Nueva herramienta jurídica: de qué manera se puede usar un “bien de familia” como garantía en un contrato de alquiler

Alquilar en Argentina presenta numerosas problemáticas. Los costos elevados, la posibilidad de dolarizar el contrato, las exigencias de acceso y la dificultad de encontrar una vivienda que se ajuste al presupuesto son solo algunos de los factores que complican el proceso.

A todo esto, se suma otro punto que a menudo surge al final de la negociación: la garantía que asegure el cumplimiento del contrato.

Frecuentemente, la garantía requerida es de una propiedad, y suele suceder que dicho inmueble esté afectado al Régimen de protección de la vivienda (antes conocido como “Bien de familia”), lo cual provoca su rechazo como garantía, a menos que se desafecte para firmar el contrato de locación.

Frente a esta situación, un trabajo académico innovador propone una solución concreta para aliviar esta problemática y facilitar el acceso a la locación.

En un contexto de cambios significativos en el mercado inmobiliario argentino post DNU que derogó la Ley de Alquileres, un grupo de escribanas de la ciudad de Buenos Aires desarrolló una herramienta jurídica innovadora que permite utilizar propiedades bajo el Régimen de protección de la vivienda como garantía en contratos de alquiler.

Acceso a la vivienda

Esta medida busca facilitar el acceso a la vivienda para inquilinos y propietarios, evitar la necesidad de desafectar el inmueble de dicho régimen, según informaron las escribanas María Magdalena Tato, Vanesa P. Sepliarsky y Eloísa A. Baca Martínez, quienes fueron reconocidas por su trabajo en la Jornada Notarial Argentina, quienes presentaron este innovador enfoque.

Tradicionalmente, para ofrecer una propiedad como garantía, era necesario desafectarla de este régimen, lo que dejaba al inmueble vulnerable a otros acreedores. “Sin embargo, con la nueva herramienta, esta protección no se opondrá en caso de reclamos judiciales o extrajudiciales relacionados con el contrato de locación”, explicó Sepliarsky.

La propuesta abarca los casos en los que una persona quiere ser garante y el inmueble que posee está afectado al régimen de protección de la vivienda.

Es habitual, amplió Sepliarsky, que “un hijo quiera vivir solo y la única garantía disponible sea la casa de sus padres. En estas circunstancias, el problema radica en que deben desafectar el inmueble, dejándolo desprotegido. Con esta nueva herramienta, ya no es necesario desafectar del Régimen de Protección de la Vivienda”.

El concepto de inoponibilidad, clave en esta solución, implica que el titular del inmueble manifiesta, mediante escritura pública, que no utilizará la protección del régimen de vivienda frente a reclamos específicos del contrato de alquiler.

Tato, secretaria del Colegio de Escribanos porteño, aclaró que “esto permite que la propiedad siga protegida frente a otros acreedores, garantiza así la seguridad tanto para el locador como para el inquilino”.

Ventajas

Las tres escribanas coinciden en que esta herramienta tiene varias ventajas. El titular del inmueble evita desproteger su propiedad, lo cual previene que otros acreedores puedan atacarla. El inquilino, por su parte, obtiene la garantía para acceder a la vivienda.

Además, es un beneficio para el locador porque se garantiza, con la subsistencia de la protección del inmueble dado en garantía, que ningún otro acreedor podrá cobrarse de ese bien, solo él en el supuesto que sea necesario.

También favorece a las inmobiliarias, ya que amplía la cantidad de inmuebles que pueden ofrecerse como garantía de cumplimiento en los contratos de locación.

¿En qué le beneficia al locador?

En la celeridad del trámite y además en que, como sigue protegido el inmueble frente al resto de deudas que no sean las que emanan del contrato de locación.

“Tiene protegida la garantía frente a otros acreedores”, remarcó Baca Martínez.

Su tramitación aproximadamente demora una semana. Se puede realizar más rápido mediante un trámite de pedidos de informes urgentes al Registro de la Propiedad Inmueble. De lo contrario, con un pedido de informe simple, una semana es suficiente para firmar y expedir el testimonio que se entregará en original al locador.

Tato aclaró: “En caso de tener que ejecutar la garantía, el locador se presentará con esta manifestación para evitar que el titular del inmueble oponga la afectación al régimen de protección para no responder por sus obligaciones como fiador”.

Este trámite no implica una demora en la firma del contrato, ya que se puede realizar incluso antes o junto con la firma del contrato de locación. En cuanto a los costos, ascienden aproximadamente a $250.000 y tienen vigencia para una renovación de ese contrato de alquiler.

Transparencia

Que la declaración de inoponibilidad se otorgue por acta de manifestación, en escritura pública. También que se identifique el bien que se encuentra protegido y los datos de la afectación al régimen de protección de la vivienda.

Baca Martínez recomendó: “En el trámite, sugerimos solicitar un informe de inhibición del declarante y un informe de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble. Además, es importante contar con el asentimiento conyugal o convivencial, si correspondiera”.

Otros usos

Dentro de otros esquemas posibles, las escribanas señalaron que otro ejemplo aplicable a la situación planteada podría ser la necesidad de cualquier individuo de iniciar una pyme o un emprendimiento comercial, lo que implica, en la mayoría de los casos, alquilar un lugar para desarrollarlo.

“En este contexto, la casa en la que vive el emprendedor, aun estando protegida bajo el régimen de protección de vivienda, podría servir como garantía sin necesidad de desafectarla, permitiendo así alquilar el espacio necesario para el desarrollo de la empresa que sostiene a la familia”, concluyó Tato.