Escrituras: el mercado inmobiliario cierra su mejor período tras seis años de crisis

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa su mejor momento en más de seis años, con un incremento sostenido en las operaciones de compraventa. Según datos del Colegio de Escribanos, en octubre de 2024 se registraron 5.987 escrituras, lo que representa un aumento interanual del 31,3% en comparación con las 4.559 de un año antes.

Este desempeño convierte a octubre en el mejor desde abril de 2018, cuando aún se sentía el impacto de los créditos UVA implementados durante el gobierno de Mauricio Macri.

El balance preliminar de 2024, aunque aún no incluye los datos de noviembre y esperados para diciembre -estarán disponibles en 2025-, proyecta un aumento del 30% respecto a 2023, con 40.000 escrituras registradas en CABA.

“Con el último mes del año, que históricamente es mejor, incluso en períodos de crisis, se estima que el total de operaciones alcanzará las 52.000. Sería el mayor registro desde 2017. Este crecimiento se produce pese a las restricciones del cepo cambiario, inexistentes en aquel período”, dijo a Infobae Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

Octubre fue el segundo mejor registro en 16 años, solo superado por 2017, con 6.154 operaciones.

En cuanto a créditos hipotecarios, se concretaron 944 escrituras, un 300% más que en octubre de 2023, superando el total acumulado en los primeros siete meses de 2024 y marcan un cambio significativo en el mercado.

Los motores de la recuperación

Braña explicó que varios factores convergieron para impulsar esta recuperación. “El cambio de gobierno a finales de 2023 fue determinante. La derogación de la Ley de Alquileres por Javier Milei mediante el DNU 70/2023 marcó un punto de inflexión y mejoró las expectativas del sector desde inicios de 2024″, dijo.

El regreso de los créditos hipotecarios tras seis años casi nulos y la oferta de casi 25 bancos con tasas de interés más bajas ampliaron el acceso a financiamiento.

Además, el blanqueo de capitales impulsó operaciones menores a USD 100.000, conocidas como “blanqueo hormiga”, según Braña.

Otro factor del repunte es que los valores de las propiedades están en niveles históricamente bajos, comparables solo con los momentos más críticos de la década del 80 y el corralito de 2001-2002. Esto sumado a un dólar estable y depreciado en términos reales desde enero de 2024, incentivó a compradores a concretar inversiones.

Perspectivas

Desde el sector destacaron que el techo del mercado podría ser más alto si las condiciones económicas se mantienen favorables en 2025, aunque coinciden en que la crisis de casi seis años parece haber quedado atrás. Entre agosto de 2018 y febrero de 2023, los precios de las viviendas usadas en CABA cayeron 42%, mientras que en el interior la baja alcanzó casi 48% en dólares.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño, subrayó que el aumento en las escrituras es parte de un ciclo de recuperación que se viene consolidando desde 2021.

“Aunque en ese momento las comparaciones eran contra los peores meses de la pandemia, hoy vemos un crecimiento más sostenido. Este año esperamos superar las 50.000 operaciones, aunque un buen año histórico siempre cerraba con más de 70.000″, dijo a Infobae De Bártolo.

La tranquilidad cambiaria permite que las familias se animen a planificar e invertir. “Si este escenario se mantiene, 2025 podría ser aún mejor”, anticipó De Bártolo.

Sobre el impacto del crédito hipotecario, afirmó el notario: “Crea mercado y genera un círculo virtuoso en el que quien vende suele reinvertir en otro inmueble. Aunque la mayoría de los préstamos están orientados a viviendas usadas, algunos bancos comenzaron a fomentar créditos para unidades nuevas, ampliando opciones para los compradores”.

El desafío, según De Bártolo, es agilizar los trámites asociados al crédito para evitar demoras que desalienten las operaciones.

“Desde el Colegio trabajamos con el Registro de la Propiedad Inmueble para reducir tiempos y garantizar la seguridad jurídica. Nuestro lema es: ganar tiempo es ganar dinero”, resaltó De Bártolo.

