Comprar, refaccionar y revender viviendas: una guía completa para lograr hasta un 25% de rentabilidad

La práctica de comprar, refaccionar y revender viviendas no es un negocio nuevo dentro del segmento del real estate. Conocida como “flipping inmobiliario”, la alterativa ganando terreno a nivel local entre los inversores y propietarios que ven una oportunidad en la compra y remodelación de propiedades que usualmente tienen más de 15 años.

Desde 2018, las cotizaciones de departamentos usados descendió un promedio del 40% en CABA y del 45% en la provincia de Buenos Aires. Esta baja abre la posibilidad de encontrar verdaderas oportunidades que, con las refacciones adecuadas, pueden transformarse en viviendas nuevas. Aunque es cierto que ahora en arte se revirtió esa tendencia: los valores comenzaron a rebotar y subieron en lo que va del año un 5,7%, el mejor registro en 6 años en CABA.

Si el propietario decide vender la propiedad tras la reforma, podría obtener hasta un 25% de beneficio. Alternativamente, si opta por habitarla, disfrutará de un hogar renovado y también habrá incrementado su inversión gracias a las mejoras realizadas en cada ambiente.

Desde el mercado inmobiliario sostienen que comprar propiedades para reformar y luego vender sigue siendo un buen negocio. Al adquirir un inmueble, es fundamental realizar una visita detallada, evaluando las posibilidades de cada espacio y asegurándose de que todos los servicios básicos como gas, luz y agua estén funcionando correctamente.

Dentro del mercado inmobiliario es un buen negocio comprar una propiedad barata para su remodelación si se conocen los gremios que intervendrán.

Para tener éxito en este ámbito es fundamental considerar varios factores. Karina Isaías, artista plástica y decoradora de interiores, destacó a Infobae que “los elementos clave para seleccionar una propiedad a refaccionar y revender incluyen la ubicación, la demanda inmobiliaria de la zona y el estado general del inmueble. Para poder calcular correctamente los costos de refacción y los reglamentos de copropiedad (si es un departamento o PH)”.

En cuanto a la evaluación de la propiedad antes de su compra, Damián Revelli, arquitecto experto en refacciones de casas quien es muy popular en redes sociales, subrayó la importancia de un asesoramiento profesional previo.

“Hay que llamar a un arquitecto. Cuando te comprás un auto usado vas con el mecánico, y si te vas a comprar una propiedad usada, llamá al arquitecto. Esta asesoría permitirá detectar problemas ocultos y evaluar la rentabilidad del proyecto”, expresó.

Durante la compra de un inmueble, es esencial realizar una inspección detallada.

La arquitecta Gabriela Correa, especializada en proyectos, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, enfatizó la importancia de una evaluación minuciosa al comprar una propiedad. “Es esencial evaluar el estado y la gravedad de las patologías de la propiedad. A veces, viviendas que parecen un caos a simple vista están en realidad sanas. Problemas como humedades, grietas y asentamientos suelen ser fáciles de resolver y no implican grandes costos”, recomendó.

Se sugiere prestar especial atención a los servicios básicos, como gas, luz y agua, ya que son fundamentales para ajustar el presupuesto de las obras.

Las reformas más costosas suelen ser aquellas que requieren cambios en la distribución de los ambientes y afectan áreas húmedas como el baño, la cocina y el lavadero, ya que pueden presentar vicios ocultos que necesitan resolverse sobre la marcha.

La determinación del presupuesto adecuado es otro aspecto crucial. Isaías apuntó que los ambientes más costosos de renovar son la cocina y el baño “pero también los que definen a los compradores,” afirmó.

El costo de renovar un baño o cocina oscila entre USD 2.000 y USD 10.000, variando según el tamaño y el proyecto. Reemplazar cañerías puede costar hasta el 30% del presupuesto, y las terminaciones en pisos, mesadas y griferías también afectan el costo final.

Aunque también el costo de la remodelación puede variar dependiendo del estado inicial de la propiedad y el proyecto que se pretende ejecutar. “Está la remodelación que quiere el cliente y la que se puede hacer con el presupuesto que tiene” señaló Correa.

