Alquileres: se mantiene la escasez de oferta y hay muy pocos contratos con el nuevo método de ajuste

Desde hace tres semanas, los nuevos contratos de alquiler están sujetos al coeficiente Casa Propia para su actualización semestral. Mientras tanto, aquellos que mantienen contratos previos deben continuar utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020. Este mes marca el inicio de la convivencia de ambos tipos de acuerdos.

Desde el sector inmobiliario aseguraron que Casa Propia beneficia a los inquilinos, pero por ahora no logra seducir a los propietarios para volver a ofrecer sus inmuebles por contratos a largo plazo.

El mecanismo se basa en el indicador más bajo entre el promedio de inflación del último año y el 90% de la variación salarial en ese período. En contraste, el ICL se compone en partes iguales de las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte). Para quienes debieron actualizar monto este mes la suba fue del 119,5% interanual.

En medio de los cambios, se agrava la escasez de propiedades disponibles en el mercado de la ciudad de Buenos Aires y de la provincia de Buenos Aires.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, expresó a Infobae que el propósito de la ley original era fomentar una mayor disponibilidad de alquileres en moneda local. “Sin embargo, tuvo un efecto contrario, ya que la oferta de alquileres en pesos se redujo significativamente, y los precios se incrementaron por encima de los índices inflacionarios. Este desenlace era predecible y fue objeto de advertencias previas”, subrayó Ginevra quien pidió derogar la ley.

Tanto en CABA como en provincia bonaerense se están celebrando pocos contratos con propietarios que consideraron favorables los beneficios impositivos aplicados, como informó Infobae, lo que incentivó a algunos dueños a participar en el mercado de alquiler.

Algunos propietarios optan por esperar una legislación más favorable, mientras que otros prefieren los alquileres temporarios o alquilar de forma no reglamentada.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, dijo que “el acceso a la vivienda en CABA se convirtió en un desafío considerable para la clase media trabajadora debido a los elevados costos de alquiler. Tanto monoambientes como departamentos de dos, tres o cuatro ambientes son prácticamente inaccesibles para aquellos con sueldos de empleados. La oferta existente en el mercado se encuentra fuera del alcance de la mayoría de las personas”.

Un departamento de dos ambientes en CABA se alquila por alrededor de $200.000 mensuales, mientras que uno nuevo en un edificio con amenities puede alcanzar los $250.000 más expensas que rondan los 40.000 pesos. Por otro lado, los pocos departamentos de tres ambientes parten desde los $350.000 al mes y van en aumento semana tras semana.

“La clave para hallar una solución y restablecer la normalidad radica en escuchar al sector propietario. Existe reticencia a comprometerse con contratos de tres años y a utilizar índices de ajuste que no reflejan la auténtica inflación. Se necesita un enfoque más flexible que permita a inquilinos y propietarios alcanzar un equilibrio sostenible en el mercado”, señaló Ibarra.

Informalidad en primer lugar

En ciertas regiones de la provincia de Buenos Aires, como Junín, Bahía Blanca, La Plata y Mar del Plata, todas con una población de más de 150.000 habitantes, se constata la existencia de menos de 50 contratos de arrendamiento a largo plazo.

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), expresó su preocupación: “La situación es crítica. Observamos un aumento en la informalidad y en acuerdos directos entre propietarios e inquilinos, al margen de la ley. Dado que los demandantes de vivienda carecen de alternativas, a menudo se ven obligados a aceptar condiciones abusivas, como incrementos antes del plazo estipulado por la recientemente reformada ley, que estipula revisiones semestrales”.

En cuanto a los precios, la limitada oferta ejerce una fuerte presión sobre los valores iniciales de los contratos que se están celebrando en la actualidad.

“Los contratos que se están firmando presentan cifras notablemente elevadas. Por ejemplo, en La Plata, un monoambiente puede alquilarse por más de $150.000 mensuales. Se observa un evidente estancamiento, y muchos propietarios están a la espera de los resultados del balotaje y del próximo mandato que comenzará en diciembre próximo”, señaló Líbera.

El resultado de la reforma de ley fue mayor informalidad en el mercado, mayores incentivos para volcar propiedades al alquiler temporario y retracción generalizada de la oferta.

“No existe ningún bien en la economía argentina que resista 6 meses con el precio congelado en pesos. El daño que le están causando a los inquilinos es inexplicable y se podría haber evitado”, agregó Ginevra.

La otra parte

Natalia Ranzuglia, miembro de Inquilinxs Tres de Febrero Red de Inquilinas Bonaerenses y del Movimiento Inquilino Nacional, enfatizó a que, a pesar de numerosos obstáculos, lograron que sus propuestas en el Congreso nacional fueran consideradas en la regulación de los alquileres. Sin embargo, advirtió que “todo este esfuerzo podría quedar en vano si no se nombra una autoridad de aplicación y si no se aborda de inmediato la cuestión fundamental: garantizar el acceso a la vivienda, ya sea a través de la propiedad, el alquiler u otras modalidades, es una responsabilidad que debe asumir el Estado a nivel nacional, provincial y municipal. La creación de un espacio de diálogo en este sentido se torna esencial”.

Las agrupaciones de inquilinos denuncian especulación por parte del sector inmobiliario.

“También hay consultas y denuncias que nos llegan de inquilinos que reportan presiones sobre las familias para incrementar los valores de alquiler, firmar prórrogas y contratos ilegales, e incluso aceptar depósitos y alquileres en dólares”, concluyó Ranzuglia.