Los permisos para construir viviendas fueron los más altos de los últimos 5 años: qué barrios de CABA lideraron la expansión

En 2023, los pedidos de permisos de obra experimentaron un notorio incremento del 25,1% en comparación con el año anterior, destacándose por su robusto desempeño a pesar del contexto económico, la inflación en los costos de los materiales (subieron más de un 250% interanual) y el clima electoral predominante.

Este ascenso se traduce en el mejor rendimiento de los últimos cinco años, según un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). La vitalidad del sector se atribuye principalmente al impulso generado por el desarrollo de obras en la zona norte de la ciudad de Buenos Aires de más de 5.000 metros cuadrados.

El Informe de Encomiendas de Obra de Arquitectura 2023, de CPAU, toma como base las encomiendas que son visadas en el Consejo. Es el primer paso de los trámites de obra, demolición o habilitación ante el Gobierno porteño. No sólo reflejan la actividad del momento, sino que también anticipan el futuro de la construcción privada en CABA.

El arquitecto Néstor Magariños, vicepresidente del CPAU, señaló que la tendencia indica un ciclo a la baja entre 2012 y 2015, que se revertió en 2016 y tuvo un pico en 2018. “Los m2 visados experimentaron fuertes descensos en 2019 y, aún más, en 2020, año marcado por la pandemia. En 2021 se observó un repunte, seguido por una nueva caída en 2022, que volvió a revertirse en 2023, con un crecimiento del 25,1% respecto al año anterior y el registro del segundo mayor valor de los últimos 12 años”.

En el transcurso de 2023, fueron presentados un total de 3.556 encargos, equivalentes a 2,8 millones de (más de 16.000 viviendas). En 2018, el pico llegó a los 4 millones de m2.

En relación a 2022, la cifra tuvo un aumento del 10,5%, con mayor crecimiento de las obras grandes y medianas (entre 1.000 y 5.000 m2), mientras que las obras menores (de menos de 1.000 m2) se incrementaron sólo un 3,8 por ciento.

Donde se construye con más fuerza

La distribución de los m2 del año pasado refleja patrones distintivos en diversas áreas de la ciudad. La zona norte se destaca con una concentración notable, representando el 32,9% y el 29,1% de las encomiendas, con un gran aumento en comparación con el año anterior.

La zona noroeste sigue en importancia, contribuyendo con el 26% de los m2 y el 28,9%, manteniendo cifras similares a las registradas en 2022.

La zona sur, con el 15% de los metros cuadrados y el 16,5% de las encomiendas, conservó los niveles del año precedente.

Por otro lado, la zona centro experimentó una disminución en los metros cuadrados, pasando del 9,1% al 5,4%.

En contraste, la zona oeste presenta un marcado aumento en los m2, pasando del 6,8% en 2022 al 20,7% en 2023.

Las obras medianas (entre 1.000 y 5.000 m2) sumaron alrededor del 21% por zona. Las obras de más de 5.000 m2 tienden a localizarse principalmente en la zona norte (38%), seguida por la zona sur (35%) y la zona centro (33%), mostrando un incremento con respecto a 2022.

“En cuanto a la clasificación por tamaño de obras, se observa que las obras pequeñas (hasta 1.000 m2) representan más del 70% de las encomiendas en cada zona, siendo especialmente destacadas en la zona sur, donde constituyen el 82%”, aclaró Magariños.

Chacarita se destaca como uno de los barrios líderes en obras, junto con áreas consolidadas como Palermo, Villa Urquiza, Villa Devoto, Colegiales y Villa Crespo. Esta zona en particular emergió como un referente, con un valor de USD 400 por m2 de tierra de incidencia.

Gonzalo Bustos, de FOT Libre Terrenos, destacó que Chacarita posee un potencial significativo debido a su extensa red de transporte, que incluye subte, tren y numerosas líneas de colectivos. “Además, su proximidad a Palermo, la presencia de espacios verdes como el Parque Los Andes, y una creciente oferta gastronómica y cultural en el circuito Newbery, contribuyen a su atractivo como área de desarrollo inmobiliario”.

Otras zonas en auge son Parque Patricios, en la zona sur, Villa del Parque y Núñez.

Según destino

El análisis reveló que los encargos con destino a Vivienda Colectiva (edificios) fueron predominantes, mostrando ligeras variaciones en la proporción en cada zona.

“Tanto en cantidad como en m2, los mayores porcentajes de vivienda colectiva se registraron en las zonas norte (66% y 73%) y noroeste (63% y 84%)”, dijo Magariños.

El número destinadas a Vivienda Individual fue mayor en las zonas noroeste (25%) y sur (22%), aunque su participación en los m2 en cada zona fue inferior al 6 por ciento.

Finalmente, el último año se documentaron 1.244 de pedidos de demoliciones y excavaciones, representando un incremento del 7% en comparación con el año anterior. La superficie total a demoler alcanzó los 107.879 m2, reflejando un aumento del 7,8% respecto a 2022.