Un análisis privado reveló un cambio significativo en el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. Las operaciones de compra venta están en alza, con un incremento en los precios que confirma una reversión de la tendencia tras seis años de descensos continuos.
En 2024, según Zonaprop, el precio de venta en CABA acumuló un aumento del 5,7%, el mejor registro en 60 meses.
En agosto, el precio medio del metro cuadrado subió un 0,6%, ubicándose en USD 2.301, lo que representa un 7% más que el mínimo registrado en junio de 2023 y confirma la recuperación tras una crisis prolongada.
Este cambio de tendencia se apoya en un aumento en el valor de las propiedades en la mayoría de los barrios, alcanzando un nivel de incremento similar al visto en agosto de 2017. Según datos recientes, un 85% de los barrios porteños muestra un aumento en sus precios.
Un monoambiente de 40 metros cuadrados se ubica en USD 101.284, un departamento de dos ambientes y 50 m2 en USD 121.748 y uno de tres ambientes y 70 m2 en 167.802 dólares.
El registro de escrituras experimentó un notable incremento. En julio de 2024, el volumen fue un 47% mayor en comparación con el mismo mes del año anterior. Si se consideran los primeros meses del año, se observa un aumento del 29% respecto a 2023, un 32% en comparación con 2019, aunque se mantiene un 30% por debajo de los niveles de 2018.
Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate, señaló a Infobae que “empieza a verse una tendencia hacia una recuperación en prácticamente la totalidad de los barrios de la ciudad, que los reportes ubican alrededor de un promedio del 5-7% acumulado para lo que va del año. Hay una percepción de que todavía es un buen momento para comprar, antes de que continúe apreciándose el metro cuadrado, especialmente en inmuebles usados, donde la demanda es creciente, también debido al aumento en los costos de construcción que vuelve atractivas a las propiedades terminadas o que no necesitan mayores reformas”.
Los barrios que lideran el nivel de revalorización anual promedio del m2 a julio de este año de entre un 9 y 10,4% son Colegiales, Almagro, Núñez y Belgrano, que representan zonas atractivas para un público amplio, que incrementaron su oferta de servicios, gastronomía, diseño y opciones de inmuebles tanto usados como nuevos emprendimientos que contribuyen a cambiar el perfil de estos trazados.
Los barrios más caros y más baratos
Dentro de los barrios porteños, Puerto Madero se mantiene como la zona más costosa, con un valor de USD 5.938 por m2. Le siguen Palermo (USD 3.194) y Belgrano (USD 2.992 por m2).
En el otro extremo, Lugano es el barrio con la oferta más económica, con un precio medio de USD 995 por m2, seguido de Nueva Pompeya (USD 1.390) y Villa Riachuelo (USD por 1.426 m2).
El costo de construcción subió un 13,1% en 2024, lo que impulsó los precios de los departamentos en construcción y de aquellos que están a estrenar.
Desde principios de 2024 se observa una reactivación sostenida en las consultas mes a mes, generando expectativas positivas. “Todo hace pensar que nos esperan meses auspiciosos para el sector. Sin embargo, será crucial observar cómo esta dinámica se relaciona con el lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios y el Blanqueo”, señaló Pinus.
En alquileres, el estudio concluyó que el precio medio de un departamento de dos ambientes en CABA aumentó un 4,5% en agosto, situándose en un promedio de $485.881 mensuales.
Con el descenso de la inflación y la expansión de la oferta, que incluye más de 15.000 inmuebles en diferentes barrios, el aumento acumulado en 2024 es del 45%, por debajo de la inflación anual del 94%, pero sigue siendo elevado para los ingresos de los asalariados que aún no lograron recuperar su ingreso frente al avance inflacionario.
Según Zonaprop, un monoambiente de 40 m2 se alquila por $407.026 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un costo de $485.881 por mes. Un departamento de tres ambientes y 70 m2 se alquila en $656.551 mensuales.
El volumen de oferta de departamentos en alquiler ha sido 3,2 veces superior al registrado en febrero de 2023, el mínimo de la serie.
“La demanda de departamentos de dos y tres ambientes, ideales para jóvenes profesionales, parejas y familias, era alta, pero estas propiedades se destinaban principalmente a rentas temporarias hasta inicios de año. Con la derogación de la Ley de Alquileres post DNU, se liberó un nuevo stock de departamentos al mercado, aumentando la oferta y provocando una baja en los precios, que antes eran elevados debido a la escasez”, explicó Pinus.
El precio en los últimos doce meses acumula un incremento del 144,3%, avanzando por debajo de la inflación del 235,2% y del ajuste del Índice de Contratos de Locación que fue del 243 por ciento en agosto.
Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y de Maure Inmobiliaria, mencionó que los precios nominales de los alquileres no mostraron grandes incrementos intermensualmente. “Cayeron en términos reales, es decir, por debajo de la inflación. Además, en algunos casos, los contratos de alquiler firmados en 2024 tras el DNU, que se ajustaron por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) por encima de los valores actuales del mercado, están siendo renegociados debido a que los precios pactados exceden los precios de mercado vigentes”.
Puerto Madero también es el más costoso para alquilar con un precio medio de $1.019.112 mensuales, seguido de Palermo y Núñez, con $534.806 y $537.217 respectivamente.
Por otro lado, Lugano se presenta como el barrio más accesible para alquilar, con un precio medio de $320.165 por mes, seguido de Floresta ($409.994) y Mataderos ($413.039 mensuales).
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