Alquileres: cómo acordar entre propietarios e inquilinos una fórmula para actualizar el precio

Los nuevos contratos de locación desde que rige el DNU del Gobierno que derogó la Ley de Alquileres se están adaptando a la coyuntura económica actual, buscando términos de acuerdo que beneficien a propietarios e inquilinos. Frente a la incertidumbre económica y las fluctuaciones del mercado, se están estableciendo cláusulas más flexibles. Una de las principales novedades es la implementación de actualizaciones cuatrimestrales, en lugar de las anuales o semestrales previas y acorde con la variación de índices económicos.

Los pactos de alquiler establecen un aumento inicial basado en índices oficiales, buscando un equilibrio entre la seguridad financiera del propietario y la capacidad de pago del inquilino, facilitando así la planificación financiera de ambas partes.

Aunque los precios registraron fuertes incrementos durante los últimos 18 meses, se empieza a observar una desaceleración. Con más oferta, los precios iniciales de contrato disminuyen, aunque persisten los retos económicos para los inquilinos por el alto costo de vivienda en Argentina.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, comentó a Infobae: “Observamos que, durante los primeros meses de ajustes, numerosos alquileres superaron el valor de mercado. Específicamente, varios contratos, especialmente aquellos con valores elevados, fueron renegociados. Esto indica que, a pesar de existir un contrato firmado, los propietarios están teniendo en cuenta la situación de los inquilinos, lo cual representa un avance notable”.

En Buenos Aires, el alquiler promedio es de $ 400.000 para dos ambientes y $530.000 para tres ambientes, lo que supone un desafío financiero para inquilinos.

Con el lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios, existe un interés creciente de inquilinos para dejar de alquilar. Sin embargo, aún es pronto para determinar el impacto que estos créditos tendrán a corto y mediano plazo.

Primeros ajustes

El marco legal de los alquileres evolucionó significativamente, transitando de contratos de tres años con actualizaciones anuales, a períodos más cortos con indexaciones relacionadas con la inflación. Hoy, se celebran contratos de alquiler de dos años de duración, con revisiones de precios cada tres o cuatro meses basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Mariano Rico Alcázar, de Asempro Propiedades, dijo que “las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales introdujeron una dinámica de precios a la cual no estábamos habituados. Ahora, los propietarios no tienen que incrementar de inicio el valor del contrato por miedo a desfasajes debido a la inflación. Este marco tiende a equilibrar los precios de salida. Aun así, la alta inflación inicial del año llevó a ajustes considerables en los alquileres, algunos incluso por encima del mercado, llevando a ciertos propietarios a revisar y ajustar estos valores”.

“Para prevenir distorsiones en el precio, es crucial elegir correctamente el índice al momento de redactar el contrato, siendo el IPC el más utilizado″, explicó Rico Alcázar.

Los inquilinos enfrentaron dificultades con el primer aumento, ya que se calculó basado en una inflación elevada de los últimos meses. En algunos casos, hubo solicitudes de negociación con los propietarios para ajustar el incremento y así mantener al día el pago del alquiler.

Tobías Fanelli, de Salguero Propiedades señaló que “los primeros ajustes se establecieron en 56% según el IPC trimestral y en 45% de acuerdo al ICL”. Con el incremento en la oferta de alquileres, aquellos con precios excesivos registraron una disminución en la velocidad de alquiler, prolongando su tiempo disponible en el mercado.

“Dado que los aumentos se basan en la inflación, ya sea mediante el IPC o el ICL, una disminución en esta podría resultar en incrementos más bajos en comparación con los periodos anteriores”, agregó Fanelli.

Comprar y alquilar

La oferta de alquileres se está estabilizando, brindando alivio a inquilinos que el año pasado no encontraban opciones viables para mudarse.

“En cuanto a los créditos hipotecarios, quienes puedan acceder a estos seguramente optarán por comprar. Aunque inicialmente no se anticipa un impacto significativo en el mercado de alquileres, si inversionistas o propietarios de múltiples inmuebles deciden usar estos créditos para adquirir nuevas propiedades y rentarlas, esto podría traducirse en un incremento adicional en la oferta de alquileres”, anticipó Fanelli.

El comportamiento del mercado actualmente está más influenciado por las expectativas que por realidades fijas.

Un ejemplo de esto es la oferta del Banco Hipotecario vista en su sitio Web, que propone créditos para comprar un monoambiente en Villa Urquiza o Saavedra con un valor de USD 70.000 y aplicando un crédito por el 75% del precio a 30 años: la cuota inicial asciende casi a $460.000 y el alquiler de ese mismo inmueble no supera los $300.000; debiendo adicionalmente tener un ahorro de USD 20.600, para acceder al crédito y cubrir los gastos asociados.

La llegada de créditos hipotecarios anima a nuevos compradores, reflejando el sueño argentino de ser propietario, un objetivo cultural y aspiracional, especialmente cuando la cuota iguala al alquiler, señaló Rico Alcázar.