Alquileres con nuevo récord en junio: ¿cuánto aumentarán los contratos que siguen bajo la ley que derogó Milei?

Los inquilinos que firmaron contratos bajo la Ley de Alquileres de 2020, derogada posteriormente por el DNU del actual Gobierno, se preparan para enfrentar un fuerte incremento en junio. Estos acuerdos, sujetos a una actualización anual mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), experimentarán un ajuste del 233,73%, marcando un récord desde la implementación de este esquema para los alquileres habitacionales.

Como resultado de esta medida, los inquilinos que pagaban $100.000 hasta este mes ahora deberán abonar unos $333.000 hasta mayo de 2025.

El ajuste impacta notablemente en los bolsillos y representa un aumento considerable en la economía doméstica, especialmente si se suman los gastos por expensas que, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en la provincia de Buenos Aires, ya superan los $60.000 mensuales en promedio.

“Es importante destacar que, a pesar de lo impactante de estas cifras, los alquileres bajo la vigencia de la ley derogada son el único precio de nuestra economía que se mantienen congelados durante 365 días. Después de este ajuste, los montos vuelven a quedar congelados por otro año calendario completo. En definitiva, este aumento abarca un período total de dos años”, detalló a Infobae Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

El ICL, creado por la Ley de Alquileres, combina las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte) en partes iguales. Debido a la constante escalada inflacionaria, el ICL viene subiendo con fuerza continuamente, aunque sigue siendo menor que la inflación.

Dinámica y vencimiento de contratos

A pesar de que en algunos barrios porteños los precios de los departamentos de tres y cuatro ambientes comenzaron a subir para los nuevos contratos posteriores al DNU, los valores iniciales siguen siendo elevados. Esta situación dificulta la economía de los hogares que deben afrontar altos costos para mantener su vivienda.

Desde que rige el DNU, el ICL se mantiene como método de ajuste para los nuevos contratos, que en su mayoría se pactan con una duración máxima de 24 meses y actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales.

Miguel Chej Muse, del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Profesional porteño, dijo que “también prevalece el IPC para las subas. Es recomendable que todo quede por escrito y se pueden establecer distintos métodos o revisiones de ajustes durante la duración del acuerdo, pero esto debe estar asentado de antemano”.

Por otro lado, el próximo mes vencerán en CABA alrededor de 12.500 contratos mensuales. Esto significa que varios inmuebles volverán al mercado y otros se renovarán bajo las condiciones actuales del DNU, con pactos libres entre las partes.

Braña aclaró: “No debemos dejar de tener en cuenta que, lamentablemente, debido a lo perjudicial que resultó la ley derogada, se firmaban cada vez menos contratos y la gente recurría a las prórrogas en defensa propia, porque la incertidumbre era total. Esto se agravó más que nada el año pasado, cuando estuvimos durante todo 2023 bajo un clima eleccionario local y nacional, y con una economía en deterioro constante”.

Quienes realizaron ajuste cuatrimestral por ICL en mayo para contratos firmados bajo el DNU, por ejemplo en enero, debieron pagar con un aumento del 46,16%; es decir, quien empezó pagando $100.000 ahora pasó a abonar $146,160 hasta septiembre próximo, cuando deberá actualizar nuevamente su monto

Respecto de los valores en los nuevos contratos, desde la vigencia del DNU bajaron en promedio un 30% en términos reales según el Colegio Inmobiliario de CABA.

“Hoy se ven contraofertas de los inquilinos, que en muchas ocasiones son aceptadas por los propietarios, priorizando el buen perfil del inquilino, algo que antes no ocurría”, dijo Chej Muse.

Aunque los valores de inicio se están estabilizando, sigue habiendo un gran salto de precios respecto de los contratos que están venciendo, ya que éstos tienen precios muy retrasados debido a su última actualización hace un año.

Ejemplos de propuestas

A continuación se brindan algunos ejemplos de departamentos en alquiler atados a ajustes a través del ICL de forma trimestral o cuatrimestral en la mayoría de los casos.

Núñez: monoambiente, Cuba al 3800, $300.000 mensuales.

Congreso: monoambiente, Avenida Callao al 200, $240.000 mensuales.

Caballito: 2 ambientes sobre Avenida Rivadavia y Espinosa, $320.000 mensuales.

Retiro: 2 ambientes sobre Avenida Santa Fe y Esmeralda, $ 350.000 mensuales.

Recoleta: 2 ambientes sobre Billinghurst y Paraguay, $250.000 mensuales.

Saavedra: 2 ambientes, Avenida García del Río y Naon, $ 350.000 mensuales.

Palermo: 2 ambientes, Charcas y Avenida Scalabrini Ortiz, $420.000 mensuales.

Villa Crespo: 3 ambientes, Luis M. Drago al 200, $350.000 mensuales.

Barracas: 3 ambientes, Rocha al 1500, $340.000 mensuales.

Almagro: 3 ambientes, Sánchez de Bustamante al 800, $320.0000 mensuales.

Villa del Parque: 4 ambientes, Avenida Nazca al 2600, $550.000 mensuales.

Agronomía: 4 ambientes, Helguera al 3800, $480.000 mensuales.