En provincia de Buenos Aires

En línea con la recuperación observada en CABA, el mercado inmobiliario bonaerense registró en octubre de 2024 su mejor desempeño en 7 años. Según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, se concretaron 11.213 escrituras, 15,25% más que las 9.729 del mismo mes del año previo.

Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia, atribuyó este avance a una coyuntura económica que comienza a mostrar estabilidad, con menor inflación y un dólar más controlado. “Estas condiciones reactivan el mercado inmobiliario, una inversión tradicional en nuestro país”, explicó.

El salto interanual del 141% en las hipotecas también refleja un cambio significativo en el acceso al crédito. Longhi resaltó que el crédito hipotecario dinamiza el mercado, aunque su sostenimiento requiere mayor estabilidad económica, menor inflación y tasas de interés más bajas.

Dinámica en el interior

La recuperación del sector también llegó a ciudades como Córdoba, Rosario y Mendoza que también muestran un aumento en las compraventas.

Córdoba registró un incremento del 76,2% en las operaciones interanuales al cierre de septiembre de 2024, según datos del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) basados en la consultora Economic Trends para el Centro de Estadísticas Inmobiliarias de la entidad. Este aumento, uno de los mayores en años, se debe al doble acceso al crédito hipotecario en ocho meses y a precios mínimos históricos heredados del año anterior.

Lucas Péndola, presidente del CPI, destacó que el rol de los bancos privados fue clave en la recuperación del mercado. Las ventas se concentran en departamentos en zonas clave como Nueva Córdoba y General Paz, dúplex en barrios cerrados y lotes, con un aumento del 118,5% respecto a 2023. En contraste, locales comerciales y casas en barrios tradicionales mantienen baja demanda.

Rosario muestra un aumento en escrituras que se acentuó en los últimos meses y representa un avance del 20% en comparación con 2023. La demanda se concentró en propiedades usadas de 3 y 4 ambientes, con valores entre USD 85.000 y USD 100.000, adquiridas por consumidores finales e inversores.

Diego Ferreyra, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), afirmó que “la baja del dólar aceleró compras con ahorros. Las ventas generan rotación porque quien vende suele reinvertir, dinamizando el mercado”.

Las propiedades a estrenar subieron entre 10% y 15%, mientras que las usadas mantienen precios estables por la absorción de stock. Según Ferreyra.

Mendoza alcanzó 7.500 escrituras en lo que va del año, con un promedio mensual de 700 operaciones, según datos del Registro de la Propiedad de Mendoza. Sectores específicos como los barrios privados y las zonas suburbanas de la capital cuyana evidencian una recuperación sostenida impulsada por créditos hipotecarios.

Anahí González Caro, analista del mercado inmobiliario mendocino, identificó los factores que favorecieron la actividad. “Las expectativas de una economía menos restrictiva, sumadas a medidas como los créditos hipotecarios y el blanqueo, incentivaron tanto consultas como operaciones. Sin embargo, la mayoría de las transacciones aún se concretan sin financiamiento bancario, pero se estima que se expandirán hacia 2025”, destacó.

Los barrios privados de Luján de Cuyo, Maipú y Guaymallén lideran las preferencias con casas de 4 ambientes cuyo precio es de USD 150.000 promedio. Este segmento también atrae a familias jóvenes que priorizan lotes amplios y espacios verdes. En paralelo, departamentos en pozo en zonas como Godoy Cruz y Mendoza, con valores cercanos a USD 60.000, despiertan interés entre inversores que buscan una rentabilidad por alquileres.

En cuanto a los precios, González Caro explicó que se observó un aumento cercano al 20% en propiedades con mayor demanda, junto con una reducción en los márgenes de negociación, que pasaron de ofertas del 20% por debajo del precio publicado a cierres con descuentos del 7% o 10 por ciento. “El panorama es positivo. Las consultas siguen creciendo y los tiempos de venta se acortaron significativamente para inmuebles en valores de mercado”, concluyó.