Alquileres post DNU: datos de CABA y el conurbano confirman el aumento de la oferta de departamentos

Un informe sobre el AMBA revela las áreas donde se registraron los mayores incrementos en casas y departamentos, así como las dinámicas actuales en el mercado de compra-venta. Precios, sistemas de ajuste e inflación

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Bajo la influencia de la desregulación del mercado inmobiliario y la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre, el primer mes de 2024 presenció un cambio notable en el sector de alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).

Como adelantó Infobae, la oferta de propiedades en alquiler experimentó un notorio aumento, aunque los precios siguen siendo elevados.

Durante el transcurso de enero aumentó considerablemente la oferta de inmuebles en las áreas de Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste. Las cifras revelan incrementos del 55,4%, 61,6%, y 50,6%, respectivamente, en comparación con el mes anterior.

Estos datos se desprenden del análisis desarrollado por la plataforma Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA) y confirman la tendencia observada en el mercado inmobiliario tras las medidas desregulatorias.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Paula Margaretic, investigadora de la UDESA, señaló a Infobae: “se puede afirmar que las variaciones en la oferta de viviendas en las distintas zonas pueden explicarse a través de las tendencias observadas en cada una de ellas. La recuperación registrada en el último mes, en comparación con diciembre de 2023, resultó ser más significativa en GBA Sur que en GBA Oeste. Estos hallazgos sugieren que las disparidades en el aumento de la oferta de viviendas entre ambas áreas pueden atribuirse a las diferencias en la magnitud de la disminución de la oferta experimentada previamente en cada una de ellas”.

En Avellaneda, en el sur del Gran Buenos Aires, como parte de la oferta de departamentos hay más de 150 unidades disponibles para alquilar en pesos, un contraste significativo con los 60 departamentos disponibles hace apenas tres meses. En Quilmes, la situación es similar, la oferta ya supera los 180 departamentos.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Los departamentos de 2 ambientes superan los $140.000 mensuales en adelante.

En cuanto al precio del alquiler en pesos de los departamentos aumentaron un 12,4%, y el de las casas un 10,9% intermensual.

Se evidencia un notorio incremento en la tasa de inflación durante los últimos dos meses en contraste con los periodos anteriores, lo cual podría generar un retraso en la adaptación de los precios actuales de alquiler de inmuebles. “Durante el análisis del lapso comprendido entre agosto y noviembre de 2023, las diferencias entre el promedio de inflación, que se situó en un 11,6%, y el promedio de variación mensual en los precios de alquiler de departamentos en el AMBA (en pesos corrientes), que fue del 7,1%, no fueron significativas. Sin embargo, al cotejar los datos correspondientes a diciembre de 2023 y enero de 2024, se constata que el promedio de inflación se elevó al 25,3%, mientras que el aumento promedio mensual en los precios de alquiler alcanzó el 10,3%, muy por debajo de la inflación”, indicó Abigail Riquelme, asistente de la UDESA.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Por tipos

Al analizarlos por tipos de viviendas, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 8,2%, 28,2% y 13% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. El mayor alza también se advirtió el área sureña en donde una casa en Bernal, por ejemplo, supera los $230.000 al mes de tres ambientes y sin cochera.

En departamentos se observaron cambios intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 7,6%, 13%, 13,2% y 10,7% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Actualmente en Mercado Libre se ofrecen más de 11.000 departamentos en CABA, pero aún prevalecen unidades en dólares. Un ejemplo concreto se observa en Flores, sobre Avenida Gaona al 3300, donde un departamento de tres ambientes tiene un valor de $320.000 al mes.

Es destacable el aumento en la oferta de viviendas en el barrio de Flores, que pasó de apenas 40 unidades hace tres meses a superar las 280 en la actualidad

“El último análisis ratifica la tendencia alcista en la oferta de departamentos en alquiler en la CABA, evaluada a través del número de publicaciones en Mercado Libre. “La oferta actual, registrada en enero de 2024, alcanzó un nivel que no se observaba desde noviembre de 2021”, destacó Margaretic.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Compra venta

En cuanto a la venta, el precio por metro cuadrado de casas en el AMBA disminuyó un 3,8% respecto a enero de 2023, mientras que el de departamentos bajó un 4% en el mismo período.

Mientras que en GBA, las caídas interanuales en el precio por metro cuadrado de casas fueron del -3% en GBA Norte, -6,1% en GBA Sur y -1,9% en GBA Oeste. Para los departamentos, las disminuciones fueron del 1,8% en CABA y del 5,7%, 5,4% y 5,6% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Riquelme acotó: “A pesar de las caídas registradas nuevamente en enero último en los precios de venta por metro cuadrado de casas y departamentos en el AMBA, se observa una aparente recuperación en el mercado de departamentos. Al analizar las variaciones interanuales en el precio de venta de los departamentos, es evidente que las disminuciones en los precios, en comparación con el año anterior, son cada vez menos significativas”.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

El valor del m2 de casas en venta en CABA, oscila en promedio en USD 1.348, mientras que es de USD 821, USD 745 y USD 649, en las zonas Norte, Oeste y Sur, respectivamente.

En tanto que en departamentos el precio por m2 en CABA, promedia USD 2.254, y en GBA Norte, Oeste y Sur, es de USD 1.990, USD 1.450 y USD 1.450 por m2.

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