio es el principal atractivo para quienes se interesan en estas unidades. “Algunos compradores que cuentan con un presupuesto ajustado priorizan la ubicación antes que la comodidad”, explicó Moretti.

Por ejemplo, en Almagro un departamento de dos ambientes al frente cuesta desde USD 76.000, mientras que una unidad interna puede encontrarse desde USD 58.000; en Barracas, un departamento similar cuesta alrededor de USD 73.000 al frente y USD 55.000 si es interno. En Villa Crespo, las cifras oscilan entre USD 80.000 y USD 60.000 respectivamente.

Estos valores corresponden a propiedades de aproximadamente 50 años de antigüedad.

Otros casos

Los departamentos en el último piso con ascensor hasta el anteúltimo presentan dificultades para la venta debido a la incomodidad de subir un tramo por escalera.

Aunque ofrecen mayor privacidad y, en algunos casos, mejores vistas, esta característica suele desalentar a muchos compradores, especialmente a aquellos que buscan accesibilidad total.

Las unidades en planta baja interna también enfrentan obstáculos en el mercado. La falta de luz natural y la ubicación sin vistas al exterior reducen su atractivo frente a otras opciones. A pesar de esto, pueden ser una alternativa viable para quienes buscan mayor seguridad o evitar el uso de escaleras.

Los segundos y terceros pisos por escalera limitan la demanda, ya que suelen atraer principalmente a compradores jóvenes. Sin embargo, una ventaja que pueden ofrecer es la ausencia de expensas, lo que los convierte en una opción interesante para quienes buscan minimizar costos fijos.

No aptas crédito, otra dificultad

Otro tipo de inmueble que enfrenta dificultades en el mercado es el que no califica como apto crédito hipotecario.

Alejandra Vecchio, cofundadora y broker de Puebla Inmobiliaria, explicó que “las propiedades de alto valor que no aceptan financiación hipotecaria se vuelven más difíciles de vender”.

La creciente oferta de créditos hipotecarios permite que más compradores accedan a la vivienda propia, pero deja fuera de mercado a aquellos inmuebles que no cumplen con los requisitos necesarios para este tipo de operación, sea porque no tienen los papeles en regla o presentan daños estructurales severos, por ejemplo.

En estos casos, la estrategia de venta debe comenzar con una tasación realista. “Es clave mostrarle al propietario las posibilidades concretas de cerrar la operación dentro del mercado competitivo actual”, indicó Vecchio.

Las propiedades en torno a los USD 100.000 suelen ser las más accesibles para los compradores. “En general, los ajustes de precio necesarios para concretar una venta oscilan entre el 5% y el 6%”, agregó.

El perfil del comprador de este tipo de inmuebles responde a quienes disponen de dólares en efectivo y buscan aprovechar la baja demanda para cerrar una buena operación. “Muchos cuentan con los fondos fuera del sistema financiero y encuentran oportunidades en propiedades con dificultades de venta”, sostuvo Vecchio.

Por otro lado, la forma en que se comercializa un inmueble también influye en su salida al mercado. “Hoy es fundamental realizar una inversión en publicidad, tanto en portales inmobiliarios como en redes sociales, para lograr que la propiedad tenga la mayor visibilidad posible”, explicó Vecchio.

La falta de estrategias de marketing adecuadas puede hacer que algunas propiedades permanezcan en un circuito oculto, fuera de las opciones más visibles para los compradores.