Expensas sin freno: ya promedian $100.000 mensuales y aumentó la morosidad

Los gastos consorciales se incrementaron casi un 200% interanual, según fuentes del sector. El continuo aumento de las expensas responde principalmente a la alta inflación mensual, generando ascensos en los costos de servicios como desinfección, mantenimiento de ascensores, limpieza y seguridad, contratados habitualmente por el consorcio.

Además, los aumentos del personal y los juicios laborales también contribuyen al alza de los gastos, a lo que se suman los incrementos en las tarifas de luz, gas y agua.

Según datos aportados por la plataforma ConsorcioAbierto entre más de 10.000 consorcios confirmaron que la expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en la ciudad de Buenos Aires promedia $100.794 mensuales.

“Ante los crecientes aumentos, cientos de vecinos que antes no revisaban minuciosamente la liquidación ahora cuestionan su origen. La nueva reglamentación, que exige un código QR en las liquidaciones de expensas para acceder a la aplicación de fondos del consorcio, busca garantizar transparencia en los gastos y facilitar la revisión de comprobantes”, dijo a Infobae Albano Laiuppa, director de esta compañía de software de gestión.

La digitalización permite a los vecinos comprender fácilmente la composición de sus expensas y tomar decisiones rápidas para reducir aumentos. Las administraciones que cuentan con sistemas de gestión, simplifican el proceso al reconocer y cargar automáticamente las facturas de proveedores, lo que ahorra tiempo, evita errores manuales y promueve la transparencia.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, señaló que “se pueden implementar medidas para reducir el consumo de servicios, como la electricidad y el agua, mediante la adopción de prácticas de uso eficiente y la negociación de contratos con proveedores más económicos. También se pueden explorar opciones como el alquiler de áreas comunes (como la portería, las medianeras o la terraza), o la renegociación de contratos existentes para obtener mejores tarifas como cambiar de proveedores, como la seguridad, conservación de ascensores y matafuegos”.

Para contener el gasto, se requiere un mayor control presupuestario por parte de los vecinos, junto con la búsqueda de presupuestos competitivos, especialmente para trabajos costosos. Se pueden quitar horas extras.

Jorge Resqui Pizarro, abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal e inmobiliario, señaló: “Los consorcios suelen pagar hasta un 40% más que los valores del mercado, subrayando la importancia de que quienes abonan las expensas revisen detenidamente los montos. Aunque algunos gastos, como las remuneraciones del personal y los servicios, son inflexibles, se procura reducir los gastos no esenciales para evitar aumentos significativos en las expensas. Sin embargo, estas medidas pueden resultar en un deterioro del mantenimiento y las reparaciones, así como en la reducción de servicios como seguridad en el edificio, si los propietarios así lo deciden”.

Morosidad en ascenso

La morosidad no solo incrementa las expensas, sino que también puede llevar a aumentos superiores a la inflación en muchos consorcios.

“La morosidad es una preocupación constante, alcanzando un promedio del 35% cuando hace un año rozaba el 20 por ciento. Es importante recordar que el propietario es el responsable de las expensas, mientras que el inquilino no está obligado a pagarlas directamente al consorcio. El consorcio puede aplicar sanciones, como intereses por mora, pero también debe considerar planes de pago flexibles para propietarios que enfrenten dificultades financieras temporales, como problemas laborales o de salud”, detalló Loisi.

Esta situación genera preocupación, ya que la falta de fondos afecta al funcionamiento del consorcio y repercute en todos los consorcistas. Ante este panorama, es crucial que el administrador tome medidas para recuperar los pagos pendientes.

Eduardo Awad, presidente de la Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de la República Argentina (Apccra), aconsejó que iniciar un proceso de intimación a aquellos propietarios que adeudan expensas, buscando llegar a un acuerdo que satisfaga tanto al consorcio como al deudor. “Antes de recurrir a acciones legales, es preferible dialogar y buscar soluciones que eviten conflictos innecesarios. Es preferible un acuerdo desfavorable que prolongar un litigio costoso y desgastante para ambas partes”, dijo.

En cuanto a los inquilinos, es importante recordar que tienen la obligación de pagar las expensas, según lo establecido en el contrato de alquiler.

Los aumentos constantes en servicios básicos como luz, gas y agua están elevando exponencialmente el costo de las expensas, haciendo que muchas sean prácticamente impagables. “En este sentido, estamos trabajando en colaboración con asociaciones para buscar soluciones financieras que alivien la carga económica de los consorcios y permitan realizar las reparaciones necesarias en los edificios”, acotó Awad.

La eliminación de subsidios a la energía eléctrica y el gas afectará los consorcios, sobre todo a aquellos con servicios centrales.

Loisi añadió: “Aunque los aumentos pueden ser significativos en términos porcentuales, el gasto energético suele representar una fracción relativamente pequeña del total de las expensas. Los consorcios deben revisar su categorización eléctrica y buscar formas de reducir el consumo para mitigar el impacto de los aumentos”.

El deudor de las expensas es siempre el propietario o el poseedor de la unidad funcional. “Si el propietario enfrenta dificultades financieras, el consorcio puede considerar un plan de pago, que debe ser aprobado en asamblea”, aclaró Laiuppa.

Sólo tareas indispensables

Resqui Pizarro destacó la implementación de diversas medidas de ahorro en los edificios, como el cambio a lámparas LED y la instalación de paneles solares. “Sin embargo, los aumentos en los servicios centrales de agua caliente y calefacción genera preocupación en los propietarios. Además, la falta de medidores individuales de agua complica la facturación y podría agravar el impacto con los próximos aumentos anunciados”.

Por otro lado, la falta de mantenimiento en áreas centrales del edificio es otro punto a tener en cuenta. Si bien se realizan las tareas indispensables, la situación es difícil y se priorizan las urgencias. Incluso en los edificios con propietarios de mayor poder adquisitivo se evalúa cuidadosamente el impacto en los costos comunes.

Awad concluyó: “Estamos gestionando que los bancos otorguen créditos blandos a los consorcios para abordar urgente problemas como balcones, techos filtrantes y medianeras con filtraciones graves, cuyos arreglos se ven obstaculizados por la falta de fondos”.