Mercado inmobiliario en auge: por qué vuelve a ser atractivo comprar para alquilar y qué barrios ofrecen mayor rentabilidad

La derogación de la Ley de Alquileres marcó un cambio significativo en el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. Las modificaciones en la normativa impulsaron nuevas posibilidades para los propietarios, que ahora encuentran mayor flexibilidad en los contratos.

Este contexto permite explorar opciones tanto para quienes priorizan la estabilidad del alquiler tradicional como para quienes buscan maximizar ingresos a través del alquiler temporario. Así, la clave radica en determinar si invertir en propiedades para alquiler resulta rentable y qué modelo es más adecuado según las metas del inversor.

El alquiler tradicional como opción estable

Esta opción se presenta como una alternativa sólida para quienes buscan ingresos predecibles. Según Zonaprop, la relación entre el precio de compra de un inmueble y los ingresos anuales promedio por alquiler en CABA se ubica en 5,09%, cuando hace más de dos años atrás apenas superaba el 2,2% promedio.

Este dato implica un período de recuperación de la inversión cercano a 19,6 años. En barrios como Lugano, Parque Avellaneda y La Boca, la rentabilidad puede alcanzar valores más de un 8,4% anual en dólares, destacándose entre las zonas más rentables.

La flexibilización contractual favoreció a los propietarios al permitir ajustes de precios periódicos. Este cambio resulta fundamental en un contexto económico en donde la inflación se redujo en los últimos cinco meses, donde mantener actualizados los valores asegura que los ingresos conserven poder adquisitivo.

Por otro lado, el aumento en la oferta de inmuebles (creció cerca de un 200% desde que rige el DNU en CABA) en alquiler introdujo competencia en el mercado, lo que llevó a los propietarios a optimizar el estado de las propiedades y a mejorar las condiciones de los contratos.

Mayores ingresos pero con más exigencias

El alquiler temporario representa la opción más rentable en términos de ingresos mensuales. Según Daniel Bryn, fundador de Zipcode y autor de Monitor Inmobiliario, este modelo puede duplicar o triplicar los ingresos frente al alquiler tradicional, especialmente en zonas con alta demanda turística como Palermo, San Telmo y Recoleta.

Sin embargo, este esquema requiere asumir mayores costos iniciales, como amueblamiento y decoración, además de gastos recurrentes en limpieza y servicios.

Bryn subrayó a Infobae que “los propietarios deben considerar también las comisiones de plataformas como Airbnb, que pueden representar hasta el 20% de los ingresos por reserva”.

A pesar de estos desafíos, San Telmo se posiciona como una de las mejores opciones debido a su atractivo para turistas y su cercanía con el centro porteño.

Los alquileres en San Telmo ofrecen una rentabilidad superior al 6% anual. “El barrio se destaca por su ubicación estratégica, cercana al río, Puerto Madero y La Boca, puntos habituales de interés turístico. Su rica historia y rincones únicos, varios aún poco explorados, ganaron reconocimiento gracias al auge de las redes sociales. San Telmo combina terrazas ideales para meriendas, patios al aire libre y otros detalles que lo hacen inconfundible”, destacó la arquitecta Inés Firpo, de Leticia Firpo Propiedades.

Dinámica y perspectivas del mercado

El mercado porteño muestra señales de equilibrio tras la eliminación de las restricciones impuestas por la anterior Ley de Alquileres.

Bryn observó que “el incremento en la oferta, acompañado de una demanda más selectiva, empuja a los propietarios a mejorar las condiciones y a ajustar los precios para captar inquilinos de calidad”.

A corto plazo, esta situación beneficia a ambas partes, con más opciones para los inquilinos y mejores ingresos para los propietarios. A mediano plazo, el mercado podría consolidarse como un entorno más predecible, lo que incentivaría a nuevos inversores a ingresar al segmento.

¿Qué modelo conviene?

La rentabilidad de una propiedad varía según su tipo y ubicación. Los monoambientes suelen ser la opción más adecuada para el alquiler tradicional debido a la alta demanda entre estudiantes y profesionales jóvenes.

Por su parte, los departamentos de dos ambientes ofrecen un balance ideal para el alquiler temporario, ya que combinan comodidad y costos accesibles para turistas y expatriados.

“Las unidades de tres ambientes o más tienden a atraer a familias, lo que asegura contratos más largos, aunque su rentabilidad es menor comparada con los inmuebles más pequeños”, agregó Bryn.

Factores clave

Antes de invertir, resulta esencial analizar los costos asociados a cada modelo de alquiler. El esquema tradicional implica gastos como mantenimiento del inmueble y expensas extraordinarias.

En cambio, el temporario requiere una inversión inicial más alta y costos continuos por servicios y gestión. Bryn amplió: “La elección del modelo depende de los objetivos del inversor. Si la prioridad es obtener ingresos estables con poca dedicación, el alquiler tradicional es la mejor alternativa. En cambio, para quienes buscan mayores retornos y pueden administrar la propiedad, el temporario ofrece mejores resultados”.

Precios

Actualmente, el alquiler tradicional para un dos ambientes y un tres ambientes en CABA oscila entre $400.000 y $600.000 promedio.

Mientras que en los alquileres temporarios los valores superan los USD 500 por mes y si los departamentos están en el corredor norte porteño valen más de USD 650 al mes.

El mercado inmobiliario en CABA ofrece oportunidades para quienes buscan diversificar su inversión mediante propiedades para alquiler. La elección del modelo adecuado y el análisis detallado de los costos y las características del inmueble serán fundamentales para asegurar una estrategia rentable.

Firpo concluyó: “La combinación de un entorno más flexible y el atractivo de barrios con alta demanda convierten a esta opción en una alternativa interesante para inversores en un mercado que evoluciona hacia una mayor estabilidad”.