Cambio de tendencia: qué barrios de Buenos Aires registran las mayores subas interanuales en el valor de departamentos y casas

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un cambio de tendencia. En febrero de 2025, el precio medio de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, subió un 1,3% mensual y acumula un alza de 1,9% en los primeros dos meses del año, según un informe.

Así lo confirmó Zonaprop, que ratificó la tendencia alcista tras más de cinco años de crisis en el mercado inmobiliario, período en el que los precios cayeron hasta 42% en propiedades usadas y 35% en viviendas a estrenar.

El proceso de ajuste comenzó a tocar su piso a fines de 2023. Desde entonces y, sobre todo, desde mitad de 2024, el mercado muestra aumentos graduales. Comprar ahora aparece como una opción conveniente para adelantarse a futuros incrementos.

En la comparación interanual, el incremento alcanza 8,1%, el mayor desde noviembre de 2018. Con este nuevo aumento, el valor medio del metro cuadrado llega a USD 2.370 en CABA, y recuperó un 10,2% desde el mínimo registrado en junio de 2023.

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, explicó que los precios de cierre subieron 2,4% interanual en el primer semestre, con mayor impacto en propiedades de hasta 100.000 dólares.

Cuello observó que, además del cambio de expectativas, factores como el regreso de los créditos hipotecarios, el blanqueo y la percepción de que los valores ya no bajarán —sino todo lo contrario— impulsan la demanda. “El que compra hoy lo hace a valores históricamente bajos y sabe que compra más barato que en un año”, afirmó.

Esta combinación de factores, sostuvo, reactivó tanto el interés de inversores como de quienes buscan su primera vivienda.

Comportamiento barrial en departamentos

Al analizar barrio por barrio, el informe destaca que el 90% de las zonas relevadas registra aumentos mensuales en febrero y el 96% presenta subas en la comparación interanual de los departamentos. Entre los barrios que más se valorizaron se destacan Colegiales, Núñez, Villa Ortúzar, Coghlan y Parque Chas, todos con subas anuales por encima de la media.

En Núñez, el valor sube 15,6%, mientras que en Colegiales el alza es de 14,9%; En Villa Ortúzar, el precio crece 14,3%, en Coghlan, 9,7% y en Parque Chas, 8,1 por ciento.

“El repunte de estos barrios responde a varios factores combinados. Por un lado, son zonas que en los últimos años se consolidaron como polos atractivos para familias jóvenes y parejas que buscan mudarse dentro de la ciudad”, precisó Laura Lozano Farjat, de una inmobiliaria que opera en la zona norte de CABA.

Su oferta de espacios verdes, conectividad con el transporte público y la expansión de la oferta gastronómica y cultural generaron una revalorización sostenida.

Lozano Farjat agregó: “Además, en algunos casos, como Villa Ortúzar y Coghlan, el crecimiento es resultado de la baja disponibilidad de unidades a la venta, lo que presiona al alza los precios ante una demanda creciente”.

Más caros y baratos

Un monoambiente tiene un precio medio de USD 104.280, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en USD 125.427 y uno de tres ambientes en 172.723 dólares.

Puerto Madero continúa primero en el ranking de barrios más caros para la compra, con un precio medio de USD 6.055 por m2. Palermo (USD 3.289) y Núñez (USD 3.093 por m2) completan el podio.

En contrapartida, Villa Lugano se presenta como el barrio más económico, con un precio de USD 1.064 por m2. Le siguen Nueva Pompeya (USD 1.405) y Parque Avellaneda (USD 1.518 por m2), entre los más baratos de la ciudad.

Mejoría en casas

En paralelo, y de acuerdo con el informe de Zonaprop el mercado de casas en CABA también muestra una recuperación, aunque más moderada. El precio medio del metro cuadrado de las casas sube 0,9% en febrero y acumula un incremento de 1,4% en el primer bimestre. En términos interanuales, el aumento es de 5%, con mayores subas en casas de cinco o más ambientes.

La suba de precios de casas y departamentos también se vincula a la mejora en el nivel de actividad. En enero de 2025 se concretaron 3.645 escrituras en la Ciudad, lo que representa un aumento de 94% frente al mismo mes de 2024 y marca el mejor enero desde 2018. El 26% de esas operaciones se realizaron con hipoteca bancaria, una herramienta que vuelve a ganar protagonismo en la reactivación del mercado.

Una casa con cuatro ambientes y 170 m2 se ubica en USD 288.566, mientras que uno de cinco ambientes y 260 m2 tiene un valor de 467.414 dólares.

Palermo se presenta como el barrio con la oferta más cara de casas, con un precio medio de USD 3.340 por m2. Le siguen Belgrano (USD 2.651) y Recoleta (USD 2.435).

Por el contrario, Villa Soldati es el barrio con el precio más bajo para la compra, con un precio medio de USD 614 por m2. Nueva Pompeya (USD 773) y La Boca (USD 874) completan el ranking de barrios más económicos.

Actualmente, hay más de 6.500 casas en venta en diferentes zonas. “La reactivación del mercado de casas en CABA responde al cambio en las condiciones de acceso al crédito y a un mayor interés por viviendas con espacios amplios y salida al exterior. Además, varias familias que postergaron decisiones ahora buscan concretar la mudanza, lo que suma demanda a un segmento con oferta limitada”, concluyó Cuello.