Dos variables del dilema entre alquilar o vender: el costo de mantener una vivienda y las desventajas de dejarla cerrada

El aumento de los costos derivados de mantener un departamento cerrado llevó a los propietarios a buscar estrategias alternativas para su gestión, como destinarlo en alquiler o reducir del precio de venta.

La caída de precios de los últimos 5 años (ahora se detuvo) fue uno de los motivos para que los propietarios decidieran cerrar sus inmuebles y esperar finalmente una recuperación de la coyuntura antes de poner los inmuebles a la venta.

Francisco Bosch, de Miranda Bosch Real Estate & Art, dijo a Infobae que “la inflación desencadenó incrementos significativos en servicios básicos, expensas (subieron un 200% interanual) y costos de construcción, aspectos de vital importancia para los propietarios de departamentos. En este contexto, mantener una propiedad cerrada en espera de un repunte del mercado se vuelve cada vez más difícil”.

Se estima que los costos de mantenimiento, expresados en dólares, se incrementaron entre un 70% y un 80% debido a la devaluación del peso y la relativa estabilidad del dólar.

“Esta situación representa una carga financiera considerable para los propietarios, quienes podrían enfrentar mayores dificultades si no consideran opciones alternativas para rentabilizar sus propiedades”, amplió Bosch.

Tener un departamento cerrado implica tener capital inmovilizado, lo cual puede resultar desfavorable.

“El costo de mantenimiento de departamentos en zonas como Palermo o Belgrano es similar. Por ejemplo, un departamento estándar de dos ambientes, incluyendo ABL, expensas y servicios, ronda $100.000 mensuales. Si se consideran departamentos de máxima categoría, este costo puede elevarse a $250.000 o 300.000 pesos”, detalló Sebastián Cantero, de TBSA y director de Toro Real Estate.

Alquileres

Con respecto a las locaciones, la Ley de Alquileres derogada por el DNU que impulsó el actual Gobierno, era el motivo por el cual los propietarios preferían no alquilar sus departamentos y miles los tenían cerrados.

En el contexto actual, se experimenta un fenómeno interesante: un aumento significativo en la cantidad de propiedades disponibles para alquilar, motivado por cambios recientes en la legislación.

Dueños de inmuebles consideran ahora que resulta más conveniente alquilar la propiedad en lugar de dejarla vacía. La eliminación de la ley tiende a normalizar el mercado.

Es recomendable establecer contratos de alquiler de dos años, o de un año con posibilidad de renovación si se contempla la venta, eligiendo un índice de ajuste acorde al mercado inmobiliario.

“Se anticipa que los precios de los alquileres podrían continuar disminuyendo en términos relativos el próximo año si se desacelera con fuerza la inflación”, dijo Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate.

Mantener la propiedad

Se presentan condiciones propicias que sugieren un horizonte más favorable para las transacciones de ventas. Es crucial para los propietarios mantener sus propiedades en buen estado, ya que un inmueble bien conservado puede alcanzar un mayor valor de mercado y aumentar las oportunidades de venta.

Al respecto, Cantero recomendó realizar visitas periódicas a las propiedades vacías para prevenir daños. “Es una práctica esencial recomendada. Algunas de las acciones sugeridas incluyen abrir las canillas, las ventanas, y encender los hornos y hornallas para asegurar el buen mantenimiento del inmueble”, aconsejó.

Por el momento, la tendencia indica que es más conveniente para los propietarios alquilar sus inmuebles en lugar de dejarlos vacíos, aprovechando el interés renovado en el alquiler como una opción segura y rentable. Por otro lado, esta situación plantea una oportunidad para los propietarios de reconsiderar sus estrategias a largo plazo respecto a la gestión de sus propiedades.

Existen riesgos asociados al desuso prolongado de las propiedades. Sin duda hay un deterioro que tiene que ver con la falta de uso. “Este fenómeno afecta particularmente estructuras y componentes esenciales de las viviendas, desde las cañerías de agua y gas hasta los artefactos de cocina y baño, y se agudiza en elementos como ventanas de madera que requieren de un mantenimiento regular”, sostuvo Puebla. En otras palabras, detrás del aparente ahorro que implica no usar un inmueble, se esconde el riesgo de un deterioro acelerado.

“Hay veces que una pequeña filtración no tomada a tiempo, deteriora paredes, pisos y los departamentos vecinos. Esta situación plantea no solo problemas a nivel estructural, sino que también puede acarrear conflictos y disminución del valor del inmueble”, acotó Puebla.

Cerrar el departamento por largos periodos, como dos años, puede causar deterioros que requieran reparaciones, tales como el cambio de griferías o mecanismos del inodoro, entre otros.

Cantero aconsejó: “Es esencial mantenerlo ventilado, tanto si se pone a la venta por medio de una inmobiliaria como si se hace de manera particular, evitando así cerrarlo completamente y olvidarse de él”.

Estrategias

Desde el segmento sostienen que en vez de mantener cerrada la vivienda es conveniente alquilarla, incluso por períodos breves, como en el caso de contratos temporarios o convencionales.

Cantero indicó que, aunque la inflación reduce la rentabilidad del alquiler, sigue siendo una fuente de ingresos. El problema aparece al necesitar ese dinero para gastos personales, revelando la dificultad de equilibrar ingresos y egresos.

Se aconseja a propietarios que buscan alquilar, mantener sus inmuebles en buen estado y bien visibles para maximizar ingresos alquilándolos al mejor precio.

“En lo que respecta a la venta, es aconsejable fijar un precio acorde al valor de mercado del inmueble para atraer el mayor número de interesados y, así, aumentar las posibilidades de recibir una oferta sólida que permita proceder en la venta”, agregó Bosch.

Al igual que cualquier otro artículo en venta, una propiedad debe mantenerse limpia y ordenada.

Puebla concluyó: “Un inmueble valorado correctamente en el mercado suele venderse en un plazo de 90 días”.