Los alquileres siguen siendo altos para los bolsillos de muchos argentinos, pero bajaron los precios: las razones

Aunque la oferta de alquileres se expandió rápidamente en la ciudad de Buenos Aires luego de derogada la Ley de Alquileres, no fue hasta hace pocos meses que se comenzó a observar una disminución en los precios de los nuevos contratos.

Actualmente, para acceder un departamento de tres ambientes en diferentes barrios de la ciudad, se requiere desembolsar entre $450.000 y $810.000 mensuales, cifras que siguen representando un desafío significativo para el presupuesto de los inquilinos. Hace tres meses había que pagar por la misma propiedad más de 1 millón de pesos.

Varios estudios revelaron una desaceleración en los incrementos de los alquileres desde diciembre de 2023 hasta agosto de 2024. Aunque las cifras interanuales todavía son elevadas, estas ya se encuentran por debajo de la tasa de inflación general, lo que indica un cambio en la tendencia de precios en el mercado inmobiliario.

¿Cuáles son las causas que explican la desaceleración en los precios al inicio de los nuevos contratos de alquiler?

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae que “los precios de alquileres claramente se desaceleraron a partir de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU del Gobierno, lo que generó un aumento de la confianza en los propietarios y la consecuente entrada de nueva oferta al mercado”.

Además, los valores iniciales de los alquileres no tendrían que ser tan altos, dado que ahora es posible realizar actualizaciones en períodos más cortos, informaron desde el sector. En portales inmobiliarios como Cabaprop, Zonaprop y Argenprop, ya se observan departamentos en CABA y Gran Buenos Aires con anuncios que indican “bajaron su precio”. Por ejemplo, el precio de un departamento de tres ambientes de 90 m2 en Villa Pueyrredón se redujo de $700.000 a $640.000 mensuales.

El contexto inflacionario del periodo analizado (julio 2023 vs julio 2024) mostró una tasa general del 285,9 %, mientras que los alquileres de departamentos usados aumentaron un 184,25% en promedio para los de dos ambientes y un 174,28% para los de tres ambientes según Reporte Inmobiliario.

El valor medio para los departamentos de dos ambientes en agosto de 2024 fue de $439.629 y de $588.808 para los de tres ambientes.

Aunque la oferta inmobiliaria se expandió, no es uniforme a nivel nacional. En ciudades de más de 100.000 habitantes, persiste una expansión desorganizada, a menudo hacia áreas rurales, debido a la falta de planificación urbana adecuada. Además, en estas localidades, la rotación de unidades es baja y predominan las renovaciones de contratos existentes, a diferencia de áreas más grandes como CABA y Córdoba capital, donde la rotación es más alta.

Descendió el ICL

Este mes los contratos de alquiler regidos por el Índice de Contratos de Locación (ICL) tendrán un incremento interanual del 243,16%, una cifra menor en comparación con el 247,56% de agosto.

“El ICL ajusta el valor de los alquileres considerando la inflación y la evolución de los salarios. A diferencia del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que sólo mide la variación de precios de bienes y servicios, el ICL toma en cuenta también los ingresos de los trabajadores”, explicó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina (Camesi).

Desde el sector remarcan la importancia de estos índices, señalando que en varios países del mundo, el ajuste de los contratos de alquiler estuvo atado a diversos índices que reflejan la inflación y otros factores económicos.

García Malbrán añadió: “En España, por ejemplo, se implementó un tope temporal del 2% en la actualización anual de alquileres para proteger a los inquilinos frente a la inflación. Francia utiliza el Índice de Référence des Loyers (IRL), combinando el IPC con el costo de la construcción y mantenimiento, mientras que en varios estados de Estados Unidos existen controles de renta que limitan los aumentos anuales de alquileres”.

Demanda y futuro inmediato

En cuanto a las expectativas de los inquilinos, Gómez Picasso destacó que “la demanda es altísima pero muchos no llegan a los valores que se solicitan actualmente”, y mencionó factores como el crecimiento vegetativo y la inmigración, que superan la tasa de construcción de nuevas viviendas en Argentina. Una situación ilustrada por una cifra: 2,5 millones de jóvenes de hasta 35 años viven con sus padres.

En Argentina, miles de contratos de alquiler se actualizan trimestralmente utilizando el IPC como referencia desde que entró en vigor el DNU. Este modelo,basado en la inflación es preferido por los propietarios. Sin embargo, al ignorar las variaciones en los ingresos de los inquilinos, puede generar desequilibrios en el mercado de alquileres.

En la provincia bonaerense, los departamentos de dos ambientes oscilan entre $300.000 y $700.000 en edificios de lujo con amenities. Para los de tres ambientes en AMBA, los precios van de $400.000 a $1.000.000, variando según la ciudad, ubicación y servicios extras.

“Las casas inician en $550.000 y pueden alcanzar hasta $1.500.000 mensuales”, precisó García Malbrán.

A medio plazo, la estabilidad en los precios de alquiler dependerá de la inflación y el mercado laboral. Si los salarios crecen menos que la inflación, los inquilinos podrían optar por propiedades más pequeñas y económicas debido a la limitación en su capacidad de pago.

“Una desaceleración constante en los ajustes de alquiler podría fomentar políticas estables y equitativas, aumentando la previsibilidad del mercado y la confianza, lo que incentivaría la inversión en nuevas propiedades”, indicó García Malbrán.

El futuro del mercado de alquileres en Argentina dependerá de la capacidad de adaptarse a cambios económicos. Las decisiones actuales son cruciales para la estabilidad y crecimiento del sector.

“Según las proyecciones, la demanda seguirá alta y los valores probablemente aumentarán. Es esencial promover créditos hipotecarios y la construcción de viviendas accesibles. De lo contrario, la situación persistirá”, concluyó Gómez Picasso.