Nuevos créditos hipotecarios UVA: cuál es el mejor plazo y qué ingresos necesita una familia para acceder

El regreso de los créditos hipotecarios al mercado inmobiliario, en un contexto de enorme déficit habitacional estructural, alquileres con valores que se fueron por las nubes y desaceleración de la inflación, despertó gran interés en la sociedad, a pesar de experiencias no tan lejanas.

Sin embargo, son muchas las variables a tener en cuenta a la hora de pensar en sacar un préstamo a cuota variable –en este caso, ajustada por inflación (UVA)–, con un desfase de aproximadamente 45 días entre el momento de la liquidación y el del índice diario que elabora el Banco Central de la República Argentina con el último dato informado por el Indec.

En primer lugar, las primeras líneas fijaron para el grupo familiar una relación máxima entre la cuota del crédito y el total de ingresos comprobable de 25%; y, en el caso de destino a la compra de una vivienda, deberá contar con un ahorro previo, ya que los bancos sólo prestan hasta el 75% del valor de la propiedad.

Luego comienza a jugar la variable del plazo. ¿Conviene sacar un crédito hipotecario a 30 años, por ejemplo? ¿O la mejor alternativa es un lapso menor de tiempo? Aquí, los detalles de cada línea para que los interesados puedan observar las diferencias de montos, tasas, plazos e ingresos requeridos.

En cuanto a los plazos, se pueden solicitar a 10, 15 o 20 años y el monto máximo prestable son $250 millones. Infobae le solicitó al Banco Ciudad un ejercicio con los distintos plazos para créditos de 50 y 100 millones de pesos. Aquí, los resultados:

Como puede observarse, la mejor opción de plazo, en este caso, serían 15 años, ya que aunque requiere algo más de ingresos, la cuota no disminuye en una gran proporción si se opta por 20 años, lo que sí ocurre cuando se compara 10 y 15 años.

Para tomar un crédito de $50 millones con la línea general (tasa de 5,5% anual más UVA) y se elige un plazo de 10 años, el ingreso familiar necesario asciende a casi $2,2 millones y la cuota inicial a $543.452; si se extiende a 15 años, los ingresos necesarios bajan a $1,6 millones y la cuota 409.367 pesos.

Finalmente, a 20 años, el ingreso necesario es de $1,4 millones y la cuota mensual comienza en $344.769. En tanto, si el objetivo es tomar prestado $100 millones (hoy equivalente a USD 100.000) a 20 años, la familia necesitará acreditar ingresos por $2,8 millones y la cuota mensual 689.520 pesos.

Hasta el momento, sólo los bancos Ciudad e Hipotecario son los más avanzados y ya están recibiendo inscripciones a través de sus páginas web y apps de celular. También bancos provinciales, como el de Corrientes, y desde este viernes, el Supervielle anunció los detalles de su nueva línea. A su vez, el ICBC anticipó que lo hará en los próximos días.

En el caso del Ciudad, ya recibió 10.000 inscripciones a las que se les está dando curso para el análisis, la calificación y la posterior aprobación del préstamo. El Hipotecario, por su parte, contaba hasta el jueves con 25.000 inscriptos, pero se los comenzará a contactar a mediados de mayo, dijeron fuentes de la entidad.

Características de las primeras líneas

El Ciudad lanzó dos líneas exclusivas para quienes acrediten sueldos en la entidad o los migren hacia ahí. Una permite adquirir primera y segunda vivienda en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta); y la otra es para adquisición de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro porteño. En el primer caso, la tasa de interés es de 5,5% más UVA, mientras que en el segundo, de 3,5% más UVA. Las líneas también sirven para refacción, mejora y ampliación de viviendas.

Los préstamos son precancelables y cuentan además con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo, si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos, se podrá extender en hasta 25% el plazo original del préstamo informó la entidad.

El Banco Hipotecario anunció que sus líneas son para compra de primera o segunda vivienda, construcción, refacción, terminación y/o ampliación. En este caso, el monto máximo prestable es $250 millones, los plazos llegan a 30 años y la tasa de interés es de 8,5% anual más UVA, no sólo para los que acrediten sueldos en el banco sino para todos los interesados; y aplica para todo el país. La ventaja que tendrán quienes cobran sus haberes en la entidad es que recibirán una tasa subsidiada durante el primer año, baja a 4,5% anual.

La entidad también hizo un ejercicio, a pedido de este medio, en torno a un crédito de $100 millones a 10, 15, 20 y 30 años. Y la conclusión es que, si bien un plazo mayor permite acreditar menores ingresos, la reducción de la cuota entre los 20 y los 30 años no es significativa. Mientras que, para tomar un crédito de ese monto a 20 años, considerando la tasa de 8,5% anual más UVA, los ingresos mínimos deben ser de $3,5 millones y la cuota inicial de $880.540, si esa misma persona decidiese ir por los 30 años, los ingresos deberían ser de $3,1 millones y la cuota inicial bajaría a 781.630 pesos.

A diferencia del Ciudad, que financia hasta el 75% del valor del inmueble, el Hipotecario presta hasta el 80% del valor de la propiedad. “En los últimos 40 años, la mayoría de los créditos se tomaron a 15 y 20 años, aún teniendo la posibilidad de un plazo de 30. El mayor plazo es conveniente cuando son créditos subsidiados, como el Procrear, que en contextos inflacionarios se va licuando”, dijeron fuentes de la entidad, al tiempo que agregaron que también los préstamos otorgados son precancelables.

Sin embargo, si la opción de precancelar se realiza antes de cumplirse el 25% de la vida del préstamo, el tomador del crédito deberá pagar una penalidad equivalente al 3% más IVA sobre el capital adeudado. Si supera ese plazo, no hay sanciones.

En ambas entidades coincidieron en que si bien el proceso de análisis de la documentación, calificación y aprobación del préstamo es rápido –unos 15 días aproximadamente–, demora más tiempo el proceso de revisión de la documentación notarial. Si ello está todo en regla, los beneficiarios podrán escriturar y hacerse del préstamo en unas tres semanas.

El Banco Supervielle habilitó su línea para clientes y no clientes que busquen adquirir una vivienda, o estén pensando en ampliar o refaccionar su propiedad. En este caso, serán préstamos UVA sin límite de monto y con plazos de hasta 30 años. Para los que cobren el sueldo en el banco, la tasa será de 4% anual los primeros 12 meses y luego 5% anual, mientras que para los que no, la tasa será de 8% anual.

“Los créditos hipotecarios nos permiten volver a nuestra función natural como banco, que es captar el ahorro y canalizarlo para proyectos de largo plazo, de inversión, o como en este caso, financiamiento para adquisición de viviendas, generando un círculo virtuoso de impulso de la economía”, comentó Patricio Supervielle, CEO de Grupo Supervielle.

Según un comunicado de la entidad, para adquisición de la vivienda los ingresos familiares mínimos deberán ser de $1.000.000, y de $450.000 para ampliación, refacción o mejora. Como en los otros casos, la cuota no podrá superar el 25% de los ingresos verificados.

El ICBC también anunció en las últimas horas que lanzará créditos hipotecarios en los próximos días para la adquisición de primera y segunda vivienda, con un plazo máximo de 15 años, financiación de hasta el 75% del valor de la propiedad, una relación cuota/ingreso del 25% y una tasa del 5% anual para clientes que acrediten sus haberes en el banco.

“En ICBC Argentina entendemos la importancia de la vivienda como un pilar fundamental para el bienestar y la estabilidad de las familias argentinas”, dijo Andrés Lozano, Head de Banca Personas y Empresas.