Alquileres: la derogación de la ley generó una rápida suba en la oferta de viviendas

La derogación de la Ley de Alquileres genera una gradual expansión de la oferta que aumenta semana tras semana y en algunos portales especializados ya se ofrecen en alquiler más de 11.000 departamentos en distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires.

El nuevo esquema normativo trajo una la favorable respuesta por parte de los propietarios ante la posibilidad de fijar plazos contractuales y actualizaciones acordes a la situación actual en reemplazo de la actualización anual que disponía la ley derogada.

Mariano García Malbrán, de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), dijo a Infobae que además del efecto de ese cambio, “la rentabilidad en dólares volvió a ser atractiva y el mercado de temporarios se encuentra sobreofertado, lo que generó ocupaciones parciales y una disminución en los ingresos de los dueños de inmuebles”.

El DNU dio libertad de partes para acordar, y por lo tanto, la oferta y demanda generó el regreso de miles de inmuebles al alquiler habitacional.

“En mi caso, volví al mercado con dos inmuebles que tenía vacíos desde la promulgación de la Ley de Alquileres, desde el segundo semestre de 2020″, confirmó Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina.

Libertad absoluta y expansión

Desde la implementación del DNU en CABA la oferta de propiedades registró un crecimiento récord en tan solo dos meses. En noviembre pasado, la cantidad de propiedades disponibles había alcanzado su nivel más bajo, con menos de 500 unidades con valores en pesos.

Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, resaltó el notable incremento en la actividad provocado por el este decreto: “Instauró una libertad absoluta en las negociaciones entre propietarios e inquilinos, permitiendo alcanzar acuerdos personalizados, una modalidad que contrasta con las limitaciones impuestas por legislaciones anteriores”.

Dentro del esquema de nuevos contratos otro aspecto relevante es la eliminación del plazo mínimo legal para alquileres. También se destacan la libre negociación de otros aspectos cruciales del contrato, como el valor y los términos de su actualización.

“Bajo el amparo del DNU, los convenios de alquiler ganaron en flexibilidad y adaptabilidad. En particular, en nuestro estudio se están redactando contratos con índices de ajuste basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, aplicados de manera trimestral o, en situaciones excepcionales, cuatrimestral. De forma minoritaria, algunos contratos se ajustan por índice salarial, especialmente cuando existe una vinculación directa entre la actividad laboral del inquilino y el monto del alquiler”, agregó Abatti.

Valores en disminución

En las inmobiliarias no hay listas de espera, algo común entre 2022 y 2023, sostienen desde el mercado. Advierten una transformación que busca equilibrar la oferta y demanda, ofreciendo mejores oportunidades para quienes buscan alquilar.

Además, la variabilidad en los precios de los alquileres, con reducciones de hasta el 20% en ciertas zonas, indica una corrección del mercado hacia condiciones más favorables para los inquilinos.

Antes de la entrada en vigor de la Ley 27.751 en julio de 2020, existía una oferta constante de entre 15.000 y 20.000 viviendas al mes. Sin embargo, este número se redujo drásticamente y más aún con la Ley 27.737 (que reformó la anterior), vigente brevemente entre octubre y diciembre de 2023 (que cerró el año con oferta nula en barrios como Agronomía y Parque Patricios).

Enrique Abatti (h.), miembro de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, comentó que “este aumento en la oferta está provocando una desaceleración en los precios de inicio de los alquileres. La posibilidad de que los inquilinos negocien y paguen más de un mes por adelantado, una opción antes prohibida, introdujo una nueva dinámica en el mercado que beneficia tanto a propietarios como a locatarios. La flexibilidad en los pagos adelantados surge como respuesta al contexto inflacionario, permitiendo a los inquilinos aprovechar recursos financieros significativos para negociar condiciones más favorables”.

Este cambio, promueve un ambiente de negociación más equitativo de acuerdo con la visión de los dueños de inmuebles, donde el inquilino puede seleccionar y acordar términos más adecuados a sus posibilidades.

García Malbrán también ratificó que la oferta subió un 189% desde diciembre hasta hoy, “lo que generó competencia en términos de precio, ubicación y condiciones contractuales. A pesar de que los departamentos premium siguen manteniendo altos valores, en general los precios se están estabilizando y se están cerrando varias operaciones en dólares”.

En CABA los barrios más demandados para alquilar son Palermo, Belgrano, Caballito, Parque Patricios, Puerto Madero y San Telmo.

“Disponer de una mayor oferta beneficia a los inquilinos, ya que tienen más opciones a la hora de buscar un lugar para vivir y pueden negociar mejores condiciones. Sin embargo, es importante que los propietarios sean conscientes de la competencia y estén dispuestos a ajustar sus precios para poder alquilar sus inmuebles de manera más rápida y efectiva”, dijo Matienzo.

La flexibilidad se convirtió en elemento central para establecer acuerdos que sean justos tanto para inquilinos como para propietarios, explicó Matienzo: “Es imposible hacer una regla general como intentaba la ley derogada, porque las necesidades y condiciones varían significativamente de un individuo a otro, no es lo mismo un inquilino en Puerto Madero que uno en La Matanza. Esta diferenciación sugiere que la personalización de los contratos puede ofrecer soluciones más equitativas”.

Cláusulas personalizadas permiten, por ejemplo, que aquellos propietarios con planes de vender la vivienda en el corto plazo puedan establecer contratos de menor duración, siempre y cuando encuentren un inquilino que acepte esa mecánica.

“Desde nuestra perspectiva, un contrato a 2 años suele ser lo más conveniente, aunque esto pueda variar según las circunstancias individuales. No podemos generalizar, habrá gente que tenga idea de vender y disponer de sus bienes en un plazo menor”, concluyó Matienzo.