Ley Bases: cuánto se reducirá el costo de una operación inmobiliaria con el nuevo esquema impositivo

Con la promulgación de la Ley de Bases y el paquete fiscal, se eliminó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que imponía un gravamen del 1,5% para el traspaso de propiedades. La Ley de Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos, junto con el paquete de medidas fiscales publicadas en el Boletín Oficial por el presidente Javier Milei, declara la emergencia pública en materia administrativa, económica, financiera y energética por un año.

La eliminación del ITI para las personas humanas, sucesiones indivisas y aquellos que realizan operaciones inmobiliarias de forma individual aplica a las adquisiciones efectuadas antes del 1/1/2018. Las propiedades adquiridas antes de esa fecha no estarán sujetas a ningún impuesto al momento de ser vendidas.

El ITI fue instaurado en la Argentina el 25 de febrero de 1991 mediante una resolución de la AFIP. La derogación de este impuesto es total, lo que también elimina la consulta obligatoria ante la AFIP para residentes en el exterior. Esta consulta, que debía realizarse antes de firmar cualquier escritura de compraventa, era un trámite engorroso con tiempos de demora imprevisibles que a veces hacían caer las operaciones.

Es importante señalar que no hay retroactividad del impuesto cedular para las personas humanas, tal como dispuso la reforma de finales de 2017.

La eliminación del ITI no significa que todos los propietarios del país dejen de pagar un gravamen por vender su inmueble. Desde 2018, el ITI convivía con el Impuesto a las Ganancias Cedulares, que grava la diferencia entre la compra y la venta, menos el costo actualizado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y los gastos. Por ejemplo, si una vivienda se compró por USD 80.000 y se vendió por USD 100.000, el contribuyente debe pagar un 15% de la diferencia de USD 20.000, es decir, USD 3.000, con los ajustes del índice y los gastos incluidos.

La Ley de Bases no deroga este último gravamen, sino solo el ITI. Por ejemplo, si una persona compró en el mismo edificio una cochera en 2015 y otra en 2019 y hoy quiere vender ambas, por la cochera adquirida en 2015 dejaría de pagar el 1,5% del valor por el ITI, pero por la comprada en 2019 debería liquidar el Impuesto a las Ganancias Cedulares.

Implicancias positivas

La derogación del ITI en la Argentina fue un paso significativo para aliviar la carga impositiva en la venta de propiedades. Román Andrés Paikin, de San Román Propiedades, contó a Infobae que “este impuesto, que gravaba con un 1,5% el traspaso de inmuebles adquiridos antes de diciembre de 2017 y no utilizados como vivienda permanente, dejó de regir, beneficiando tanto a compradores como al mercado inmobiliario en general”.

La eliminación del ITI presenta varios aspectos favorables: reduce los costos para compradores al eliminar el 1,5% del valor de la propiedad en la transferencia e incentiva la inversión inmobiliaria al eliminar un costo adicional.

En el corto plazo, la eliminación del ITI impacta favorablemente en el vendedor, reduciendo los costos de la venta, siempre que no se trate de un reemplazo de vivienda.

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señaló “que los propietarios que desean vender una propiedad que no es su vivienda única y permanente no pagarán el 1,5% del ITI en la venta. Esto es beneficioso para todas las operaciones a nivel nacional, ya que se trata de un impuesto federal”.

Para extranjeros

Otra aspecto importante respecto a la derogación del ITI es que también se elimina la obligación de realizar el trámite que debían hacer los residentes en el exterior para vender un inmueble. “Los residentes en el exterior tenían que hacer un trámite en la AFIP para la retención del ITI, donde se verificaba el pago de impuestos, se requería un responsable sustituto y había que presentar mucha documentación. Esto llevaba meses completarlo y trababa las operaciones”, concluyó Paikin.

“En una operación inmobiliaria de compra-venta, los impuestos y costos a abonar por compradores y vendedores incluyen el impuesto de sellos (si corresponde), estudio de títulos, gastos de escribanía, honorarios del profesional inmobiliario y del escribano interviniente, y el Impuesto a las Ganancias Cedulares. Estos gravámenes siguen vigentes y deben ser considerados en las transacciones”, dijo Migliorisi.

Que se abona en una operación y blanqueo

En una operación inmobiliaria de compra-venta, los impuestos y costos a abonar por compradores y vendedores incluyen el Impuesto de Sellos, que es un gravamen local.

En CABA, está gravado con el 3,5% del monto en pesos que resulte en la escritura. Tras la eliminación del ITI, este sigue vigente y debe ser considerado en las transacciones.

Recientemente, desarrolladores privados e inmobiliarios pidieron al Gobierno que incluya en el Blanqueo la posibilidad de compra de inmuebles en pozo y usados. El Ministro de Economía, Luis Caputo, adelantó que lo tendrá en cuenta para la instrumentación del nuevo sinceramiento de fondos.

Altgelt, concluyó, que, “además de la eliminación del ITI, el blanqueo de capitales es otra medida significativa en el contexto del paquete fiscal recientemente promulgado. En el blanqueo del gobierno de Mauricio Macri se observó un mayor movimiento en el mercado inmobiliario, ya que cientos de compradores pudieron justificar sus ingresos para la compra de inmuebles”.