Cambios en el mercado inmobiliario: las propiedades que más se venden y cuáles son sus precios

El análisis del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que realizan 26 inmobiliarias que se desempeñan en distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires confirmó que lo que más se vendió durante el primer semestre de 2024 fueron los departamentos de 3 ambientes, representando el 28% de las compraventa.

El ROI recopila información de venta de inmuebles usados como de emprendimientos. No obstante, los datos del informe corresponden a inmuebles vendidos usados. El trabajo reveló que durante el primer semestre del año los precios del metro cuadrado del sector residencial usado aumentaron un 2,4% respecto del mismo periodo del año anterior, confirmando así que las valuaciones dejaron de caer.

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, explicó a Infobae los factores detrás del ascenso del valor del m2 de los departamentos. “Detrás del aumento de cotizaciones se encuentra el fuerte incremento de la demanda. El mercado inmobiliario se encuentra operando en niveles máximos desde la devaluación de mayo de 2018. Este avance también responde a un fuerte cambio en las expectativas de los usuarios finales”.

Durante el segundo trimestre del año se observó una suba del 3,5% respecto del primer trimestre de 2024, acumulando tres trimestres consecutivos de crecimiento en los valores.

Este promedio oculta una dinámica heterogénea, con la suba más concentrada en los tickets de hasta USD 100.000, mientras que en los tickets mayores a USD 200.000 aún se observa estabilidad de precios.

Sabrina Furné, de Bresson Brokers, destacó la importancia del blanqueo que permite la compra de unidades en el mercado actual. “Esta herramienta fiscal incentivó la compra de propiedades más accesibles”.

Además, el informe indicó que la demanda de propiedades más grandes, con tickets más altos, supera la oferta, creando una presión de demanda que estabiliza los precios.

Resisten los tres ambientes

Lo más vendido según el ROI en su radiografía del primer semestre 2024 fueron los departamentos de 3 ambientes, representando el 28% de las operaciones.

“En informes anteriores, estas propiedades también lideraron el ranking de categoría más demandada. Siguen siendo los más elegidos por las familias y también resultan atractivos porque ofrecen un ambiente adicional que puede destinarse al desarrollo profesional, utilizándolo como escritorio”, explicó Furné.

El segmento de los 2 ambientes es el segundo con más operaciones, con el 25% seguido por los 4 ambientes con el 24; lo más chico (monoambientes) y lo más grande (5 ambientes o más) resultaron ser los departamentos con menor demanda.

Otros datos:

• En promedio los monoambientes vendidos tienen 35 m2 totales, los 2 ambientes 48 m2, los 3 ambientes 82 m2 y los 4 ambientes 127 m2 (incluyendo metros descubiertos).
• El 67% de las ventas fueron de unidades sin cochera. Furné precisó: “Los inversores optan por propiedades sin amenities o sin cochera debido a que los costos de expensas son elevados. Esto representa una barrera significativa para los inquilinos con contratos no temporales y disminuye la demanda de alquileres de este tipo de propiedades afectando las expectativas de generar ingresos de los inversores”.
• Los departamentos al frente representaron el 60% de lo vendido durante ese año.

• El 80% de las ventas es de unidades en edificio sin amenities. “Un condicionante que siempre está presente en la elección de unidades sin amenities o que no cuenten con cochera es el costo de mantenimiento que suponen”, argumentó Furné.
• Un 16% de los departamentos vendidos tienen una vista única y el 10% se encuentra en torre.

Porcentajes de negociación

Durante el segundo trimestre de 2024, el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue del 7%, cayendo 1,7 puntos porcentuales respecto del mismo trimestre de 2023 y 0,4 puntos porcentuales respecto del primer trimestre.

Después de cinco años, el regateo finalmente convergió al mismo valor que durante el primer trimestre de 2019.

En julio de este año, el spread (diferencia de precio entre los precios de compra y de venta indicados para un activo) de negociación continuó disminuyendo, ubicándose en 6,5 por ciento.

“Siempre que disminuya la tasa de cierre entre el precio de publicación y el valor de venta es una señal de que el mercado está más equilibrado, que los compradores responden de forma favorable a lo que están esperando los vendedores”, dijo Furné.

Es importante destacar que las operaciones del ROI tienen un ticket promedio alto, mientras que los inmuebles de menor valor muestran porcentajes de negociación más bajos.

Achával agregó: “La reducción de los porcentajes de negociación es una excelente noticia. En el mercado premium, los tickets más altos reflejan este promedio, mientras que en los más bajos el porcentaje de negociación llegó a niveles históricos del 5% o menos”.

Quienes compraron

El tipo de cliente inversor representó el 12% de las ventas en 2024. El resto de las compras se realizaron con el fin de vivienda para uso personal.

Entre los tipos de de propiedades elegidas por el cliente inversor predominan los departamentos de 2 ambientes (48%) y luego los monoambientes (23%).

Encadenamiento de operaciones

Durante el segundo trimestre del año el 26% de los compradores vendió previamente un inmueble para poder hacer la operación de compraventa (encadenamiento hacia atrás), mientras que el 26% de los vendedores declara interés en comprar una nueva propiedad (encadenamiento hacia adelante).

Esto da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existe en el sector. Pese a la caída el encadenamiento sigue siendo alto: más de un tercio de los vendedores de inmuebles venden para comprar.

Tendencias por barrio

Sobre los barrios más elegidos para comprar viviendas el ROI identificó que Palermo, Belgrano y Recoleta encabezan las preferencias.

También son muy demandados Almagro, Villa Urquiza, Villa Crespo, Retiro, Caballito, Flores, Núñez, Balvanera, Villa Pueyrredón y Saavedra.

Se espera una recuperación de los precios en los próximos trimestres. “El mercado opera en niveles máximos y aún no impactaron los créditos hipotecarios ni el blanqueo. Esperamos que la suba continúe, especialmente en tickets entre USD 100.000 y 200.000 dólares. En el segmento premium, la suba será más gradual por menor demanda”, concluyó Achával.