Al considerar la reventa de una propiedad, la arquitectura y la funcionalidad se vuelven elementos claves. Una distribución eficiente y bien organizada maximiza el retorno de inversión, mientras que problemas como un baño mal diseñado son costosos de corregir y pueden disuadir a compradores.

Revelli recomendó el segundo punto crucial: la decoración y el mantenimiento del inmueble. “No es necesario que todo sea moderno, pero sí es vital que esté todo prolijo. Una presentación ordenada y que todo funcione correctamente son aspectos que también contribuyen significativamente al valor percibido de la propiedad durante la reventa”, dijo.

No es lo mismo optar por pisos de porcelanato, que por cerámicos o flotantes, dada su mayor resistencia y estética. En cuanto a mesadas y vanitorys, las opciones varían desde mármol y granito, los más costosos, hasta Silestone, que ofrece más colores a mejor precio.

“Generar la mayor luminosidad posible y sin dudas una cocina y un baño bien organizados hacen que el inmueble obtenga una rápida solución para la venta o alquiler,” detalló Isaías.

También es crucial elegir adecuadamente sanitarios y griferías, ya que estos materiales son clave en el resultado final y su durabilidad.

Según Revelli, no es aconsejable optar por decoraciones demasiado disruptivas; en cambio, “se debería buscar un balance entre diseño y funcionalidad. Recomiendo que la casa o departamento que se compre para vender no se pinte de blanco y listo. Debe tener ciertos toques de diseño y sobre todo, cuidar los detalles”.

En cuanto al tiempo que puede demorar una obra de refacción, este varía según el estado inicial del inmueble y el alcance del proyecto.

Isaías afirmó que “esto depende del estado del inmueble, metros cuadrados a refaccionar y el presupuesto contemplado para la misma. Pero si es toda una vivienda de 3 ambientes puede demorar hasta 90 días”.

Una estrategia empleada por muchos profesionales para maximizar el margen de ganancia es el home staging, que consiste en decorar y amueblar la propiedad para hacerla más atractiva a los potenciales compradores. “Me gusta que las casas estén con cierto equipamiento para la venta, algo decoradas, presentar la propiedad,” mencionó Revelli.

Sobre cómo maximizar el margen de ganancia en la venta de propiedades refaccionadas también hay estrategias a seguir.

Correa subrayó: “En la fase de refacción es crucial ser meticuloso en la compra de materiales, buscando el mejor precio y calidad. Diseño remodelaciones y mantenimientos que atraigan a compradores, aprovechando la variedad de materiales disponibles para crear propuestas atractivas y económicas”.

Comprar y revender PH (muy buscados en CABA y provincia bonaerense porque no se pagan expensas que son muy costosas hoy) puede ser particularmente rentable, ofreciendo hasta un 25% de rentabilidad anual.

Considerando un PH de 100 metros cuadrados en Palermo, una compra de USD 150.000 y una inversión de USD 30.000 en reformas pueden resultar en un precio de venta de hasta 225.000 dólares.

Correa dijo: “Si la propiedad tiene más de 30 años, es vital realizar una renovación de las instalaciones sanitarias, de gas y eléctricas para asegurar tanto la funcionalidad como la seguridad”.

El tiempo de remodelación puede variar; un departamento que requiere actualizaciones en baño, toilette y cocina podría necesitar hasta 60 días de obra, mientras que una remodelación más extensa puede extenderse hasta 120 días.

Revelli comentó: “Una obra que incluye renovar el baño y la cocina, además de pintar y decorar todo el departamento, suele tardar entre 5 y 6 meses. Es importante recordar que no se trata solo de pintar y cambiar revestimientos en dormitorios y living; hay que poner todo en marcha, lo que incluye limpiar y atender todos los detalles para que todo funcione correctamente y esté listo para decorar”.

Una vez concluida la refacción lo aconsejable es establecer un precio de venta acorde al mercado para facilitar una operación rápida y evitar largos períodos de inactividad en el segmento.