Un informe de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) reveló los tipos de ajustes más utilizados en los nuevos contratos de alquiler, el impacto del DNU 70-2023 que derogó la Ley de Alquileres (el 29 de diciembre próximo se cumple un año de esta medida) en el mercado residencial, y el avance de los créditos hipotecarios en la compra venta de viviendas.
Con una inflación en retroceso y una leve recuperación de los salarios, el mercado de alquileres muestra señales de estabilización. Los contratos, que en su mayoría se ajustan a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), registran actualizaciones más moderadas en comparación con los picos de mediados de año. Y predominan las actualizaciones cuatrimestrales.
“Esta dinámica permite que los acuerdos entre propietarios e inquilinos sean más sostenibles y estén más alineados con la capacidad de pago”, dijo a Infobae Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA.
Otros sistemas de ajuste utilizados incluyen el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y, en menor medida, el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). El informe también confirmó que la duración más frecuente de los contratos es de 24 meses, seguida por acuerdos de 36 y 12 meses (ver gráfico siguiente).
El análisis se basa en datos de inmobiliarias encuestadas por FIRA en todo el país, provenientes de sus carteras de administración de inmuebles, que suman un total de 50.400 unidades.
Caravaca Pazos, señaló que el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres fue desigual entre los segmentos residencial y comercial. “En los alquileres comerciales, el efecto fue menor porque, al estar poco intervenidos por la ley anterior y con mayor libertad de negociación entre las partes, funcionaban con equilibrio y buena disponibilidad”, explicó.
Por el contrario, en los alquileres residenciales, el DNU del Gobierno generó una mejora significativa. “Hubo un incremento importante en la oferta, con alquileres turísticos que volvieron al mercado tradicional. Los precios se ajustaron a valores de mercado y, aunque algunos índices pudieron resultar elevados en ciertos momentos, la autonomía de las partes permitió renegociar condiciones y mantener la continuidad de los contratos”, destacó Caravaca Pazos.
Estabilidad
El informe de la FIRA muestra un cumplimiento del 98% en el pago de alquileres, tanto en viviendas como en comercios.
Josefina Pantano, secretaria general de la entidad, atribuyó este nivel de estabilidad a la desaceleración de la inflación y a las mejoras salariales. “La tendencia a equilibrar precios con la capacidad de pago también fue un factor determinante”.
Respecto a la metodología utilizada para actualizar los valores de alquiler, el ICL (combinación de salarios e inflación) fue el más elegido. “El ICL se prefirió en alquileres residenciales porque, al ser un mix entre salarios e inflación, se esperaba que resultara más equilibrado”, explicó Pantano.
Sin embargo, indicó que, en la práctica, las paritarias que ajustaron los salarios hicieron que el ICL superara al Índice de Precios al Consumidor (IPC) en algunos momentos. “Fue un efecto inesperado, pero se corrigió mediante acuerdos entre las partes y la intervención de corredores inmobiliarios”, puntualizó.
Valores promedio
A continuación los precios promedio de alquiler en el país
Departamentos de dos ambientes:
- Bahía Blanca: $310.500.
- Bariloche: $683.750.
- Córdoba Capital: $375.000.
- Mar del Plata: $382.500.
- Mendoza Capital: $386.000.
- Neuquén Capital: $561.430.
- Posadas: $322.500.
- Rosario: $308.000.
- Salta Capital: $413.000.
- Santa Fe Capital: $266.500.
- San Miguel de Tucumán: $245.550.
Departamentos de tres ambientes:
- Bahía Blanca: $465.000.
- Bariloche: $833.350.
- Córdoba Capital: $433.335.
- Mar del Plata: $528.335.
- Mendoza Capital: $504.165.
- Neuquén Capital: $723.335.
- Posadas: $547.445.
- Rosario: $421.335.
- Salta Capital: $574.445.
- Santa Fe Capital: $396.500.
- San Miguel de Tucumán: $380.500.
Créditos hipotecarios y la demanda
El acceso a créditos hipotecarios fue otro de los temas destacados en el informe. Pantano consideró que la herramienta representa un avance importante, aunque aún no masivo.
“Poder contar con créditos hipotecarios significa una mejora, incluso si no todo el sector que necesita vivienda puede acceder. Hoy sirve para una parte de ese sector o para inversores que luego vuelcan las propiedades al mercado de alquiler”, explicó.
Si bien reconoció que las condiciones de acceso pueden mejorar –como los montos otorgados y los plazos de realización–, Pantano destacó la potencialidad de las hipotecas divisibles, próximas a reglamentarse. “Estas podrían cubrir las necesidades de un segmento adicional de la población”, agregó.
Por su parte, Caravaca Pazos se refirió al nivel de consultas en el interior del país. “En provincias con menores niveles salariales, el impacto del mercado de créditos hipotecarios es más limitado en comparación con las grandes ciudades. Sin embargo, la implementación reciente de líneas de crédito genera interés. Es clave que surjan más opciones con menores requisitos y mayor rango de acceso”. Además, señaló que la estabilidad económica, inflacionaria y cambiaria a largo plazo será fundamental para consolidar esta herramienta como motor del mercado.
Sobre las medidas necesarias para afianzar el uso de créditos hipotecarios, Caravaca Pazos subrayó la necesidad de ampliar las opciones de acceso. “En el interior del país hay un nivel elevado de consultas, lo que demuestra el interés por la herramienta. No obstante, los niveles salariales fuera de los grandes centros urbanos limitan el acceso. Es fundamental contar con opciones que se adapten a esta realidad y que permitan una mayor inclusión”, explicó.
Asimismo, consideró que las recientes líneas de crédito son un primer paso, pero necesitan complementarse con estabilidad macroeconómica a largo plazo. “El mercado hipotecario puede convertirse en un factor clave para el desarrollo del sector inmobiliario si se logra consolidar”, concluyó.
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