Si bien la oferta de departamentos para alquilar en la ciudad de Buenos Aires cambió drásticamente desde la derogación de la Ley de Alquileres, el acceso a la vivienda sigue siendo costoso para los inquilinos que buscan un departamento de dos ambientes. Actualmente, es difícil conseguir unidades de un dormitorio por menos de $300.000 al mes, y los pocos que oscilan entre $250.000 y esa cifra suelen ser de dimensiones reducidas, generalmente menos de 32 metros cuadrados.
De las 15.000 viviendas actualmente en oferta para alquilar, más de 5.500 corresponden a unidades de dos ambientes en CABA. Según Zonaprop, desde el DNU la oferta se mantiene tres veces por encima del mínimo registrado en febrero de 2023. Desde el inicio de 2024, el volumen de oferta de departamentos en alquiler creció un 172%, mientras que la demanda aumentó un 22%, ahora hay viviendas hasta en Mataderos o San Cristóbal, cuando a fin de año allí no había propiedades en locación en pesos.
Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar (propietario de Zonaprop) para Argentina y Perú, señaló a Infobae que “de acuerdo con nuestra base de datos, los departamentos representan el 60% de las búsquedas en CABA. De todos modos, si bien la oferta todavía no convalida la demanda, vemos un balance positivo en comparación con agosto de 2023”.
Según Reporte Inmobiliario, entre julio de 2023 y julio de 2024, la inflación general fue del 285,9%, mientras que los alquileres de departamentos aumentaron menos: un 184,25% en promedio para dos ambientes
Además de personas solas, profesionales, adultos mayores que se achican en superficie o parejas sin hijos, los estudiantes universitarios suelen ser los principales inquilinos que demandan alquileres de dos ambientes.
“Algunos optan por acuerdos directos entre propietarios e inquilinos. En muchas ocasiones, amigos o personas que se conocen a través de redes sociales comparten los gastos de mantenimiento de un departamento de dos ambientes y eligen alquilar en áreas estratégicas como Palermo, Belgrano, Recoleta, San Telmo o el macrocentro. Esta elección se fundamenta en la proximidad a universidades y estaciones de subte, facilitando así el acceso a sus lugares de estudio”, detalló Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate.
Las cifras interanuales aún son elevadas, pero ahora se sitúan por debajo de la tasa de inflación general, indicando un cambio en la tendencia de precios en el mercado inmobiliario.
Una de las causas de esta desaceleración es que parte de la demanda rechaza los precios altos debido a que los sueldos todavía no se recuperaron completamente, enfrentando un rezago inflacionario de más de 18 meses. Un departamento demora ahora hasta 45 días en alquilarse.
Lucángeli amplió: “Los valores iniciales de los alquileres no tendrían que ser tan altos, dado que ahora es posible realizar actualizaciones en períodos más cortos, que son trimestrales o cuatrimestrales en su mayoría a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o Índice de Contratos de Locación (ICL)”.
En portales inmobiliarios como Cabaprop, Zonaprop y Argenprop ya se observan departamentos con anuncios que indican “bajaron su precio”.
Por ejemplo, el valor de un departamento de dos ambientes de 32 m2 sobre Tucumán al 400, en el barrio de San Nicolás, se redujo de $330.000 a $290.000 mensuales. Otro, en Muñiz al 800, en Boedo, bajó de $300.000 a $270.000; asimismo, en Juramento al 4000, en Villa Urquiza, un dos ambientes de 32 m2 disminuyó de $320.000 a $280.000 al inicio del contrato a dos años de plazo.
Preferencias
Quienes buscan un departamento de dos ambientes prefieren que tenga balcón o terraza. También valoran la ubicación, el tipo de propiedad y la inclusión de una barra en la cocina.
Molina señaló que Palermo es el barrio con mayor demanda en CABA, representando el 14% de las búsquedas. Le siguen Belgrano con el 9% y Recoleta con el 6%. En julio de 2023, los departamentos constituían el 98% de las búsquedas, pero en 2024 este porcentaje descendió a 60%, mientras que las casas tomaron mayor protagonismo al concentrar el 23% de las búsquedas en CABA.
“Los departamentos de dos ambientes son los más buscados, representando el 45% de la demanda. Les siguen los de tres ambientes (26%), los monoambientes (19%) y, por último, las unidades de cuatro o más ambientes (11%). Esto demuestra que las personas buscan reducir el tamaño de sus viviendas, ya que en 2023 el mayor porcentaje de demanda recaía sobre inmuebles de tres ambientes, seguidos por los de dos ambientes y, por último, las unidades de cuatro ambientes”, detalló Molina.
Otra situación que se está dando en la nueva dinámica de alquileres es que los propietarios están dispuestos a ceder en el valor inicial del contrato.
Lucangeli afirmó que “esto se debe a que ahora pueden negociar las condiciones contractuales según sus intereses, sin estar sujetos a las pautas de la ley anterior, como el plazo del contrato y el método de ajuste”.
Preocupación
Inquilinos Agrupados informó que están relevando los valores de lo que denominan la Canasta Básica Total Inquilina (CBTI).
En agosto, el Índice de Precios al Consumidor del INDEC tuvo un incremento general del 4,2% respecto a julio. Mientras que en el rubro vivienda, agua, electricidad y otros combustibles el aumento fue del 7%, los valores de alquileres se incrementaron un 8,73% en el mismo período.
La CBTI arrojó las siguientes cifras:
- Alquiler promedio de un departamento de 2 y 3 ambientes: $450.316.
- Expensas: $102.458.
- Canasta Básica Total Inquilina: $1.161.114.
Valores por barrios
A continuación los precios promedio de alquileres de dos ambientes en CABA por departamentos de 50 m2, según Zonaprop:
- Puerto Madero: $1.019.112.
- Palermo: $546.806.
- Núñez: $537.217.
- Belgrano: $530.042.
- Chacarita: $520.274.
- Saavedra: $519.016.
- Recoleta: $515.949.
- Colegiales: $515.877.
- Villa Urquiza: $511.845.
- Coghlan: $510.434.
- Parque Chas: $506.228.
- Villa Crespo: $503.303.
- Retiro: $493.504.
- Agronomía: $482.930.
- San Telmo: $479.830.
- Villa Ortúzar: $479.752.
- Paternal: $478.392.
- Almagro: $478.368.
- Villa Pueyrredón: $476.015.
- Caballito: $473.747.
- San Cristóbal: $466.465.
- Villa Devoto: $464.595.
- Villa del Parque: $462.605.
- Parque Chacabuco: $461.703.
- Monserrat: $455.917.
- Villa Luro: $455.760.
- Boedo: $453.742.
- San Nicolás: $452.667.
- Villa General Mitre: $450.256.
- Parque Patricios: $445.570.
- Balvanera: $441.588.
- Monte Castro: $439.878.
- Santa Rita: $439.730.
- Barracas: $438.404.
- Constitución: $434.222.
- La Boca: $432.366.
- Flores: $431.175.
- Mataderos: $419.924.
- Liniers: $419.456.
- Parque Avellaneda: $413.039.
- Floresta: $409.994.
- Lugano: $320.165.
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