Por qué los alquileres en GBA subieron menos que la inflación en lo que va del año: cuánto cuestan según el barrio

Aunque alquilar sigue siendo costoso para muchas familias, los precios de renta de las viviendas tuvieron una fuerte desaceleración en el último año, en línea con la baja de la inflación. Puntualmente en el Gran Buenos Aires (GBA), los valores subieron 81% en lo que va de 2024, la mitad que lo que habían aumentado un año atrás, según el último informe de Zonaprop dado a conocer este jueves.

Los precios en el oeste-sur aumentaron 87,5% y en el norte, 75,6%, con un promedio anual del 81% al promediar ambos radios del GBA. Esto marca una desaceleración frente al 156% registrado hace un año, cuando los valores no paraban de subir. La tendencia cambió a partir de la derogación de la Ley de Alquileres y la mayor oferta de inmuebles generada por esos cambios regulatorios y por la vuelta de los créditos hipotecarios.

De acuerdo con Zonaprop, la plataforma que realizó el trabajo, el precio medio de alquiler en GBA oeste-sur aumentó 5,4% en noviembre en comparación con el mes anterior.

“El mercado de alquileres mostró una evolución más moderada en los últimos meses, impulsada por la derogación de la Ley de 2020 y el aumento de la oferta de propiedades. Estos factores permitieron que los precios se ajusten de manera más gradual, en línea con la inflación y la evolución de los salarios. Esto representa un cambio positivo, ya que genera mayor estabilidad y previsibilidad tanto para propietarios como para inquilinos”, señaló a Infobae Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades.

Un departamento de dos ambientes se ubica en $390.172, mientras que uno de tres ambientes tiene un precio medio de $515.376 por mes.

Canning, Santos Lugares y Ezeiza se encuentran en el podio de los barrios más caros de la zona oeste-sur, con precios medios de $515.528, $476.890 y $456.097 mensuales, respectivamente.

Por el contrario, Gregorio de Laferrere se presenta como el más económico, con un precio de $265.467 por mes. Le siguen Merlo ($301.912) y Villa Tesei ($319.987 mensuales).

Bertomeu amplió: “Desde nuestra perspectiva, buscamos siempre un equilibrio entre las necesidades de ambas partes. Es fundamental garantizar que los propietarios protejan su inversión, al tiempo que los inquilinos puedan acceder a precios que se ajusten a su capacidad económica. Trabajamos en generar confianza y consensuar acuerdos que reflejen la realidad del mercado, mantenemos una comunicación constante para que las decisiones sean beneficiosas para todos”.

Actualmente, los alquileres en Merlo para departamentos de dos ambientes oscilan entre $280.000 y $330.000, mientras que los de tres ambientes van de $370.000 a $420.000, según si tienen patio o cochera. Las casas de tres ambientes con parque superan los $550.000 al mes.

“Las zonas más demandadas son el centro de Merlo y San Antonio de Padua”, amplió Bertomeu.

Menos incrementos en el Norte

Por otro lado, el informe precisó que el precio del alquiler en GBA norte aumentó un 3,3% en noviembre. Un departamento de dos ambientes se ubica en $508.918, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor promedio de $713.202 mensuales.

Mariano Lazcano, quien opera en la zona norte del conurbano, señaló que en el norte del GBA los alquileres dejaron de registrar los incrementos abruptos de años anteriores debido a un cambio en las dinámicas de oferta y demanda. “Vemos un mercado más estable porque muchos propietarios optaron por contratos más cortos y condiciones más flexibles, lo que generó un equilibrio entre lo que se pide y lo que los inquilinos pueden pagar. Esta flexibilidad evitó que los valores suban desproporcionadamente”.

Olivos se posiciona como el barrio con la oferta más cara para alquilar, con un precio de $609.333 mensuales. Le siguen La Lucila y Nordelta, con un valor de $601.635 y $596.219 mensuales, respectivamente.

José León Suárez, por el contrario, continúa como el barrio con la oferta más económica, con un precio medio de $377.841 mensuales. Le siguen San Andrés ($405.269) y Villa Ballester ($427.877 mensuales).

“Además, las expectativas económicas más moderadas impactaron directamente en el comportamiento del mercado. Los propietarios prefieren mantener sus inmuebles ocupados en contraste con lo que ocurría cuando regía la Ley de Alquileres, a ajustar excesivamente los precios, especialmente en un contexto donde la oferta en ciertas localidades se diversificó con opciones para diferentes segmentos”, amplió Lazcano.

Intención de compra y no de alquiler

El impacto de los créditos hipotecarios y el blanqueo generó un cambio en la dinámica del mercado inmobiliario del GBA. En lugar de buscar alquileres, cada vez más personas se acercan a las inmobiliarias con intenciones de compra, impulsadas por mejores condiciones de financiamiento y la posibilidad de aprovechar el dinero blanqueado para adquirir propiedades.

“En los últimos meses, las operaciones con créditos hipotecarios en el GBA mostraron un crecimiento significativo, con un pico de consultas a mediados de año”, señaló Gustavo Pérez, de Inmobiliaria O’Keefe.

Aunque actualmente la demanda se estabilizó, sigue sólida. Gran parte de estas consultas proviene de usuarios finales que no tienen vínculos laborales con bancos, un segmento que utiliza esta modalidad de financiamiento.

Pérez destacó que, entre las operaciones concretadas, se encuentran departamentos de dos ambientes de 49 m2 en emprendimientos a estrenar, vendidos por USD 85.000, y casas con lote propio en zonas residenciales de Quilmes, que rondaron los 120.000 dólares.

“Este contexto permitió que varios compradores reevalúen la opción de alquilar frente a la posibilidad de adquirir propiedades”, concluyó.

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