Vencen 11.000 contratos de alquiler en CABA y por la caída de la oferta se hacen prórrogas con 180% de aumento

Como pocas veces en la historia del mercado inmobiliario, se agravó la caída de oferta en la ciudad de Buenos Aires y se afirmó la crisis de los alquileres. Este mes vencen 11.000 contratos en CABA y se estima que sólo el 50% se extenderán. La otra mitad, una parte de los dueños prefiere poner en venta el inmueble y otra dejarlos vacíos hasta que se trate la posible modificación de la Ley de Alquileres. En ese sentido, existe expectativa por el primer paso podría darse el 23 de agosto en la sesión especial post PASO pedida por la oposición. Mientras tanto, también se extiende entre los propietarios la idea de equipar sus propiedades para ofrecerlas en locación turística.

En ese contexto, crecen contratos informales por fuera de la ley con plazos de uno o dos años y prórrogas, bajo los cuales los propietarios ponen condiciones con aumentos que en algunos casos superan el 180% interanual, muy por encima del Índice de Contratos de Locación (ICL) que marcó casi un 110% para agosto de ajuste para los acuerdos que se hacen por ley y por tres años de duración.

A esta altura, la problemática mayor la atraviesan los inquilinos que por no poder conseguir departamentos para mudarse (en CABA sólo se estiman que hay menos de 900 unidades en locación tradicional y en pesos) deben aceptar fuertes aumentos y quedarse donde están hasta que puedan encontrar otra vivienda.

Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, destacó a Infobae que “la única salida es la derogación de la Ley de Alquileres sancionada en junio 2020 que tanto daño causó. Es aconsejable volver a las disposiciones del Código Civil y Comercial como era hasta antes de la ley. Se debe dar la posibilidad de poder ajustar los alquileres por inflación, ya que antes estaba prohibido y se hacían escalonamientos tipo adivinanza de inflación futura en forma semestral”.

Expertos del sector sostienen que el gran problema sigue siendo la duración de contratos con plazos de tres años y las limitaciones para ajustar los alquileres ante un escenario de inflación como el actual.

“Cuando se sancionó la ley, en junio de 2020, se pensó que aumentar el plazo mínimo de la locación de 2 a 3 años sería un beneficio para los inquilinos. Si bien esto podría ser objetivamente considerado así, lo cierto es que terminó siendo un perjuicio para ellos. En la práctica la oferta de viviendas en alquiler se redujo en el mercado y los propietarios optaron por celebrar prórrogas anuales”, precisó a Infobae Joaquín Vallebella, socio especializado en Real Estate del estudio Brons & Salas Abogados.

Cómo son las prórrogas

Expertos sostienen que es otro aspecto negativo de la ley: si bien es un beneficio que permita el ajuste del precio de la locación, lo cierto es que, en materia de locaciones de vivienda, se limita el ajuste en cuanto al tiempo (ajuste anual) y en cuanto al tipo de ajuste a aplicar (se aplican determinados índices).

La extensión suele hacerse cuando el contrato de alquiler está llegando a su fin. En el trato realizado en estos términos se pacta el plazo de la prórroga (que en general son tres meses), así como el valor mensual a pagar durante ese período. Eso debe quedar bien claro antes de firmarse la extensión.

“Esto hace que a la hora de celebrar un nuevo contrato o una prórroga, los propietarios pretendan partir de precios elevados como una forma de protegerse ante la inflación, lo cual afecta el bolsillo de los inquilinos”, añadió Vallebella.

Barrios con oferta nula

En distintas zonas de CABA se advierte más la escasez de oferta que en otras. El mercado de los alquileres en Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa General Mitre viene en franco deterioro.

“Mientras que la oferta de propiedades en venta creció en el mismo período a niveles nunca vistos. La inflación creciente, navegando a una velocidad de 8% mensual, y la falta de oferta hicieron una combinación perfecta para que los valores suban con mucha fuerza. Además, los contratos de vivienda deben mantener el valor fijo durante 12 meses, lo que lleva a los propietarios a subir el ticket de entrada en los nuevos contratos para compensar la pérdida por el efecto inflacionario”, dijo Román Andrés Paikin, de San Román Propiedades.

Según trascendió en el mercado inmobiliario hay acuerdos de todo tipo y sin precedentes, tales como contratos nominados en dólares, plazos menores a los estipulados por ley, ajuste de alquileres menores al año, depósitos superiores al mes de contrato, simulación de contratos comerciales, profesionales, temporarios, falsos comodatos; son algunos de los recursos utilizados para evadir la normativa. Muchas veces los inquilinos tienen que aceptar estas condiciones por la escasez de oferta y la necesidad de una vivienda, informaron expertos.

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