Como es la nueva reglamentación para la liquidación de expensas en CABA y consejos para abaratar costos mensuales

Con una iniciativa que busca una gestión más transparente de los consorcios de viviendas, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (DI-2024-1146-GCABA-DGDYPC) a través de la dirección general de Defensa y Protección al Consumidor porteño implementó una nueva regulación que exigirá la inclusión de un código QR o un hipervínculo en las liquidaciones de expensas. Esta medida permitirá a propietarios e inquilinos verificar las facturas de proveedores y los aportes de los empleados del consorcio a través del acceso directo a la AFIP, según informaciones recientes.

La disposición, que entró en vigor a partir del 23 de febrero último, da a las administraciones de consorcios un plazo de 60 días para ajustar sus sistemas y así cumplir con la nueva reglamentación.

El Decreto Reglamentario N° 551/2010, potenciado por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, surge en respuesta a innumerables denuncias por irregularidades en la gestión de los consorcios. “La administración es quien abona los servicios de los proveedores y los aportes de los encargados. Cuando esto no sucede, el responsable es el consorcio”, explicó a Infobae Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, destacando la importancia de asegurar que estos pagos estén al día para evitar que los consorcios acumulen deudas difíciles de manejar.

Se busca que esta nueva regulación aliente a los consorcios a estar más informados y participativos en la gestión de sus gastos, los cuales, en promedio, ascienden a $73.700 al mes (según Octopus Proptech).

Este enfoque hacia la transparencia no se limita solo a CABA. Durante el 2023, la Provincia de Buenos Aires inició una reglamentación similar, estableciendo su propio Registro Público de Administraciones de Consorcios (RPAC), señalando así un posible movimiento a nivel nacional hacia la mejora en la gestión de los consorcios.

“La función de la administración es administrar todas las obligaciones, arreglos de mantenimiento y los fondos de un tercero, que es el consorcio”, señaló Baccigalupo, subrayando la importancia de esta modificación para garantizar que los vecinos tengan la capacidad de revisar y confirmar que los pagos estén realizados correctamente.

Qué pasa si no se aplica la reglamentación

Aquellos consorcios que no se ajusten a la nueva reglamentación enfrentarán sanciones, que podrían incluir multas e incluso la pérdida de la matrícula para administrar consorcios en CABA. Para ejercer la administración, es obligatorio contar con una matrícula y estar registrado en el Registro Público de Administradores.

En términos de implementación, las administraciones que ya utilizan sistemas de gestión digital, como Octopus Proptech, encontrarán el proceso simple.

Baccigalupo explicó: “Lo que se debe hacer es incluir en la expensa que se envía impresa o por mail, un código QR para que los vecinos puedan acceder a una carpeta que contenga la documentación del mes, las facturas de los proveedores”.

La medida, refleja un esfuerzo por estandarizar y clarificar el proceso de liquidación de expensas a través del Modelo Único de Liquidación de Expensas “Mis Expensas”, lo que permitirá una mejor supervisión de los gastos consorciales y una administración más eficiente.

De fácil aplicación

Por medio de la disposición de Defensa del Consumidor se modificó, el modelo único obligatorio de expensas para la Ciudad de Buenos Aires.

A partir de la entrada en vigor de la nueva normativa, las expensas deberán contar con un código QR que le permitirá al propietario acceder a los comprobantes respaldatorios de los gastos.

Diego Medwed, miembro de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CASIPH), explicó que entre los considerandos de la reciente norma, menciona: “…resulta necesario adoptar medidas que permitan a los consorcistas poder contar con elementos adicionales que faciliten el acceso ágil y rápido a los comprobantes de aplicación de los fondos ingresados a los consorcios y la información atinente al consorcio en genera. Por lo que debemos interpretar que el objetivo mayor de dicha norma es mejorar el acceso a la documentación por nuevos medios”.

La mayoría de los consorcistas ya cuenta con plataformas que les permiten acceder a la documentación. Esta resolución unifica y simplifica el método.

Estimamos que con las expensas que los consorcistas abonarán en el mes de mayo verán los cambios, agregó Medwed.

La norma promueve además el acceso a la pagina Web de la AFIP para controlar el estado de los aportes de los empleados de los consorcios continuando en la línea de suprimir las liquidaciones impresas con los consiguientes beneficios económicos y ecológicos.

Gabriel Rollandi, también de la cámara amplió: “Su aplicación no revestirá complicación, e incluso las empresas adheridas a CASIPH ya comprometieron el apoyo a los consorcios y los administradores para adaptar sus sistemas rápidamente y ponerlos a disposición del cumplimiento de dicha norma. Una dificultad mayor será para aquellos consorcios que aún no utilizan un sistema de gestión integral, quienes deberán realizar las adaptaciones por su cuenta”.

Morosidad en alza

José Murga, empresario del sector, se mostró preocupado por el incremento sostenido de la morosidad en los consorcios que se ubica en un piso del 25% actualmente.

“Llegó a estar cerca de un 15% en promedio hace 18 meses”, recordó.

En la misma línea, Pedro Dessel ubicó las expensas promedio para departamentos de entre 1 y 3 ambientes en CABA en $80.372, según un relevamiento realizado en una muestra de 2.000 edificios, con un fuerte incremento en lo que va del año 2024.

“No vemos que esto vaya a corregirse y la tendencia es alcista, al tiempo que aún no notamos los impactos estacionales de los cambios de tarifas y ajuste de salarios del personal de los edificios, propios de esta época”, agregó.

Cómo achicar gastos de expensas

En el caso de los gastos de mantenimiento, se puede buscar alternativas más económicas sin comprometer la calidad del servicio. Por ejemplo, comparar presupuestos de distintos proveedores para realizar tareas de limpieza, jardinería, o mantenimiento de ascensores.

También es importante fomentar el uso responsable de los servicios comunes entre los residentes, como el agua y la luz, para reducir el impacto en las expensas.

Otra forma de ahorrar en expensas es implementar medidas de eficiencia energética en el edificio, como la instalación de paneles solares, la optimización de la climatización, o la utilización de sensores para regular la iluminación. Estas inversiones pueden generar ahorros a largo plazo y contribuir a la reducción de los costos de mantenimiento.

Además, es importante realizar un seguimiento detallado de los gastos comunes y analizar periódicamente los indicadores de eficiencia del edificio. Esto permitirá identificar áreas de mejora y tomar decisiones informadas para reducir los costos en el futuro.

La transparencia en la administración del consorcio y la participación activa de los residentes en la toma de decisiones también son clave para lograr un manejo eficiente de las expensas y garantizar un equilibrio en las cuentas.

Alquilar la portería es una opción común para ahorrar dinero. Además, es importante buscar alternativas más económicas cuando se acerca el vencimiento de algún abono, como en el caso de contratos de conservación de ascensores, empresas de seguridad y mantenimiento de matafuegos.